Experiment Immobilien-Crowdinvesting gegen ETF-Sparplan: Diverse Projektstände und ETF-Sparplanausführung

Seit meinem letzten Update ist wieder einiges passiert, anderes dafür leider nicht.

So liegt das Ergebnis der Abstimmung zu Hameau Hills Wien inzwischen vor, es gab eine Zinszahlung für Pforzheim Mitte und einen Bericht des Sicherheitentreuhänders zu Wien – Manner Villa.

Zweimal wurden je 10 € in beide Spartöpfe geworfen – am 23. Oktober und am 23. November. Im November wurde der vierteljährliche Immo-ETF-Sparplan ausgeführt.

Details siehe „Aktuelles“

Aktuelles

Das Abstimmungsergebnis zu Hameau Hills Wien

Zur Erinnerung:

Ursprünglich wären die Rückzahlung und restliche Zinszahlung dieses Projektes am 30.06.2023 fällig gewesen. Nach einem Schreiben, dass die Rückzahlung bis September dauern würde, hatte ich das Projekt in meiner Bewertung schon auf 50% abgewertet.

Dann fand vom 13.10. bis 31.10.2023 eine Abstimmung statt, ob sich die BERGFÜRST-Investoren mit 90% der inzwischen überfälligen Rückzahlung des Investments Hameau Hills Wien zufrieden geben und auf die noch ausstehenden restlichen Zinsen sowie Verzugszinsen verzichten würden.

Die Abstimmung ist positiv ausgegangen, d. h. die Mehrheit hat zugestimmt. Denn 90% sind besser als nichts. Ich hatte für mich beim letzten Update bereits ausgerechnet, dass ich von meinem kleinen Investment von 40 € lediglich 0,08 € verlieren würde.

Seit der Ergebnisverkündung vom 31.10.2023 herrscht hier allerdings wieder Schweigen. Es gab noch keinen Cent zurück. Tja, es stand ja auch nicht dabei, wann es die 90% geben würde.

Also bleibt die Abwertung auf 50% für mich bestehen.

Zinszahlung zu Pforzheim Mitte

Das war das Ladenhüter-Projekt, das sehr lange angeboten wurde. Nun ist es wohl doch voll finanziert und da seit meinem Investment längere Zeit vergangen war, gibt es eine Ausgleichszinszahlung für diese Zwischenzeit. Das sind unterm Strich 1,11 € (netto).

Wien – Manner Villa

Hier hat sich der Sicherheitentreuhänder mit dem turnusmäßigen Rechenschaftsbericht gemeldet und der sieht nicht wirklich gut aus. Ich sehe das so: Entweder ist das Investment futsch oder es wird wohl auch hier demnächst eine Abstimmung über eine Teilrückzahlung geben.

Hier ist die Datei: Rechenschaftsbericht Wien – Manner Villa vom 22.11.2023

Auch hier bleibe ich in meiner Bewertung bei 50%.

Solche Infos, welche Projekte in Schieflage sind, bekommt man nur, wenn man selbst darin investiert ist.

Es wäre ja zu schön und vor allem viel zu transparent, wenn sich Interessenten ein Bild über die wirkliche Erfolgsquote bei BERGFÜRST machen könnten.

Eine neue Feststellung zur Transparenz von BERGFÜRST

Die Übersicht „Abgeschlossene Projekte“ enthält jetzt nur noch 6 statt vorher 9 Einträge. Natürlich nur solche, die ordnungsgemäß zurückgezahlt wurden.

Was soll ich dazu sagen? Schämt euch, BERGFÜRST!

Sparbeträge und ETF-Sparplanausführung

Weil es bei BERGFÜRST nicht genügend Investments gibt, hatte ich schon im Mai 2023 die Sparbeträge für dieses Spiel von monatlich 30 € auf 10 € gesenkt und die ETF-Sparplanausführung von monatlich auf quartalsweise geändert.

Nun wird immer am 23. Mai, August, November und Februar investiert – jeweils die Sparbeträge und teilweise die Ausschüttungen. Das ist gerade wieder passiert.

Wie man im Chart sieht, ist die ETF-Seite stärker im Minus als die Immo-Crowdinvesting-Seite, aber das Erholungspotenzial ist hier sicher größer, zumal es keine festen Zinsen wie bei den BERGFÜRST-Projekten gibt.

Es bleibt spannend und für mich aufgrund meiner kleinen Beträge gleichzeitig entspannt.

nach oben

Der aktuelle Stand – Vergleich der beiden Seiten

Datum: 24.11.2023

(Start: Oktober 2019)

Immobilien-Crowdinvesting

Sparraten gesamt:	1.380,00 EUR
investiert:	1.180,00 EUR
Ausschüttungen/Gewinn:	81,83 EUR
Abschläge für Projekte in Schieflage *:	-100,00 EUR
Wert der Anteile:	1.080,00 EUR
Bargeldbestand:	281,83 EUR
Gesamtwert:	1.361,83 EUR
aktuelle Projekte:	24
davon in Schieflage:	6
zurückgezahlte Projekte:	13

*Abschläge: je 50% des Investments von Galerie Konze Dortmund (-15 €), Mödling (-15 €), Essen – Am Buschgarten (-20 €), Hameau Hills Wien (-20 €) und Wien – Manner Villa (-15 €), Frankfurt – Westend (-15 €) gesamt: -100 €

ETF-Sparplan

Sparraten gesamt:	1.380,00 EUR
investiert:	1.430,18 EUR
Ausschüttungen/Gewinn:	68,63 EUR
Bargeldbestand:	18,45 EUR
Wert der Anteile:	1.229,07 EUR
Gesamtwert:	1.247,52 EUR
ETF-Anteile:	64,061

nach oben

Bisheriger Verlauf grafisch

nach oben

Die einzelnen Immobilien-Crowdinvesting-Projekte

Alle über BERGFÜRST.

Laufende Projekte

In Klammern hinter jedem Projekt stehen Datum und Betrag meines Investments und bereits erhaltene Zinsen abzüglich Steuern. Probleme habe ich jeweils darunter kurz genannt.

