Kategorien
Immobilien

Immobilien-Crowdinvesting-Experiment: Chancen-Risiko-Vergleich

Dieses Spiel läuft wie eine gut geölte Maschine. Noch Anfang März gab es ein neues Immobilien-Projekt. So war die Immo-Seite für kurze Zeit nahezu voll investiert. Auf der ETF-Seite sieht es inzwischen auch recht rosig aus, denn der Preis des ETF hat sich in letzter Zeit weiter erholt.

Ich möchte zwar austesten, welches dieser beiden Investments längerfristig besser läuft, aber ich freue mich natürlich, wenn es ein Kopf-an-Kopf-Rennen bleibt und sich beide gut entwickeln.

Nun kamen wieder auf beiden Seiten die monatlichen 30 € in den Topf. Der Sparplan über einen Immobilien-Aktien-ETF wurde gestern ausgeführt und es steht wieder Guthaben für ein weiteres BERGFÜRST*-Investment zur Verfügung. Außerdem gab es eine kleine Sonderzinszahlung und demnächst müsste ein Immobilien-Projekt zurückgezahlt werden.

Ich zeige wieder wie immer den aktuellen Stand beider Seiten. Anschließend widme ich mich heute weiteren Möglichkeiten zur Risikoabschätzung für das Immobilien-Crowdinvesting. So etwas ist essenziell bei der Beantwortung der Frage, ob die angebotenen Renditen – meistens zwischen 6% und 7% – gemessen am Risiko hoch genug sind. Diese Frage war immerhin der Auslöser für mein Experiment.

Inhalt

Das neueste BERGFÜRST-Investment

Am 06.03. kam „Wohnen am Goldberg – Gelsenkirchen“ heraus, in das ich 40 € gesteckt habe. Wie der Name schon verrät geht es dabei um Wohnhäuser, genauer gesagt um sechs Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 107 Wohnungen.

Die Laufzeit beträgt maximal zwei Jahre, also bis Ende März 2023. Dafür gibt es 6,5% jährliche Zinsen. Diese werden jeweils zum 30.06. und zum Ende der Laufzeit gezahlt.

Eine Sonderzinszahlung

Eine kleine Sonderzinszahlung über 0,37 € habe ich für das Projekt „Hameau Hills Wien“ erhalten. Die Funding-Phase dauerte wieder länger als vierzehn Tage und in solch einem Fall bekommen diejenigen Investoren, die gleich am Anfang eingestiegen sind, eine Ausgleichszahlung.

Für die kleinen Investments ist das lächerlich, aber so kommt ein Cent-Betrag zum anderen. Insgesamt sind neben dem 10-€-Neukundenbonus bei BERGFÜRST schon Zinsen von 5,41 € gezahlt worden. Zum Vergleich: Die bisherigen Ausschüttungen des Immobilien-Aktien-ETF belaufen sich auf insgesamt 7,95 €.

Die aktuellen Stände beider Portfolios

Immobilien-Crowdinvesting

Sparraten gesamt:540,00 EUR
investiert aktuell:509,94 EUR
in Anzahl Projekte:15
zurückgezahlte Projekte:2
zurückgezahlt:60,00 EUR
davon reinvestiert:60,00 EUR
Sparraten Restgeld:30,06 EUR
Ausschüttungen:15,35 EUR
davon reinvestiert:0,00 EUR
Bargeldbestand:45,41 EUR
Wert der Anteile:510,00 EUR
Gesamtwert:555,41 EUR

Aktuelle Immo-Projekte:

  • Galerie Konze Dortmund (30 €)
  • Koblenz Clemens-Carré (30 €)
  • Wien Manner-Villa (30 €)
  • Jena Dornburger Straße (30 €)
  • Pflegeeinrichtung Boizenburg (30 €)
  • Leipzig Beckerstraße (30 €)
  • Mödling (30 €)
  • Frankfurt – Westend (30 €)
  • Hamburg Frahmredder (39,94 €)
  • Reileck Quartier Halle (40 €)
  • NEOS – Bremen (40 €)
  • Hameau Hills – Wien (40 €)
  • Grazer Parksuiten (40 €)
  • Hamburg – Berner Straße 25-29 (40 €)
  • Wohnen am Goldberg – Gelsenkirchen (40 €)

