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Experiment: Immobilien-Crowdinvesting gegen ETF-Sparplan (ein wenig insolvent?)

Es gibt etwas Neues zu einem BERGFÜRST-Projekt, und zwar „Wohnen am Goldberg – Gelsenkirchen“. Eine Insolvenz, die das Projekt nicht ganz betrifft, aber irgendwie doch ein wenig?

Ansonsten ging es gestern wieder einen Schritt weiter, denn auf beiden Seiten kamen 30 € in den Topf und der Sparplan über den Immobilien-ETF wurde ausgeführt.

Aktuelles (24.09.2022)

Wohnen am Goldberg – Gelsenkirchen: Was hat es mit der Insolvenz auf sich?

Vor einer Woche bekam ich von einem Blog-Leser aus Essen eine Kopie einer Mail-Anfrage an BERGFÜRST. Darin eine Info mit Zeitungsartikel (NRZ), dass die Harfid GmbH am 16.09.2022 Insolvenz angemeldet hat. Nun steht besagte Firma in Zusammenhang mit dem Projekt „Wohnen am Goldberg – Gelsenkirchen“.

Daraufhin hat sich BERGFÜRST wohl erkundigt und folgende Nachricht an alle Investoren des Projektes „Wohnen am Goldberg – Gelsenkirchen“ versendet:

… hiermit setzen wir Sie in Kenntnis, dass am 16.09.2022 ein Insolvenzeröffnungsverfahren über das Vermögen der im Handelsregister des Amtsgerichts Essen unter HRB 20565 eingetragenen Harfid GmbH, Lindenallee 39, 45127 Essen eingeleitet wurde.

Die vorgenannte Harfid GmbH ist nicht die Projektgesellschaft des Bauvorhabens „Wohnen am Goldberg”. Projektgesellschaft und Emittentin Ihrer Vermögensanlage ist die Lavida Wohnen 6. Verwaltungs GmbH.

Bei der Harfid GmbH handelt es sich um den Generalunternehmer, der mit den Baumaßnahmen des Projektes „Wohnen am Goldberg“ unter der Adresse Goldbergstraße 89 in 45894 Gelsenkirchen betraut ist.

Wichtiger Hinweis: Weder für die Emittentin, die Lavida Wohnen 6. Verwaltungs GmbH, noch für deren Muttergesellschaft HARFID Holding GmbH wurden Insolvenzverfahren eröffnet.

Der Sicherheitentreuhänder, die BERGFÜRST Service GmbH, hat bereits die Projektgesellschaft kontaktiert mit der Bitte um Erläuterung der aktuellen Situation und um Übermittlung des Projektstands sowie der weiteren Planung.

Weitere Informationen erhalten Sie unaufgefordert, sobald diese uns vorliegen.

Die Nachricht stammt vom 20.09.2022 und ist in der üblichen intransparenten Art und Weise nur persönlich an alle Investoren gegangen und nicht – wie es fair wäre – direkt auf der Projektseite veröffentlicht worden.

Ich denke schon, dass es ein Problem ist, wenn der Generalunternehmer Insolvenz angemeldet hat. Das denken auch andere, denn das Projekt wird derzeit auf dem BERGFÜRST-Handelsplatz mit großem Abschlag angeboten.

Ich bleibe gelassen, denn auch in diesem Projekt steckt von mir nur ein kleiner Betrag (40 €). Auf dem Handelsplatz würde ich es jetzt jedenfalls nicht kaufen.

In meiner Liste der Projekte weiter unten (siehe „Die einzelnen Immobilien-Crowdinvesting-Projekte“) habe ich eine entsprechende Notiz angefügt. Tipp: Diese Liste und, die Übersichten und den Chart halte ich wöchentlich aktuell.  

Es bleibt spannend, ob die Zinsen, die es für die glatt laufenden Projekte gibt, die Ausfälle ausgleichen werden. Das auszutesten ist der Sinn dieses Experiments.

Ich habe außerdem beschlossen, dass Projekte, zu denen Insolvenzanträge bekannt sind, egal ob vom Projektträger oder von einem wichtigen Partner, mit 50% ihres Wertes in meine Auswertungen eingehen. Ich werde die grafische Darstellung des Verlaufes rückwirkend für August anpassen und sowohl Galerie Konze Dortmund als auch Wohnen am Goldberg Gelsenkirchen nur noch mit je 50% werten.