• Galerie Konze Dortmund (28.12.2019: 30 € | 2,82 €) – in Schieflage
  • Zinszahlung 31.12.2021 überfällig, Sicherungsfall eingetreten, Zinsen dann doch gezahlt (April 2022)
  • Rückzahlungstermin war: 30.06.2022, nach Abstimmung Laufzeit verlängert bis Ende 2023, Zinsen sind nun endfällig
  • Insolvenzeröffnungsverfahren der Cityhaus 100 GmbH (Projektträger) eingeleitet (11.08.2022)
  • Insolvenzverfahren eröffnet (26.10.2022), Verwertung beginnt, Plan: Verkauf des Objektes
  • (05.07.2023) Verkauf des Objektes hat bisher nicht geklappt, wird wohl Zwangsversteigerung
• Wien Manner-Villa (06.03.2020: 30 € | 4,59 €) – in Schieflage
  • Zinszahlung 30.06.2022 überfällig, aber noch gezahlt vor Eintritt des Sicherungsfalls
  • Rückzahlung war am 31.03.2023 fällig, verzögert sich, außer Versprechen von Verzugszinsen noch kein neuer Termin festgelegt
  • haben sich drei Monate nicht wieder gemeldet, werte auf 50% ab
  • Sicherheitentreuhänder eingeschaltet – Bericht (22.11.2023)
• Mödling (02.07.2020: 30 € | 3,66 €) – in Schieflage
  • Konkursverfahren 07.11.2022 eröffnet
  • Bericht des Sicherheitentreuhänders (10.08.2023): Beendigung des Konkursverfahrens ist nicht zu erwarten, Bauvorhaben wird wohl nicht mehr durch die Schuldnerin abgeschlossen
• Frankfurt – Westend (05.08.2020: 30 € | 0,38 €) – in Schieflage
  • Rückzahlungstermin war: 31.03.2023, nach Abstimmung Laufzeit verlängert bis 30.09.2024
  • Insolvenz am 26.07.2023 angemeldet – Abwertung auf 50%
• NEOS – Bremen (28.11.2020: 40 € | 0,39 €)
  • Rückzahlungstermin war: 30.04.2023, nach Abstimmung Laufzeitverlängerung bis 30.04.2025 (plus 5% Endbonus)
• Hameau Hills – Wien (12.12.2020: 40 € | 3,92 €) – in Schieflage
  • Rückzahlungstermin war: 30.06.2023, Verzögerung angekündigt, Abwertung – weil es mir nicht glaubhaft erscheint
  • Abstimmung über Rückzahlung von 90% und Verzicht auf restliche Zinsen (läuft vom 13.10.2023 bis 31.10.2023) – Mehrheit hat zugestimmt
• Jena Dornburger Straße II (01.04.2021: 40 € | 0,00 €)
• Wohnen am Lietzensee – Berlin (10.04.2021: 30 € | 3,12 €)
• Villa Hietzing Gobergasse – Wien (02.07.2021: 40 € | 4,77 €)
• Wien Kaiserstraße II (10.08.2021: 50 € | 5,95 €)
• Ahlbeck – Usedom (24.12.2021: 80 € | 0,00 €)
• Garmisch-Partenkirchen (28.01.2022: 50 € | 0,00 €)
• Sophienstraße – Kassel (09.02.2022: 40 € | 0,00 €)
• Essen – Am Buschgarten (08.04.2022 Handelsplatz: 40 € | 0,26 €) – in Schieflage
  • Rückzahlung war fällig am 31.10.2022, verzögert sich, es gibt Verzugszinsen
  • neuer Rückzahlungstermin: 13.01.2023
  • Rückzahlung verzögert sich weiter („angestrebt“ noch im Januar 2023)
  • Rückzahlung verzögert sich weiter (neuer Termin: in der 7. KW 2023)
  • Rückzahlung um weitere zwei Wochen (auf 9. KW) verschoben, werde ab jetzt keine weiteren einzelnen Verschiebungen mehr notieren, d. h. Status: Rückzahlung wird immer weiter verschoben (Salami-Taktik)
  • Sicherheitentreuhänder hat sich eingeschaltet und Termin gesetzt bis zum 22.03.2023
  • Verwertung (Zwangsvollstreckung) eingeleitet
• Hasenheide – Berlin (06.05.2022: 50 € | 0,00 €)
• Kitzbühel – Aschbachbichl (01.06.2022: 40 € | 0,28 €)
• Quartier Wendelsteinblick II – Schliersee (04.06.2022: 40 € | 1,82 €)
• Berlin – Zehlendorf (11.08.2022: 10 € | 0,06 €)
• Berlin – Am Juliusturm (13.09.2022: 80 € | 0,00 €)
• Mannheim – Rheinau (15.11.2022: 70 € | 0,00 €)
• Leipzig – Alte Ziegelei (14.12.2022: 60 € | 0,00 €)
• Katanienhöfe – Halle (22.03.2023: 80 € | 0,00 €)
• Pforzheim – Mitte (20.07.2023: 80 € | 0,00 €)
• Koblenz Clemens-Carré II (09.09.2023: 100 € | 0,00 €)

nach oben

Zurückgezahlte Projekte

Hinter jedem Projekt stehen die Dauer meines Investments, der investierte Betrag und die erhaltenen Zinsen abzüglich Steuern. HP steht für Handelsplatz.

• Fellbach II (30.05.2020-08.12.2020: 30 € | 0,63€)
• Alte Glockengießerei – Rüdersdorf bei Berlin (HP 25.08.2020-01.03.2022: 30 € | 0,64 €)
• Jena Dornburger Straße (14.03.2020-31.03.2021: 30 € | 1,43 €)
• Pflegezentrum Boizenburg (07.04.2020-17.08.2021: 30 € | 2,21 €)
• Hamburg Frahmredder (HP 20.09.2020-25.11.2021: 29,94 € | 1,57 €)
  • Laufzeit verlängert, dann doch fast zum ursprünglichen Laufzeitende zurückgezahlt
• Palais Bingen II (HP 14.09.2021-21.12.2021: 40 € | 0,46 €)
• Grazer Parksuiten (13.02.2021-21.12.2021: 40 € | 2,59 €)
• Reileck Quartier Halle (22.10.2020-21.04.2022: 40 € | 2,89 €)
• Hamburg – Berner Straße 25-29 (HP 23.02.2021-18.07.2022: 40 € | 2,48 €)
  • Laufzeit verlängert
  • Verzögerte Rückzahlung wg. Personalproblemen bei der Bank, aber es gab Verzugszinsen
• Leipzig Beckerstraße (25.06.2020-21.11.2022: 30 € | 3,43 €)
  • vorzeitige Rückzahlung, ursprünglicher Termin war 31.08.2023
• Wohnen am Goldberg – Gelsenkirchen (06.03.2021-06.04.2023: 40 € | 3,86 €)
  • Zinszahlung 30.06.2022 verspätet gezahlt am 18.07.2022 (Info von BERGFÜRST fehlte)
  • Insolvenzeröffnungsverfahren der Harfid GmbH (nicht der Projektträger, aber Generalunternehmer) eingeleitet (16.09.2022)
  • Bautenstand vom 27.09.2022 (sieht halbfertig aus) als PDF übermittelt (05.10.2022)
  • Investor Whitefield Investment AG bei der Harfid Holding eingestiegen, Umstrukturierung und Wiederaufnahme der Bauarbeiten geplant (Nachricht von Ende Oktober 2022 aus Zeitungsartikeln)
  • Bauarbeiten wurden nicht wieder aufgenommen, Löhne wurden nicht gezahlt, Whitefield will wieder aussteigen (Artikel in der NRZ vom 30.01.2023)
  • erst Nachricht von Bergfürst, dass sich die Rückzahlung wohl verspäten wird, dann noch im Rahmen der Frist zurückgezahlt
• Koblenz Clemens-Carré (20.02.2020-07.09.2023: 30 € | 14,97 € – enthält 10 € Neukundenbonus)
• Magdeburger Straße – Halle (22.12.2021-22.09.2023: 150 € | 11,54 €)

nach oben

Die räumliche Verteilung der Projekte auf einer Karte

ETF-Sparplan

Ausgeführt wird am 23. Tag des Monats (oder am darauffolgenden Börsentag).

Es kommt manchmal vor, dass ein oder zwei Cent weniger investiert werden als beauftragt. Das liegt am jeweiligen Ausführungskurs.

Ich passe die Höhe des Sparplans ab und zu an, um die Ausschüttungen zu reinvestieren.