Zurückgezahlte Projekte

  • Fellbach II
  • Alte Glockengießerei – Rüdersdorf bei Berlin

ETF-Sparplan

Sparraten gesamt:540,00 EUR
investiert gesamt:541,60 EUR
in Anzahl ETF-Anteile:25,732
Sparraten Restgeld:0,00 EUR
Ausschüttungen:7,95 EUR
davon reinvestiert:1,60 EUR
Bargeldbestand:6,35 EUR
Wert der Anteile:566,62 EUR
Gesamtwert:572,97 EUR

Der ETF

  • iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF (WKN: A0LEW8).

Weitere Risikobetrachtungen zum Immobilien-Crowdinvesting

Beim letzten Mal hatte ich mich speziell mit dem Risiko von BERGFÜRST-Investments beschäftigt. Dazu hatte ich alle bisherigen Projekte dieser Plattform betrachtet und eine Art Ausfallquote ermittelt. Hier ist der Artikel:

Immobilien-Crowdinvesting-Experiment: Richtiger Umgang mit Risiko

Inzwischen habe ich eine Möglichkeit gefunden, auch für andere Plattformen, auf denen ich selbst (noch?) nicht engagiert bin, eine wahrscheinlich realistische Risikoabschätzung anzustellen.

Ich habe nämlich eine umfassende Crowdinvesting-Datenbank im Web entdeckt, und zwar crowdinvest.de

Dort werden viele Crowdinvesting-Plattformen und deren Projekte in einheitlicher Form ausgewertet. Das Ganze geht über Immobilien-Crowdinvesting hinaus und umfasst auch Startups, Energie-Projekte usw. Ich war bei „Forschungen“ zu den Projekten der Startup-Plattform Seedmatch* darauf gestoßen und habe feststellen können, dass die Seite auch für Auswertungen zum Immobilien-Crowdinvesting geeignet ist.

Wenn du dich für Startup-Crowdinvesting interessierst, kannst du hier etwas dazu lesen: Startup-Crowdinvesting: 16% Rendite pro Jahr mit Seedmatch?

Doch nun weiter im Thema Immobilien-Crowdinvesting. Auf der Seite crowdinvest.de findet man unter „Monitor/Immobilien“ eine Übersicht über alle Immobilien-Projekte, und zwar plattformübergreifend. Hier der direkte Link:

https://www.crowdinvest.de/immobilien

Zu jedem Projekt ist ein Status angegeben. Über der Liste der Projekte werden zwei Gesamtauswertungen nach Status der Investments angezeigt. In der ersten wird bezogen auf die investierten Summen ausgewertet. In der zweiten wird nach Anzahl der Projekte aufgeschlüsselt.

Die Statuswerte sind nicht speziell für Immobilienprojekte definiert, sondern für alle Crowdinvesting-Typen die gleichen. Das sind:

  • Aktiv
  • Rückkaufangebot
  • Zurückgezahlt
  • Unklar
  • Ausfall
  • Nicht ausgewiesen

Immobilien-Projekte mit dem Status „Nicht ausgewiesen“ sind nicht vorhanden. So gehe ich davon aus, dass die Zahlen recht brauchbar sind.

Rückkaufangebote gibt es bei dieser Art von Investment nicht, da es sich um Darlehen mit fester Laufzeit und Verzinsung handelt. Von Interesse sind also nur die anderen Statuswerte,  insbesondere der Anteil der als „Unklar“ und „Ausfall“ deklarierten.

Vor ein paar Tagen fand ich den folgenden Stand:

Gesamt: 683 Projekte

Aktiv: 324 (47,4%)

Zurückgezahlt: 350 (51,2%)

Unklar: 8 (1,2%)

Der Rest war mit 0 angegeben. Die Summe stimmt zwar nicht und auch die Prozentzahlen ergeben zusammen nicht 100. Aber darüber kann ich hinwegsehen, denn diese Auswertungen können ohnehin nicht genau sein. Es ist kaum möglich, alle Projekte immer sofort zu aktualisieren.