Die andere Seite: Der ETF-Sparplan

Da es an den Börsen überall nach unten ging, konnten am Freitag wieder ein paar Bruchteile mehr gekauft werden. Der Gesamtwert liegt etwas im Minus, aber das ist nicht dramatisch.

Dieses Experiment läuft inzwischen volle drei Jahre. So werde ich die ETF-Sparplanraten ab Oktober wieder etwas anheben, um die Ausschüttungen zu reinvestieren, und zwar auf 32,50 €. Davon sind 30 € jeweils die neue Investition und 2,50 € Wiederanlage von Ausschüttungen.

Der aktuelle Stand – Vergleich der beiden Seiten

Datum: 23.09.2022

(Start: Oktober 2019)

Immobilien-Crowdinvesting

Sparraten gesamt:1.080,00 EUR
investiert:1.040,00 EUR
Ausschüttungen/Gewinn:59,70 EUR
Bargeldbestand:99,70 EUR
Wert der Anteile:1.005,00 EUR *
Gesamtwert:1.104,70 EUR
aktuelle Projekte:23
zurückgezahlte Projekte:9
* Abschläge: je 50% des Investments von Galerie Konze Dortmund (-15 €) und Wohnen am Goldberg Gelsenkirchen (-20 €), gesamt: -35 €

ETF-Sparplan

Sparraten gesamt:1.080,00 EUR
investiert:1.095,28 EUR
Ausschüttungen/Gewinn:38,58 EUR
Bargeldbestand:23,30 EUR
Wert der Anteile:1.088,34 EUR
Gesamtwert:1.111,64 EUR
ETF-Anteile:47,957

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Bisheriger Verlauf grafisch

0 200 400 600 800 1.000 1.200 2020 2021 2022 Projekte zurückgezahlt Wert ETF Wert Immobilien-Portfolio

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Die einzelnen Immobilien-Crowdinvesting-Projekte

Bisher nur über BERGFÜRST.

Laufende Projekte

In Klammern hinter jedem Projekt stehen Datum und Betrag meines Investments und bereits erhaltene Zinsen abzüglich Steuern. Probleme habe ich jeweils darunter kurz genannt.

  • Galerie Konze Dortmund (28.12.2019: 30 € | 2,82 €)
    • Zinszahlung 31.12.2021 überfällig, Sicherungsfall eingetreten, Zinsen dann doch gezahlt (April 2022)
    • Rückzahlungstermin war: 30.06.2022, nach Abstimmung Laufzeit verlängert bis Ende 2023, Zinsen sind nun endfällig
    • Insolvenzeröffnungsverfahren der Cityhaus 100 GmbH (Projektträger) eingeleitet (11.08.2022)
  • Koblenz Clemens-Carré (20.02.2020: 30 € | 13,30 € – enthält 10 € Neukundenbonus)
  • Wien Manner-Villa (06.03.2020: 30 € | 4,59 €)
    • Zinszahlung 30.06.2022 überfällig, aber noch gezahlt vor Eintritt des Sicherungsfalls
  • Leipzig Beckerstraße (25.06.2020: 30 € | 2,82 €)
  • Mödling (02.07.2020: 30 € | 3,66 €)
  • Frankfurt – Westend (05.08.2020: 30 € | 0,38 €)
    • Rückzahlungstermin war: 31.03.2023, nach Abstimmung Laufzeit verlängert bis 30.09.2024
  • NEOS – Bremen (28.11.2020: 40 € | 0,39 €)
  • Hameau Hills – Wien (12.12.2020: 40 € | 3,92 €)
  • Wohnen am Goldberg – Gelsenkirchen (06.03.2021: 40 € | 2,44 €)
    • Zinszahlung 30.06.2022 verspätet gezahlt am 18.07.2022 (Info von BERGFÜRST fehlte)
    • Insolvenzeröffnungsverfahren der Harfid GmbH (nicht der Projektträger, aber Generalunternehmer) eingeleitet (16.09.2022), Infos zur Erläuterung der aktuellen Situation noch offen
  • Jena Dornburger Straße II (01.04.2021: 40 € | 0,00 €)
  • Wohnen am Lietzensee – Berlin (10.04.2021: 30 € | 1,69 €)
  • Villa Hietzing Gobergasse – Wien (02.07.2021: 40 € | 2,33 €)
  • Wien Kaiserstraße II (10.08.2021: 50 € | 2,73 €)
  • Magdeburger Straße – Halle (22.12.2021: 150 € | 3,19 €)
  • Ahlbeck – Usedom (24.12.2021: 80 € | 0,00 €)
  • Garmisch-Partenkirchen (28.01.2022: 50 € | 0,00 €)
  • Sophienstraße – Kassel (09.02.2022: 40 € | 0,00 €)
  • Essen – Am Buschgarten (08.04.2022 Handelsplatz: 40 € | 0,26 €)
  • Hasenheide – Berlin (06.05.2022: 50 € | 0,00 €)
  • Kitzbühel – Aschbachbichl (01.06.2022: 40 € | 0,28 €)
  • Quartier Wendelsteinblick II – Schliersee (04.06.2022: 40 € | 0,00 €)
  • Berlin – Zehlendorf (11.08.2022: 10 € | 0,00 €)
  • Berlin – Am Juliusturm (13.09.2022: 80 € | 0,00 €)