Nach Mai 2023 nur noch quartalsweise Ausführung, da monatliche Sparrate gedrittelt wurde.

Investitionen

• 10/2019 bis einschl. 09/2020: monatlich je 30 €
• 10/2020 bis einschl. 09/2021: monatlich je 30,30 €
• 10/2021 bis einschl. 09/2022: monatlich je 31 €
• 10/2022 bis einschl. 05/2023: monatlich je 32,50 €
• ab 08/2023: quartalsweise je 37,50 €

ETF-Ausschüttungen

Gesamt: 68,63 €

nach oben

Der ETF

Es handelt sich dabei um den iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF (WKN: A0LEW8).

Dieser investiert in Immobilienunternehmen und REITs der entwickelten Länder außer Griechenland und legt Wert auf Dividenden.

Genaueres dazu ist auf der Webseite von JustETF.com schön übersichtlich aufbereitet.

Daten zum ETF bei JustETF.com

Äpfel-mit-Birnen-Vergleich?

Ist das hier nicht so etwas?

Schon, aber beides ist Obst!

Mehr „Philosophie“ dazu findest du hier:

Immobilien-Crowdinvesting gegen ETF-Sparplan: Wie im alten Rom

Den Immobilien-ETF-Sparplan sehe ich als Benchmark zum Immobilien-Crowdinvesting.

nach oben

Die Fragen hinter diesem Experiment

• Lohnt sich Immobilien-Crowdinvesting in Form „digitaler Immobilien-Investments“?
• Sind jährliche Renditen zwischen 5% und 7% (inzwischen bis 10%) hoch genug im Vergleich zum Ausfallrisiko?
• Welche Rendite kommt unterm Strich heraus?
• Welche Probleme können auftreten?
• Wie wird seitens der Plattform damit umgegangen?
• Ist es einfacher und lukrativer, per Sparplan in einen Immobilien-ETF zu investieren?

nach oben

Die Spielregeln

Ich führe zwei „Töpfe“. Einen für das Immobilien-Crowdinvesting, einen für den ETF-Sparplan.

Jeden Monat, immer zum 23., werfe ich jeweils 10 EUR in die beiden Töpfe (seit Juni 2023, vorher waren es monatlich 30 EUR):

Auf der Immobilien-Crowdinvesting-Seite investiere ich aus dem Topf, sobald ein Projekt verfügbar ist. Auf der ETF-Sparplanseite wird quartalsweise am 23. Tag des Monats ein automatischer Kauf ausgeführt. (Nach dem Mai 2023, vorher monatlich.)

So füllen sich beide Portfolios nach und nach.

Zinsen und Projektrückzahlungen bzw. ETF-Ausschüttungen landen jeweils im passenden Topf.

Ich vergleiche, wie sich Topf plus Portfoliowert über die Zeit hinweg entwickeln.

Dabei bewerte ich die Immobilien-Seite zwischenzeitlich mit jeweils 100% des investierten Betrages. Bei schwerwiegenden Problemen, z. B. Insolvenzeröffnungsverfahren, bewerte ich nur noch mit 50%.

Am Ende geht jeweils der zurückgezahlte Betrag in die Berechnung ein, bei einem Totalausfall 0 €.

Zur Bewertung der ETF-Seite verwende ich den aktuellen Kurswert.

Den Betrag, wie viel ich jeweils in ein Immobilien-Projekt stecke, und die Höhe der Sparplanrate passe ich im Laufe der Zeit an, so dass der Bargeldbestand möglichst klein gehalten wird.

nach oben

Zusatzinfos zu den Firmen hinter den Crowdinvesting-Projekten

Von börsennotierten Firmen werden sehr viele Informationen und vor allem Geschäftszahlen veröffentlicht, und zwar meistens in einer standardisierten Form, so dass man sich schnell einen Überblick über deren wirtschaftliche Lage verschaffen kann.

Wie sieht es aber mit kleineren Firmen aus, wie sie z. B. hinter den Immobilien-Crowdinvesting-Projekten stecken?

Darüber habe ich mir ein paar Gedanken gemacht und diese in einem Extra-Artikel zusammengefasst:

Zusätzliche Informationsquellen zu Immobilien-Crowdinvesting-Projekten

nach oben

Erfahrungen mit Immobilien-Crowdinvesting über BERGFÜRST

Hier habe ich alles, was mir bisher aufgefallen ist, stichpunktartig zusammengetragen.

Lob

• Investmentprozess ist einfach
  • schon mit kleinen Beträgen ab 10 EUR möglich
  • Daten zum Kopieren für die Überweisung werden angezeigt
  • nach der Überweisung wird der Zahlungseingang schnell bestätigt
• Auszahlungen direkt aufs Konto
• Kaufen über den Handelsplatz funktioniert
  • bisher für kleine Investments mittels Freetrade in Anspruch genommen
• übersichtlicher Account
  • aktuelle Investments auf einen Blick überschaubar
  • ansprechend aufbereitete Statistiken
• Kundensupport antwortet schnell
  • bisher nur per E-Mail in Anspruch genommen, um Fragen zu klären
• Junior Loans statt Nachrangdarlehen

Kritik

• Zu abgeschlossenen Projekten werden keine wichtigen Daten mehr angezeigt.
  • Im Account sollte es eine Liste der abgeschlossenen geben mit sämtlichen Daten und Vertragsunterlagen. Die verschwinden einfach.
  • In der öffentlich zugänglichen Liste aller abgeschlossenen Projekte gibt es ebenfalls keine wichtigen Daten mehr.
  • 02/2023: In der Liste der abgeschlossenen Projekte wird nur noch eine sehr kleine Auswahl (derzeit 9) angezeigt. Projekte, bei denen es Probleme gab, werden verschwiegen!!!
  • NEU (11/2023): In der Liste der abgeschlossenen Projekte werden nur noch 6 Projekte angezeigt, alle anderen, vor allem Problemprojekte, werden verschwiegen!!!
• Wenn es Probleme gibt, werden – wenn überhaupt – nur die Investoren über Einzelheiten informiert.
  • Was ist mit Interessenten, die über den Handelsplatz kaufen möchten?
• Das Risiko wird verschleiert dargestellt. (Meine Kritik richtet sich nicht gegen das Risiko an sich, sondern wie BERGFÜRST es kommuniziert.)
  • Die Junior Loans sind ein wenig sicherer als Nachrangdarlehen, aber wenn es total schief geht, wird für die Crowdinvestoren kaum noch etwas übrig bleiben. Das wird verschwiegen und auf den „Ratgeber-Seiten“ besser dargestellt, als es wirklich ist.
  • In der Liste der abgeschlossenen Projekte gibt es nur „zurückgezahlt“ und „Laufzeit beendet“. Mit letzteren haben Anleger meistens Verluste erlitten. Das wird verschwiegen. (Neuerdings 02/2023 wurde die Liste drastisch gekürzt und 11/2023 weiter gekürzt- siehe weiter oben!)
• Transaktionen auf dem Handelsplatz kosten ohne Freetrade Gebühren.
  • Trotzdem muss man sich selbst mit dem Handelspartner verständigen.
• Die Bedingungen neuer Projekte werden für die Anleger immer schlechter.
  • Niedrigere Zinsen: Ich zweifle überhaupt daran, dass die Zinsen dem Risiko angemessen festgelegt werden. Notiz (03.12.2022): Hier scheinen sie inzwischen nachzubessern.
  • Seltenere Ausschüttungen: Früher gab es halbjährliche, dann jährliche, nun fast nur noch endfällige.