Allerdings machte es mich stutzig, dass es laut der Statistik keine Ausfälle geben sollte, denn dass es auf manchen Plattformen bereits welche gibt, ist bekannt. Möglicherweise handelte es sich bei den Ausfällen um die hier als „Unklar“ gekennzeichneten Projekte, z. B. weil das Insolvenzverfahren noch läuft.

Das konnte ich überprüfen. Ich wusste z. B. von drei schiefgelaufenen Projekten auf der Plattform „Zinsland“. Also schaute ich mir die entsprechende Tabelle und Auswertung nur für diese Plattform an. Die findet man unter „Monitore/Plattformen/Zinsland“. 

Zinsland gehört inzwischen zu Exporo, aber die Zinsland-Projekte stehen noch auf deren Extra-Webseite.

In der Zinsland-Auswertung waren tatsächlich drei Projekte als „Unklar“ ausgewiesen. Es handelte sich um „Luvebelle“, „Steinbacher Terrassen“ und „Nassauer Hof“, deren Insolvenzanmeldung bekannt ist.

Die Einträge in der Tabelle auf crowdinvest.de lassen sich in einer Detailanzeige öffnen. Dort sieht man unter Notizen mehr dazu, z. B. dass das Insolvenzverfahren noch läuft, aber schon feststeht, dass die Crowdinvestoren leer ausgehen werden.

Da es sich bei fast allen Immobilien-Crowdinvestments um Nachrangdarlehen handelt, ist wohl ziemlich sicher, dass Projekte, die den Status „Unklar“ haben, ausfallen werden.

Nun habe ich mich natürlich für die BERGFÜRST-Auswertung auf crowdinvest.de interessiert. Würde sie mit meiner eigenen, die ich in meinem vorigen Artikel zu diesem Experiment dargestellt hatte, übereinstimmen?

Ich hatte einen Ausfall gefunden („Z19 Stadthaus plus“) und zwei Projekte in Schieflage („Bellavista“ und „Bellavista 71“).

Auf der crowdinvest.de-Auswertung zu BERGFÜRST (Link: https://www.crowdinvest.de/bergfuerst) fand ich folgende Zahlen:

Gesamt: 89 Projekte

Aktiv: 44 (49,4%)

Zurückgezahlt: 44 (49,4%)

Unklar: 1 (1,1%)

In der Liste war das als „Unklar“ gekennzeichnete schnell auszumachen. Es handelte sich tatsächlich um „Z19 Stadthaus Plus“.

„Bellavista“ und „Bellavista 71“ waren jedoch noch als „Aktiv“ eingestuft, obwohl die letzten Zinsen dafür nicht mehr gezahlt worden und Anwälte bereits damit beschäftigt sind, verwertbare Sicherheiten zu evaluieren. Immerhin fand ich am Projekt „Bellavista 71“ eine Notiz mit Hinweisen zur Situation. Am Projekt „Bellavista“ stand jedoch nichts dergleichen.

Also könnte es für Immobilien-Crowdinvestments interessant sein, diejenigen Einträge herauszusuchen, die den Status „Aktiv“ und dazu eine Notiz haben, und diese Notizen durchzusehen, um versteckte Projekte in Schieflage aufzuspüren. Das habe ich getan, bin jedoch auf keine weiteren ähnlichen Fälle gestoßen.

Anhand der Datenbank würde ich also zwei Immobilien-Projekte mit Problemen ausmachen können: „Z19 Stadthaus Plus“ und „Bellavista 71“. Bei letzterem weiß man noch nicht, wie es ausgeht. Ich vermute, dass es höchstens einen Teil des Kapitals zurückgeben wird.

Es schadet also nicht, nach Recherche in der crowdinvest.de-Datenbank noch einen Worst-Case-Aufschlag auf den Anteil der schieflaufenden Projekte zu kalkulieren, denn nicht alle Probleme finden sich in der Datenbank wieder.