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Zurückgezahlte Projekte

Hinter jedem Projekt stehen die Dauer meines Investments, der investierte Betrag und die erhaltenen Zinsen abzüglich Steuern. HP steht für Handelsplatz.

  • Fellbach II (30.05.2020-08.12.2020: 30 € | 0,63€)
  • Alte Glockengießerei – Rüdersdorf bei Berlin (HP 25.08.2020-01.03.2022: 30 € | 0,64 €)
  • Jena Dornburger Straße (14.03.2020-31.03.2021: 30 € | 1,43 €)
  • Pflegezentrum Boizenburg (07.04.2020-17.08.2021: 30 € | 2,21 €)
  • Hamburg Frahmredder (HP 20.09.2020-25.11.2021: 29,94 € | 1,57 €)
    • Laufzeit verlängert, dann doch fast zum ursprünglichen Laufzeitende zurückgezahlt
  • Palais Bingen II (HP 14.09.2021-21.12.2021: 40 € | 0,46 €)
  • Grazer Parksuiten (13.02.2021-21.12.2021: 40 € | 2,59 €)
  • Reileck Quartier Halle (22.10.2020-21.04.2022: 40 € | 2,89 €)
  • Hamburg – Berner Straße 25-29 (HP 23.02.2021-18.07.2022: 40 € | 2,48 €)
    • Laufzeit verlängert
    • Verzögerte Rückzahlung wg. Personalproblemen bei der Bank, aber es gab Verzugszinsen

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Die räumliche Verteilung der Projekte auf einer Karte

ETF-Sparplan

Ausgeführt wird am 23. Tag jeden Monats (oder am darauffolgenden Börsentag).

Es kommt manchmal vor, dass ein oder zwei Cent weniger investiert werden als beauftragt. Das liegt am jeweiligen Ausführungskurs.

Ich passe die Höhe des Sparplans ab und zu an, um die Ausschüttungen zu reinvestieren.

Investitionen

  • 10/2019 bis einschl. 09/2020: je 30 €
  • 10/2020 bis einschl. 09/2021: je 30,30 €
  • ab 10/2021: je 31 €

Ausschüttungen

Gesamt: 38,58 €

11/19 02/20 05/20 08/20 11/20 02/21 05/21 08/21 11/21 02/22 05/22 08/22 0,13 0,59 1,30 1,58 1.59 2,76 3,33 3,26 3,33 5,61 5,91 9.19

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Der ETF

Es handelt sich dabei um den iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF (WKN: A0LEW8).

Dieser investiert in Immobilienunternehmen und REITs der entwickelten Länder außer Griechenland und legt Wert auf Dividenden.

Genaueres dazu ist auf der Webseite von JustETF.com schön übersichtlich aufbereitet.

Daten zum ETF bei JustETF.com

Äpfel-mit-Birnen-Vergleich?

Ist das hier nicht so etwas?

Schon, aber beides ist Obst!

Mehr „Philosophie“ dazu findest du hier:

Immobilien-Crowdinvesting gegen ETF-Sparplan: Wie im alten Rom

Den Immobilien-ETF-Sparplan sehe ich als Benchmark zum Immobilien-Crowdinvesting.

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Die Fragen hinter diesem Experiment

  • Lohnt sich Immobilien-Crowdinvesting in Form „digitaler Immobilien-Investments“?
  • Sind jährliche Renditen zwischen 5% und 7% hoch genug im Vergleich zum Ausfallrisiko?
  • Welche Rendite kommt unterm Strich heraus?
  • Welche Probleme können auftreten?
  • Wie wird seitens der Plattform(en) damit umgegangen?
  • Ist es einfacher und lukrativer, per Sparplan in einen Immobilien-ETF zu investieren?