nach oben

Was zuletzt geschah – Archiv

14.10.2023: Bericht zu Essen am Buschgarten, Abstimmung über Vergleich bei Hameau Hills Wien und vorzeitige Rückzahlung von Magdeburger Straße Halle

Essen – Am Buschgarten

Essen – Am Buschgarten sieht weiterhin nicht so aus, dass es zurückgezahlt werden würde. Hier der neue Bericht:

Rechenschaftsbericht zu Essen – Am Buschgarten vom 26.09.2023

Hameau Hills Wien – Abstimmung über Vergleich

Diese Anlage war Ende Juni 2023 zur Rückzahlung plus restlicher Zinsen fällig. Da hatten sie eine Nachricht verschickt, was da alles schiefgegangen war und dass es etwas länger dauern würde, bis etwa August/September.

Mir erschien das schon damals unglaubwürdig, deshalb hatte ich das Projekt in meiner Betrachtung gleich auf 50% abgewertet.

Inzwischen (gestern) kam eine Nachricht dazu. Nach vielem einleitenden Geschwurbele gibt es eine Abstimmung, in der vorgeschlagen wird, dass sich die Anleger mit 90% zufrieden geben und auf die noch ausstehenden Zinsen verzichten sollen.

So käme unterm Strich zusammen mit den bereits erhaltenen Zinsen noch 99,5% des Investments zurück, d. h. der Verlust wäre sehr klein.

Ich betrachte meine Zahlen und auch, wenn sie lächerlich klein sind, überlege ich, was hier das Beste wäre.

Mein Investment sind 40€. 90% davon sind 36€. Zusammen mit den 3,92€ Zinszahlungen, die ich bisher erhalten dafür habe, hätte ich dann 39,92€ zurückbekommen, das sind genau 99,8% bzw. nur 0,2% (0,08€) Verlust.

Das würde sich positiv auf meine Gesamtübersicht auswerten, im Chart würde die Crowdinvesting-Kurve wieder knapp über der investierten Summe auftauchen.

Also habe ich zugestimmt. Bis gespannt, wie es ausgeht. Die Abstimmung läuft noch bis zum 31.10.2023. Bis zur Entscheidung bleibt jedoch Hameau Hills noch mit nur 50% des Wertes in meiner Berechnung.

nach oben

23.09.2023: Vorzeitige Rückzahlung Magdeburger Straße Halle

Vorzeitig zurückgezahlt wurde in dieser Woche (am 22.09.2023) das Projekt Magdeburger Straße – Halle.

Ich hatte 150 € hineingesteckt, weil damals der Bargeldtopf ganz schön angewachsen war. Nun gab es diese und eine Restzinszahlung über 1,72 € zurück.

Eigentlich hätte das Darlehen noch eine Laufzeit bis zum 31.03.2025 gehabt. Aber ich kann natürlich verstehen, wenn der Schuldner von der vorzeitigen Rückzahlung Gebrauch macht, um die Zinszahlungen zu sparen. Besser so als eine weitere Pleite.

Nun habe ich auf der Immo-Crowdinvesting-Seite wieder einen größeren Bargeldtopf, in den turnusmäßig nochmal 10 € gesteckt werden, und hoffe bald auf ein paar vernünftige Angebote. Allerdings geht es aufs Jahresende zu und im Winter wird weniger gebaut.

Ein neues Angebot habe ich allerdings heute von BERGFÜRST per E-Mail bekommen. Das passt noch ins Thema „Verkauf von Ladenhütern“ – siehe weiter unten „Was zuletzt geschah – Archiv“ (24.08.2023). Sie werden das Projekt Pforzheim – Mitte wohl einfach nicht los. Ich hatte im Juli einen kleinen Betrag investiert, später ein Angebot bekommen, weitere 500 € zu investieren, um dann etwas mehr Zinsen zu erhalten. Darauf war ich nicht eingegangen.

Das neue Angebot besagt nun: Ich soll den soeben für Magdeburger Straße – Halle zurückerhaltenen Betrag (150 €) in Pforzheim – MItte stecken und bekomme sowohl dafür als auch für mein Investment vom Juli mehr Zinsen (8,5% statt 7,5% jährlich). Das ist zwar schon ein besseres Angebot, aber auch auf dieses werde ich nicht eingehen. Die Bemühungen, Pforzheim – Mitte an die Anleger zu verkaufen, sehen mir einfach zu verzweifelt aus.

nach oben

09.09.2023: ETF-Ausschüttung, Rückzahlung Koblenz-Clemens Carré, Anschlussprojekt mit 10% Zinsen

Für den ETF (iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF, WKN: A0LEW8) gab es am 01.09.2023 eine Zahlung von 7,62 €.

Auf der BERGFÜRST*-Seite wurde das Projekt Koblenz – Clemens Carré samt der noch ausstehenden Restzinsen zurückgezahlt. Für mein kleines spielerisches Investment sind das 30 € plus 0,24 € Zinsen.

Dieses Investment lief vom 20.02.2020 bis 31.08.2023. Ich hatte 30 € investiert, habe dafür insgesamt 4,97 € Zinsen (nach Abzug von Steuern) und den Neukundenbonus von 10 € erhalten.

Nun wird zum gleichen Bauprojekt ein neues Investment angeboten, denn sie sind noch nicht ganz fertig geworden.

Das neue BERGFÜRST*-Projekt Koblenz Clemens Carré II soll nur 1,5 Jahre laufen (bis 28.02.2025) und dafür 10% jährliche Rendite bringen, allerdings erst endfällig.

Ich habe im Rahmen meines Experimentes 100 € investiert, da der Bargeldtopf inzwischen auf 199 € angestiegen war und ich mir vorgenommen hatte, immer in etwa 50% des noch vorhandenen Bargeldes in neue Projekte zu stecken, sofern diese nicht unverschämt schlechte Angebote sind.

Ich halte das neue Investment für riskant und würde auch keine größere Summe hineinstecken. Zumal auch hier wieder das Prinzip „Neue Löcher aufreißen, um alte Löcher zu stopfen“ gefahren wird (siehe Projektbeschreibung im Abschnitt „Mittelverwendung“). Aber aufgrund der hohen Zinsen und im Rahmen dieses Spiels ist das für mich in Ordnung, und sollte es schiefgehen, Pech gehabt!

In dem Fall würde das Projekt in meiner schematischen Darstellung – siehe weiter unten – den Bodensatz der Schieflagen weiter vergrößern.

nach oben

24.08.2023: Sparplanausführung, Bericht zu Mödling, neuer „Marketing-Kurs“ von BERGFÜRST

ETF-Sparplanausführung

Gestern wurde der Sparplan auf der ETF-Seite (WKN: A0LEW8, iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF) ausgeführt. Diesen hatte ich Ende Mai 2023 von monatlich auf vierteljährlich umgestellt.