Ich hatte in meinem vorigen Immo-Artikel eine Ausfallquote von 3 aus 87 geschätzt. Das sind 3,4%. Auf Zinsland, wo keine neuen Projekte mehr hinzukommen, machen die 3 Ausfälle 3,5% aus. Ich gehe also grob von 3% bis 4% Ausfällen aus. Allerdings laufen die Projekte meistens länger als nur ein Jahr. Also sind Renditen zwischen 6% und 7% pro Jahr in Ordnung und sollten die Ausfälle in einem gut gestreuten Portfolio mehr als ausgleichen.

Damit habe ich eine Antwort auf meine Frage nach einem vernünftigen Chancen-Risiko-Verhältnis beim Immobilien-Crowdinvesting. Sind die Renditen gemessen am Risiko hoch genug? Ja sie sind es wohl, allerdings nur unter der Voraussetzung, dass meine Schätzungen zum Risiko zutreffen.

Noch ein Wort zu crowdinvest.de

Die Datenbank crowdinvest.de ist sehr gut geeignet, um sich einen Überblick zu verschaffen. Ich finde, dass die Aufstellungen dort – insbesondere zum Status der einzelnen Projekte – immer noch besser sind als das, was die Crowdinvesting-Plattformen selbst dazu zeigen.

Ich habe den Eindruck, dass crowdinvest.de bereits recht gute Algorithmen hat, um die Informationen einzusammeln.

Außerdem werden die Nutzer gebeten, über den Punkt „Dateneingabe“ Korrekturen zu melden. So werden bereits Meldungen zu Zahlungsverzug von Zinsen und Tilgungen gesammelt. Vielleicht wird es demnächst dafür einen Extra-Status geben.

Werde ich weitere Immo-Crowdinvesting-Plattformen nutzen?

Bei meinen eigenen BERGFÜRST*-Projekten gibt es bisher keine Unregelmäßigkeiten zu beklagen. Als Vorteile dieser Plattform empfinde ich das niedrige Mindestinvestment von nur 10 € und dass es sich um besicherte Darlehen anstelle der sonst üblichen Nachrangdarlehen handelt. Das ist zwar keine Garantie dafür, dass nie etwas ausfallen wird, aber irgendwie gibt es ein besseres Gefühl.

Wenn ich es mir jedoch recht überlege, kann mir der Rang der Verbindlichkeit egal sein, sofern die Rendite stimmt und die Ausfallquote niedrig bleibt. Ich werde das weiter beobachten und vielleicht doch noch andere Plattformen testen.

Hast du mehr Erfahrungen mit Immobilien-Crowdinvesting als ich?

Schreib gern einen Kommentar unter diesen Artikel.

Alles zu diesem Experiment

Die „zentrale Seite“ dazu, die ich etwa wöchentlich aktualisiere, findest du wie immer hier:

Immobilien-Crowdinvesting gegen ETF-Sparplan

BERGFÜRST risikolos ausprobieren?

Das geht noch immer, sofern du noch kein Kunde dort bist. Sie schenken dir für die Neuanmeldung einen Gutschein über 10 €, den du ohne eigenes Geld dazuzugeben, in dein erstes Investment verwandeln kannst. Wenn es gutgeht, bekommst du dafür ein paar Cent Zinsen und am Ende der Laufzeit 10 € überwiesen. Wenn es schiefgeht, hast du nichts verloren.

Hol dir einfach deinen Neukundenbonus bei BERGFÜRST*

Disclaimer

Das hier ist wie immer keine Anlageberatung.

Mit * gekennzeichnete Links sind Affiliate-Links. Für jeden Abschluss darüber erhalte ich eine Provision, die dich nichts extra kostet.

Kommentar verfassen

Trage deine Daten unten ein oder klicke ein Icon um dich einzuloggen:

WordPress.com-Logo

Du kommentierst mit Deinem WordPress.com-Konto. Abmelden /  Ändern )

Google Foto

Du kommentierst mit Deinem Google-Konto. Abmelden /  Ändern )

Twitter-Bild

Du kommentierst mit Deinem Twitter-Konto. Abmelden /  Ändern )

Facebook-Foto

Du kommentierst mit Deinem Facebook-Konto. Abmelden /  Ändern )

Verbinde mit %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.