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Die Spielregeln

Ich führe zwei „Töpfe“. Einen für das Immobilien-Crowdinvesting, einen für den ETF-Sparplan.

Jeden Monat, immer zum 23., werfe ich jeweils 30 EUR in die beiden Töpfe:

Auf der Immobilien-Crowdinvesting-Seite investiere ich aus dem Topf, sobald ein Projekt verfügbar ist. Auf der ETF-Sparplanseite wird immer am 23. Tag des Monats der automatische Kauf ausgeführt.

So füllen sich beide Portfolios nach und nach.

Zinsen und Projektrückzahlungen bzw. ETF-Ausschüttungen landen jeweils im passenden Topf.

Ich vergleiche, wie sich Topf plus Portfoliowert über die Zeit hinweg entwickeln.

Experiment Immobilien-Crowdinvesting gegen (Immobilien-)ETF-Sparplan. 
Gleiche Investmentbeträge auf beiden Seiten. Welche Seite wird besser abschneiden?

Den Betrag, wie viel ich jeweils in ein Immobilien-Projekt stecke, und die Höhe der Sparplanrate passe ich im Laufe der Zeit an, so dass der Bargeldbestand möglichst klein gehalten wird.

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Erfahrungen mit Immobilien-Crowdinvesting über BERGFÜRST

Hier habe ich alles, was mir bisher aufgefallen ist, stichpunktartig zusammengetragen. Ich werde demnächst ausführlicher darüber schreiben.

Lob

  • Investmentprozess ist einfach
    • schon mit kleinen Beträgen ab 10 EUR möglich
    • Daten zum Kopieren für die Überweisung werden angezeigt
    • nach der Überweisung wird der Zahlungseingang schnell bestätigt
  • Auszahlungen direkt aufs Konto
  • Kaufen über den Handelsplatz funktioniert
    • bisher für kleine Investments mittels Freetrade in Anspruch genommen
  • übersichtlicher Account
    • aktuelle Investments auf einen Blick überschaubar
    • ansprechend aufbereitete Statistiken
  • Kundensupport antwortet schnell
    • bisher nur per E-Mail in Anspruch genommen, um Fragen zu klären
  • Junior Loans statt Nachrangdarlehen

Kritik

  • Zu abgeschlossenen Projekten werden keine wichtigen Daten mehr angezeigt.
    • Im Account sollte es eine Liste der abgeschlossenen geben mit sämtlichen Daten und Vertragsunterlagen. Die verschwinden einfach.
    • In der öffentlich zugänglichen Liste aller abgeschlossenen Projekte gibt es ebenfalls keine wichtigen Daten mehr.
  • Wenn es Probleme gibt, werden – wenn überhaupt – nur die Investoren über Einzelheiten informiert.
    • Was ist mit Interessenten, die über den Handelsplatz kaufen möchten?
  • Das Risiko wird etwas verschleiert dargestellt. (Meine Kritik richtet sich nicht gegen das Risiko an sich, sondern wie BERGFÜRST es kommuniziert.)
    • „100% aller Immobilien-Projekte erfolgreich finanziert“ erweckt den Anschein, dass es noch keine Ausfälle gab.
    • Die Junior Loans sind ein wenig sicherer als Nachrangdarlehen, aber wenn es total schief geht, wird für die Crowdinvestoren kaum noch etwas übrig bleiben. Das wird verschwiegen und auf den „Ratgeber-Seiten“ besser dargestellt, als es wirklich ist.
    • In der Liste der abgeschlossenen Projekte gibt es nur „zurückgezahlt“ und „Laufzeit beendet“. Mit letzteren haben Anleger meistens Verluste erlitten. Das wird verschwiegen.
  • Transaktionen auf dem Handelsplatz kosten ohne Freetrade Gebühren.
    • Trotzdem muss man sich selbst mit dem Handelspartner verständigen.
  • Die Bedingungen neuer Projekte werden für die Anleger immer schlechter.
    • Niedrigere Zinsen: Ich zweifle überhaupt daran, dass die Zinsen dem Risiko angemessen festgelegt werden.
    • Seltenere Ausschüttungen: Früher gab es halbjährliche, dann jährliche, nun fast nur noch endfällige.
  • Die Zeitspanne zwischen Ankündigung eines neuen Projektes per Mail und dem Start des Projektes hat sich immer mehr verringert
    • Letztes Beispiel: Ankündigungsmail kommt am Abend vorher gegen 23 Uhr, Funding startet am nächsten Morgen um 6:00 Uhr.