Seitdem werden monatlich nur noch 10 € statt vorher 30 € in die beiden Töpfe geworfen. Auf der Immobilien-Crowdinvesting-Seite bei BERGFÜRST wird gekauft, wenn es etwas zu kaufen gibt bzw. je nach Bargeldbestand, und auf der ETF-Sparplanseite wird vierteljährlich gekauft.

Rechenschaftsbericht zu Mödling

Am 10.08.2023 gab es den Rechenschaftsbericht des Sicherheitentreuhänders zum Pleiteprojekt Mödling. Und – wer hätte das gedacht – es sieht nicht gut aus.

Aber wie immer haben den Bericht des Sicherheitentreuhänders nur die Anleger bekommen. Hier ist er für diejenigen, die so etwas interessiert:

Turnusmäßiger Rechenschaftsbericht des Sicherheitentreuhänders per 10.08.2023 zu Mödling

Diesmal haben sie aber in puncto Intransparenz noch einen draufgesetzt. Mödling ist in keiner Übersicht mehr auffindbar. Wenn ich aus meinem Account auf das Investment gehe und von dort aus das Profil anzeigen lasse, steht dort ein schöngefärbtes „Laufzeit beendet“.

Immerhin kann so wenigstens niemand versuchen, das verkorkste Ding über den Handelsplatz jemand anderem anzudrehen, was bei anderen Pleiteprojekten durchaus möglich ist.

nach oben

Marketing-Kurs von BERGFÜRST zum Thema Ladenhüter (Projekt Pforzheim – Mitte)

Jetzt zum Titelthema: So verkaufst du Ladenhüter

Schon seit längerem steht das Angebot „Pforzheim – Mitte“ auf der Webseite von BERGFÜRST so wie anderswo Ladenhüter wie Blei im Regal liegen.

Es handelt sich dabei um ein Bestandsobjekt, und zwar um eine Geschäftsimmobilie in der Pforzheimer Innenstadt. Das Geld aus der BERGFÜRST-Emission soll dazu verwendet werden, ein älteres Darlehen abzuzahlen. (Ich nenne das neue Löcher aufreißen, um alte zu stopfen.)

In meinem Experiment habe ich natürlich gleich darin investiert, da es nur kleine Beträge sind und ich es im Rahmen meiner „Forschung“ ausprobiere.

Ansonsten steht dieses Projekt schon wochenlang auf der Web-Seite und noch immer ist es nur etwa zur Hälfte finanziert.

Nun kann ich denen aber richtig zuschauen, wie sie ihre Marketing-Raketen zünden oder es zumindest versuchen.

Stufe 1: Sie stellen in einer Mail an ihre Anleger dar, wie toll das Projekt ist. Das Thema „Vorteile aus Anlegersicht“

Diese Mail kam am 06.08., als sich abzeichnete, dass es mit dem Verkauf der Geldanlage nicht so richtig vorangehen würde.

Ich gebe den Inhalt hier wieder und schreibe meine Kommentare dazwischen:

Sehr geehrte Frau Wolff,

die Vermögensanlage Pforzheim – Mitte bietet gleich drei Eigenschaften, für die sich aus Anlegersicht eine genauere Betrachtung lohnt.

Der Großteil der Gesamtverzinsung erfolgt in jährlicher Auszahlung

Das Geschäftshaus inmitten der lebendigen Pforzheimer City ist voll vermietet und erwirtschaftet eine jährliche Nettokaltmiete von rund 1.000.000 €. Hieraus ergibt sich ein finanzieller Spielraum, der es der Emittentin ermöglicht, den Anlegerinnen und Anlegern auf BERGFÜRST bereits den Großteil der Gesamtzinsen in jährlicher Auszahlung zur Verfügung zu stellen.

Das heißt konkret: Insgesamt profitiert man bei diesem Investment von 7,50 % Zinsen p.a. Die Emittentin zahlt davon im jährlichen Rhythmus, jeweils zum 30. Juni, bereits 4,50 % p.a. aus. Am Ende der Laufzeit werden dann die restlichen Zinsen in Höhe von 3,00 % p.a. fällig und gemeinsam mit der Darlehens­rückzahlung an die Anlegerinnen und Anleger ausgezahlt.

Mein Kommentar: Was für eine Frechheit, das als Vorteil auszugeben! Bei älteren BERGFÜRST-Emissionen war eine jährliche Auszahlung der Zinsen selbstverständlich. Es gab sogar welche mit halbjährlicher Zinszahlung.

Cashflow ermöglicht Tilgung des vorrangigen Darlehens

Die Emittentin leistet mit den kontinuierlichen Mieteinnahmen zunächst eine jährliche Teilzinszahlung. Auf diese Weise kann sie darüber hinaus das Darlehen des vorrangigen Kreditinstituts mit substantiellen Beiträgen tilgen – was wiederum die Position der im zweiten Rang besicherten BERGFÜRST Anlegerinnen und Anleger sukzessive verbessert. Da die Emittentin den Cashflow in dieser Weise aufsplittet, wird das Risiko sowohl auf Ebene der Zinsen als auch im Hinblick auf den Investmentbetrag selbst reduziert.

Mein Kommentar: Oh wie toll, dass hier noch einmal betont wird, dass überhaupt eine Chance zur Rückzahlung besteht! (Oh ich vergaß: Ironie an – Ironie aus!)

Beim Exit gibt es einen Plan B

Die Mittel zur Darlehensrückführung an die BERGFÜRST Anlegerinnen und Anleger sollen aus dem präferierten Globalverkauf des Geschäftshauses generiert werden. Laut aktuellem unabhängigem Gutachten beläuft sich der Marktwert der Immobilie per Mai 2023 auf rund 19 Mio. € bei einer Fremd­kapital­belastung (Bank und BERGFÜRST) von insgesamt rund 14 Mio. €. Damit ist derzeit ein großzügiger Risikopuffer gegeben.

Herr Braun als alleiniger Gesellschafter ist selbst mit einem hohen Eigenkapitalanteil von 20 % bzw. mit 3,5 Mio. € investiert und könnte im Lichte des aktuellen Marktwerts ebenfalls komfortabel zurückgezahlt werden.

Sollte dieses Exit-Szenario zeitlich innerhalb der Laufzeit der Finanzierung so nicht umsetzbar sein, tritt Plan B in Kraft. In diesem Fall kann die Thallos AG die Immobilie von der Emittentin erwerben. Die Thallos AG, deren Vorstands­vorsitzender ebenfalls Herr Braun ist, hält im Rahmen ähnlicher Investorenmodelle bereits Immobilienwerte von mehr als 100 Mio. € im Bestand.

Mein Kommentar: Gegenwärtige Gutachten können nicht die Zukunft berücksichtigen. Und die Thallos AG „kann“ kaufen, muss aber nicht. Was ist, wenn sich die Lage unvorhergesehen verschlechtert?

nach oben

Stufe 2: Eine neue Mail. Thema: Erhöhen Sie Ihre Rendite bei Pforzheim – Mitte auf 8,50 % p.a.

Nun haben sie sich gedacht: Wir haken einfach bei den „Dusseln“ nach, die schon investiert haben. Vielleicht sind die am ehesten dazu bereit, noch mehr Geld auszugeben. Wir ködern die einfach mit ein bisschen mehr Rendite.

So kam vorgestern (22.08.2023) eine Mail mit dem Thema:

Sehr geehrte Frau Wolff,

Ihr Investment bei Pforzheim – Mitte konnte bereits zugeteilt werden und Ihr Geld verdient jetzt schon Zinsen von 7,50 % p.a. für Sie!

Mein Kommentar: Ja, das ist normal. Das ist nichts Besonderes!

Dies ist bereits während der derzeit noch laufenden Emission möglich, da Sie gleich zu Beginn die Chancen des Angebots erkannt und gezeichnet haben.

Mein Kommentar: Was für eine plumpe Schmeichelei!

Frühzeichnern bieten wir jetzt die exklusive Möglichkeit, bis zum 30.08.23 an der Zinsschraube zu drehen!

Stocken Sie Ihren aktuellen Anlagebetrag mit einer weiteren Zeichnung von mindestens 500 Euro auf und Sie erzielen für dieses Investment sogar eine Rendite von 8,50 % p.a *.

Ihr persönlicher Code lautet:

…

So funktionierts

• Mindestens 500 Euro bei Pforzheim – Mitte bis 30.08.2023 zeichnen
• Code … unter „Prüfung“ beim Investment-Prozess eingeben
• 8,50 % Rendite p.a.* auf die Neu-Zeichnung erhalten

…

* Ihr Investmentbetrag profitiert von den in den Projektunterlagen ausgewiesenen Zinskonditionen. Zusätzlich erhalten Sie einen Frühzeichner-Bonus i.H.v. 2,0 % auf alle im Zeitraum vom 22.08.2023 bis 30.08.2023 getätigten Zeichnungen bei Pforzheim – Mitte. Mindest-Anlagebetrag: 500 Euro. Der Bonus wird einmalig auf das gehaltene Investment­volumen – maximal in der Höhe des während des angegebenen Angebots­zeitraums gezeichneten Betrags – angerechnet und mit der Darlehens­rückzahlung ausgeschüttet. Gerechnet auf die zweijährige Laufzeit erzielen Sie so eine Gesamtrendite für Ihr während des Aktionszeitraums getätigtes Investment von ca. 8,50 % p.a.

Mein Kommentar: Damit erhöhe ich nicht MEINE Rendite für mein bisheriges Investment. Dieses Fitzelchen mehr, das hier wie eine altruistische Großtat dargestellt wird, gibt es nur, wenn ich dafür unverhältnismäßig mehr Risiko eingehe. Bisher sind schon 6 Projekte in Schieflage von insgesamt 36 (laufende plus abgeschlossene). Das ist ein Sechstel, d. h. knapp 17%.

Fazit zu den aktuellen „BERGFÜRST-Marketing-Raketen“

Bei mir haben sie nicht ins Ziel getroffen und es sieht nach wie vor insgesamt sehr zäh aus. Ich bin gespannt, ob noch eine dritte Stufe gezündet wird.

Nachtrag (27.08.2023): Ja, gestern kam noch eine dritte Mail „Nicht vergessen: Rendite bei Pforzheim – Mitte auf 8,50 % erhöhen p.a.„.

nach oben

Mein weiteres Vorhaben

Ich bleibe einfach bei meinen kleinen Investments und bin gespannt, ob es für irgendeines der Pleiteprojekte überhaupt noch einen Teil zurückgeben wird, oder ob ich sie auf 0 abwerten muss. Ich vermute, dass sich diese Verfahren lange hinziehen werden.

Auf der ETF-Seite sieht es zwar seit einer Weile auch alles andere als rosig aus. Aber ich sehe hier mehr Erholungs-Chancen als auf der Crowdinvesting-Seite.

Eine Weile lasse ich dieses Spiel aber noch laufen, damit es wirklich aussagekräftig ist. Ich hatte im Oktober 2019 erst damit angefangen.

nach oben

01.08.2023: Frankfurt Westend abgewertet, Hervorhebung von Schieflagen in der Chart-Darstellung

Frankfurt Westend

Ein Gebäude sollte in ein Wohnhaus mit vielen kleinen Apartments umgewandelt werden. Eigentlich ein plausibles Projekt, zu dem das Darlehen ursprünglich Ende März 2023 zurückgezahlt werden sollte. Aber es lief nicht wie geplant und so wurde über eine Verlängerung abgestimmt. Neuer Rückzahlungstermin: Ende September 2024.

Aber nun gab es neue Probleme mit der Finanzierung. Diese schienen zunächst gelöst, ein neuer Geldgeber war gefunden und es wurde ein Vertrag geschlossen. Doch der wird nicht eingehalten. Wo bleibt die Kohle? Niemand weiß etwas. So wurde am 26.07.2023 Insolvenz angemeldet.

Da frage ich mich doch, was sind das für Vertragspartner? In welchem rechtsfreien Raum leben die? Wieso geht so etwas? Naja, ich kann ohnehin nichts daran ändern – außer hier öffentlich meine Gesamteindrücke vom Experiment mit dem Immobilien-Crowdinvesting anzupassen.

Ein Strohhalm zum Dranklammern wird in der entsprechenden Nachricht vom 31.07.2023 noch gezeigt: Die Insolvenz könne, solange das Verfahren noch nicht eröffnet sei, mit Zustimmung des Hauptgläubigers noch zurückgenommen werden.

So suchen sie in diesen üblicherweise 8 bis 10 Wochen, die bis dahin verstreichen, noch nach einer Refinanzierung, und zwar „mit Hochdruck“.

Hahaha! Ich kann mich jedes Mal nur über diesen abgedroschenen dummen Ausdruck amüsieren. Vielleicht finden sie ja einen Hochdruck-Dukatenscheißer.

So lasse ich ab jetzt Frankfurt Westend in meiner Portfoliobewertung nur noch mit 50% bewertet. Es ist mit Galerie Konze Dortmund, Mödling, Essen Am Buschgarten, Hameau Hills Wien und Wien Manner Villa in guter Gesellschaft.

Projekte in Schieflage – Extra-Darstellung

Bisher hatte ich sie einfach nur als Fußnote unter der Tabelle mit dem aktuellen Wert des Immobilien-Crowdinvesting-Portfolios genannt.

Aber nun sind es bereits 6 von 25 aktuell laufenden Projekten. Ich zeige die Problemprojekte deshalb ab jetzt deutlicher an. Sie bekommen eine eigene Kategorie in der Übersichtstabelle und werden in grafischen Verlauf und auf der Karte bei Google Maps extra gekennzeichnet.

22.07.2023: Neues Projekt Pforzheim – Mitte

Nach längerer Flaute wurde bei BERGFÜRST wieder ein Projekt zum Investieren angeboten.

Die investmentfreudige Begeisterung hält sich in Grenzen.

Kein Wunder, wo doch in letzter Zeit bei einigen Projekten so einiges schief gegangen ist.

Aber für mein Experiment habe ich wieder einen kleinen Betrag investiert.

Bei dem neuen BERGFÜRST-Projekt handelt es sich um ein voll vermietetes Geschäftshaus in Pforzheim – Mitte.

Wozu ist das Geld aus dieser Emission?