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Was zuletzt geschah – Archiv

27.08.2022: Insolvenzantrag, Projektverlängerung, verschwundenes Projekt…

Die Cityhaus 100 GmbH, die hinter Galerie Konze Dortmund steckt, musste inzwischen Insolvenz beantragen. Das Verfahren wurde am 11.08.2022 eingeleitet.

Da frage ich mich: Wer macht mit dieser Firma noch Geschäfte? Mal sehen, ob sich das Projekt unter diesen Umständen bis zum 31.12.2023 noch halbwegs zum Guten wendet.

Die Verlängerung des Projektes Frankfurt – Westend ist nun nach der Abstimmung beschlossen. Neues Laufzeitende wird der 30.09.2024.

Ich hatte mich gefragt, wohin das Projekt Mannheim Mallaustraße verschwunden ist. (Siehe ganz unten „Archiv“.) Habe inzwischen bei BERGFÜRST nachgefragt und folgende Antwort erhalten:

Die Emission Mannheim – Mallaustraße wurde beendet. Die Vermögensanlage wird nach dem Sommer zu besseren Konditionen erneut angeboten.

Der Projektentwickler dieses Projektes sowie Gründer und Vorstandsvorsitzender der PREIG AG teilt den Anlegern mit:

„Wir sind weiterhin vom Erfolg dieses Projektes überzeugt. …

Jedoch haben wir uns dazu entschlossen, Sie in diesen turbulenten Zeiten noch stärker von den Chancen dieser Bestandsimmobilie profitieren zu lassen, indem wir das Projekt mit einer verkürzten Laufzeit sowie einem höheren Zinssatz nach einer Sommerpause erneut bei BERGFÜRST platzieren möchten. …“

Hier meine Übersetzung: „Wir sind’s für unser grottenschlechtes Angebot einfach nicht losgeworden. Nun müssen wir wohl vernünftige Konditionen einräumen.“

Während es auf der Immo-Crowdinvesting-Seite immer wieder spannend wird, läuft es auf der anderen Seite dieses Spiels schon fast langweilig glatt.

Der Sparplan wurde wie immer pünktlich ausgeführt und es gab eine der vierteljährlichen Ausschüttungen vom ETF. Diesmal 9,19 €.

12.08.2022: Beobachtungsgebühr

Die letzten beiden BERGFÜRST-Projekte empfand ich als Frechheiten und habe sie bestreikt.

Es handelt sich dabei um ein Grundstück (Berlin-Zehlendorf) und um einen Bürokomplex (Mannheim – Mallaustraße).

Als Frechheit hatte ich das Berliner Projekt empfunden, weil sie nur 4,5% Zinsen dafür zahlen wollten. Als sich kaum Investoren fanden, haben sie noch 1% draufgelegt. Das sieht für mich nicht nach einer seriösen Zinskalkulation aus, die sich am Risiko orientiert.

Das zweite Projekt „Mannheim – Mallaustraße“ wurde mit einer Laufzeit von 5 Jahren und nur 5,75% endfällig offeriert. Für mich sah es auch nach zu wenig Zinsen für zu hohes Risiko aus.

Ein Leser, Gunnar, hatte in seinem Kommentar geschrieben, dass er ebenfalls am Mannheim-Projekt zweifelt, aber zur Beobachtung den Mindestbetrag von 10 € investiert.

Die Idee habe ich aufgegriffen. Allerdings für das andere Projekt in Berlin-Zehlendorf. Ich habe 10 € hineingesteckt und sehe das als „Beobachtungsgebühr“.

Leider ist es bei BERGFÜRST so, dass man nur dann alle (naja: die meisten) Informationen zu einem Projekt bekommt, wenn man dort investiert ist.

Ich weiß nicht, wie es bei anderen Immo-Crowdinvesting-Plattformen aussieht, denn ich habe bisher nur mit BERGFÜRST Erfahrungen.

Ich habe es mir zu einem Nebenziel dieses Spiels gemacht, über alles, was mir dabei auffällt, in meinem Blog zu berichten, weil ich mit der Transparenz der Crowdinvesting-Plattform nicht zufrieden bin.

Das Bürokomplex-Projekt „Mannheim-Mallaustraße“ ist übrigens auf wundersame Weise von der BERGFÜRST-Webseite verschwunden. Mal schauen, ob es wieder auftaucht.

Disclaimer

Das hier ist keine Anlageberatung, sondern meine persönliche Meinung.

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