Hier werden neue Löcher aufgerissen, um alte Löcher zu stopfen. So habe ich es verstanden. Das steht natürlich so nicht da, sondern:

Mittelverwendung

Ein Teil der Nettoeinnahmen des dieser Vermögensanlage zugrundeliegenden Darlehens in Höhe von EUR 2.823.000 sowie weitere Eigenmittel der Emittentin in Höhe von rund EUR 330.000 dienen zur vollständigen Ablösung einer im Jahr 2020 seitens der Emittentin begebenen Vermögensanlage, die seinerzeit mit zum Ankauf des Finanzierungsobjektes, damit verbundener Finanzierungskosten und der Kosten im Zusammenhang mit der Vermögensanlage verwendet wurden.

Der Restbetrag der Vermögensanlage wird zur Bedienung der im Rahmen der hier angebotenen Vermögensanlage anfallenden Kosten und Gebühren verwendet werden.

Ganz ehrlich: Größere Summen als die Kleinbeträge im Rahmen dieses Experimentes würde ich hier nicht investieren.

Ich habe, weil der Bargeldtopf momentan recht groß ist, 80 € in dieses Angebot gesteckt.

Es soll mit 7,5% pro Jahr verzinst werden, wobei es jährliche Teilzinszahlungen von 4,5% jeweils zum 30.06. geben soll.

Das mit den Teilzinszahlungen ist eine neue Konstruktion bei BERGFÜRST. Den Rest gibt’s dann am Ende zusammen mit der Rückzahlung. Natürlich nur, sofern es nicht gegen die Wand klatscht.

Ansonsten wurden wieder jeweils 10 € in beide Töpfe (Immo-Crowdinvesting und ETF-Sparplan) geworfen. Der ETF-Sparplan wurde inzwischen auf quartalsweise umgestellt und ist erst am 23. August wieder dran.

nach oben

08.07.2023: Bericht zu Galerie Konze Dortmund, Abwertung von Wien – Manner Villa

Bei Galerie Konze Dortmund wird es nicht besser.

Hier für diejenigen, die nicht investiert sind, und die sehen möchten, wie so etwas aussieht, der Bericht des Sicherheitentreuhänders im PDF-Format.

Bericht vom 05.07.2023 (PDF)

Galerie Konze Dortmund bleibt in meiner Bewertung bei 50%, obwohl das nach dem Stand der Dinge sicher zu hoch ist.

Aber ich mache das bei allen Problem-Projekten so und es kam auch schon vor, dass ein abgewertetes Projekt doch noch 100% zurückgezahlt hat (Wohnen am Goldberg).

Zu einem anderen Projekt, und zwar Wien – Manner Villa gab es schon eine ganze Weile keine Nachrichten. Ende März war es fällig. Damals gab es eine Nachricht, dass sich die Rückzahlung noch verzögern und das mindestens bis Mai dauern würde.

Mit der Abwertung hatte ich hier noch gewartet. Aber da nun schon Juli ist und das große Schweigen herrscht, werte ich nun auch dieses Projekt in den folgenden Zahlen auf 50% ab.

Eine kleine gute Nachricht gibt es. Koblenz Clemens Carré hat die noch ausstehenden Zinsen (1,43€) nun auch noch pünktlich gezahlt. Aber was nützen diese kleinen Zahlungen, wenn am Ende mehr durch Pleitebauten verloren geht.

Warten wir es ab.

nach oben

01.07.2023: Juni-Ausschüttungen

Einige Projekte in meinem Crowdinvesting-Portolio schütten Ende Juni aus.

Ausgeschüttet haben: Villa Hietzing – Gobergasse (2,44€), Quartier Wendelsteinblick II – Schliersee (1,82€), Magdeburger Straße – Halle (6,63€), Wien Kaiserstraße II (3,22€), Wohnen am Lietzensee – Berlin (1,43€).

Noch offen ist: Koblenz – Clemens Carré.

Aber dieses befindet sich noch innerhalb der 7-Tages-Frist.

24.06.2023: Hameau Hills kann noch nicht zurückzahlen, Spielregeländerung (weniger Geldzufluss)

Hameau Hills Rückzahlung

Es kam eine Nachricht, hier kurz zusammengefasst:

• Corona, Ukraine-Krieg, Krise, dadurch Baubeginn verzögert, alles verzögert
• Bank wollte die Rückzahlung der Crowdinvestoren übernehmen, Bank hat sich nun geweigert
• können nicht zahlen, suchen neue Finanzierung für diese Rückzahlung und bitten um Geduld bis August/September

Hier für diejenigen, die es interessiert, das ganze Schreiben: 230621-hameau-hills-rueckzahlung.pdf

Mich wundert es nicht. Ich rechne nicht damit, dass sich das Ganze nur bis Anfang September verschiebt, sondern werte das Projekt für mich jetzt schon auf 50% ab.

Änderung in diesem Experiment

Meine Änderung lässt sich mit zwei einfachen Punkten beschreiben:

• Geldzufuhr gedrosselt
• Investmenthäufigkeit verringert

Angekündigt und begründet hatte ich das ja schon im letzten Update vor einem Monat.

Ich zahle von jetzt an nicht mehr 30 € pro Monat in beide Töpfe, sondern nur noch 10 €.

Die Sparplanausführung des ETF habe ich von monatlich auf quartalsweise umgestellt. Der nächste Kauf ist im August.

Den quartalsweisen Sparplan-Betrag habe ich auf 37,50 € eingestellt. So sollen gleich die Ausschüttungen re-investiert werden. Die werden ja tendenziell nicht weniger, da ja immer mehr Anteile gekauft werden.

24.05.2023: NEOS Bremen und Essen Am Buschgarten, Zwischenfazit zu Zinsen und Ausschüttungen, Plan zum weiteren Verlauf des Experimentes

Neuigkeiten zu einzelnen Projekten

NEOS Bremen ist nun nach Abstimmung bis April 2025 verlängert worden. Es blieb ja auch keine andere Lösung übrig. Denn die Auswahl war so:

Stimme für JA und es könnte noch alles gut werden (mit 5% Bonus am Ende), stimme für NEIN und es ist gleich pleite.

Weiterhin kam nach längerer Pause mal wieder eine Nachricht zum vorherigen Salami-Taktik-Projekt Essen – Am Buschgarten. Das war der turnusmäßige Bericht des Sicherheitentreuhänders, der den „Verwertungsprozess der Sicherheiten“ eingeleitet hat.

Das bedeutet Zwangsvollstreckung. Wenn ich mir die erstrangigen Forderungen der Bank ansehe, zweifle ich daran, dass noch viel für die (zweitrangigen) Crowd-Investoren übrig bleiben wird.

In meiner Übersicht hatte ich dieses Projekt bereits abgewertet. Dabei bleibt es.

Neue Projektangebote und damit neue Immo-Investments gibt es nicht.

Ein kleines Zwischenfazit zu Zinsen und Ausschüttungen mittendrin

Als ich meine Übersichten aktualisiert und auf die bisher erhaltenen Ausschüttungen beider Seiten – sowohl BERGFÜRST-Investments als auch ETF – geschaut habe, ist mir aufgefallen, dass deren Gesamtsummen sich nicht sehr unterscheiden.

Bisher sind es auf der Crowdinvesting-Seite 61,79€. Darin ist aber der 10€ Neukundenbonus enthalten. Echte Ausschüttungen sind also nur 51,79€.

Auf der Immobilien-ETF-Sparplan-Seite sind es bisher 52,73€ und die nächste Ausschüttung steht kurz bevor.

Bei dem Tamtam, was bei BERGFÜRST (und anderen Immobilien-Crowdinvesting-Plattformen) um die „attraktiven Zinsen“ gemacht wird, hätte ich erwartet, dass die Crowdinvesting-Seite weiter vorn liegt.

Ansonsten notiert meine ETF-Position momentan zwar im Minus und das Bergfürst-Portfolio nicht. Das liegt aber nur daran, dass es keinen liquiden Crowdinvesting-Handel mit immer neuen Bewertungen gibt und ich nur die selbstgebastelte Schätzung mit Abschlägen für Problemprojekte habe. So sehe ich darin bisher auch keinen großen Vorteil der Einzelprojekte gegenüber dem ETF.

Überlegungen zum weiteren Verlauf des Experimentes

Als ich mit diesem Spiel im Oktober 2019 anfing, hatte ich erwartet, dass etwa einmal pro Monat ein Projekt bei BERGFÜRST angeboten würde. Darauf aufbauend habe ich dieses Spiel konstruiert.

Momentan boomt es in dieser Branche nicht gerade und der Bargeldbestand im Crowdinvesting-Topf wird immer größer. Er steht nun bei über 200€, denn gerade wurden wieder jeweils 30€ in beide Seiten gesteckt.

In der Vergangenheit hatte ich bei größerem Bargeldtopf auch die einzelnen Investmentgrößen nach oben angepasst. Aber dazu müsste es wenigstens öfter neue Investmentmöglichkeiten geben.

Dass in nächster Zeit viele Projekte nachkommen, erwarte ich nicht. Bergfürst hat ja überhaupt die allgemeine Ankündigung neuer Projekte von der Seite entfernt und dort nur die bereits finanzierten angezeigt.

Nun könnte ich noch andere Crowdinvesting-Plattformen wie Exporo oder Zinsbaustein hinzunehmen, aber die haben mir zu hohe Mindestinvestments für dieses Spiel.

Bliebe noch die estnische Plattform Estateguru, wo das Investieren bereits ab 50€ pro Projekt möglich ist. Aber die würde ich nur ab und zu nutzen und da könnte es mir passieren, dass die Inaktivitätsgebühr von monatlich 10€ für mich zuschlägt.

Irgendwie ist das alles nicht schön und würde in immer mehr Arbeit ausarten. Stattdessen habe ich mir eine einfachere Lösung überlegt.

Ich stecke ab jetzt einfach weniger Geld in beide Seiten. Bisher waren es 30€ monatlich. Ich könnte das auf 10€ pro Monat reduzieren und die Sparplanausführung auf vierteljährlich statt monatlich umstellen. (Bei der comdirect ist der Mindestbetrag pro Ausführung 25 €.)

So kann ich das Experiment weiterhin mit überschaubarem Aufwand verfolgen, es bleibt fair und es kostet mich nur ein Drittel. Ich werde das wohl ab dem nächsten Monat (Juni 2023) entsprechend ändern.

nach oben

06.05.2023: Abstimmung zu NEOS Bremen

Es kam am 02.05. eine Nachricht von Bergfürst. Zunächst ganz viel Blablabla, Schwurbelschwurbel. Nach seitenlanger Langeweile kam endlich der eigentliche Inhalt:

Die Laufzeit von NEOS Bremen soll verlängert werden bis zum 30.04.2025, d. h. um zwei Jahre. Außerdem soll es am Ende noch 5% Bonus geben.

Stimmt die Mehrheit für JA:

… wäre die erstrangig finanzierende Sparkasse Bremen AG nach aktuellem Verhandlungsstand bereit, das derzeit bis zum 30.06.2023 begebene Darlehen für einen Zeitraum von zwei Jahren zu prolongieren und für den weiteren Ausbau der freien Mietflächen ggf. noch benötigtes Kapital i.H.v. EUR 1.000.000 zur Verfügung zu stellen.

Bei NEIN:

… werden der Emittentin, aufgrund von nicht weiter gewährten Mitteln der erstrangig finanzierenden Sparkasse Bremen AG, die Mittel zur Fertigstellung und damit auch zur angestrebten Vollvermietung des Objektes, als auch zur Rück- und Zinszahlung der hier gegenständlichen Vermögensanlage fehlen. In diesem Fall würde … ggf. ein Totalverlust des Anlagebetrages eintreten.

Als Hinweis von Bergfürst steht noch sinngemäß dabei, dass sie die o. g. Aussagen des Projekt-Emittenten nicht geprüft haben. Da sollte sich jeder Anleger eigene Gedanken machen.

Da im Rahmen dieses kleinen Experimentes nur 40 Euro von mir in diesem Projekt stecken, werde ich mir den Aufwand ersparen und einfach mit JA stimmen.

nach oben

06.04.2023: Kein verspäteter Aprilscherz: Wohnen Am Goldberg doch überraschend zurückgezahlt

Drei Tage Action:

Tag 1 – 04.04.2023:

Es kam eine Nachricht von Bergfürst:

…

im Auftrag des Sicherheitentreuhänders, der BERGFÜRST Service GmbH, übersenden wir Ihnen folgende Mitteilung:

Gemäß Anlagebedingungen von „Wohnen am Goldberg“ endete die Laufzeit dieser Vermögensanlage am 31.03.2023.

Die Schuldnerin Lavida Wohnen 6. Verwaltungs GmbH muss die Vermögensanlage mit Fälligkeit zum Stichtag 31.03.2023 vertragsgemäß innerhalb von sieben Tagen nach Laufzeitende, also spätestens am 07.04.2023 an die Anlegerinnen und Anleger zum Nennbetrag zurückzahlen. Es ist aktuell davon auszugehen, dass die Schuldnerin die Sieben-Tage-Frist nicht ganz wird einhalten können.

Der Sicherheitentreuhänder arbeitet bereits mit Hochdruck an einer vollständigen Rückzahlung in absehbarer Zeit. Aufgrund der für die Vermögensanlage gestellten Sicherheiten und der sich im fortgeschrittenen Stadium diesbezüglich befindlichen Verhandlungen geht man derzeit von einer eher kurz- bis mittelfristigen Lösung aus.

Wir möchten Sie diesbezüglich um etwas Geduld bitten und werden Sie proaktiv informieren, sobald neue belastbare Erkenntnisse vorliegen.

…

Meine Gedanken dazu:

Soso, es wird „mit Hochdruck“ daran gearbeitet. Ich weiß nicht, wer sich diesen Schwachsinnsausdruck ausgedacht hat. Er wird immer gern verwendet, um lästige Kunden abzuwimmeln…

Oder: „Wir werden Sie proaktiv informieren“. Mit anderen Worten: Nerv uns nicht, wir haben keinen Bock auf Anfragen…

Nun gut, genug Lästerei für heute!

Mich hat diese Nachricht jedenfalls nicht gewundert. Schließlich war es das, was ich erwartet hatte.

Tag 2 – 05.04.2023:

Zwei neue Nachrichten von Bergfürst im Namen des  Projektträgers von Wohnen am Goldberg Gelsenkirchen.

Die erste:

Zinszahlung für Wohnen am Goldberg wurde angewiesen

Die zweite:

Darlehensrückzahlung für Wohnen am Goldberg wurde angewiesen

Kurz geblinzelt, nochmal hingeschaut.

Tatsächlich! Das steht da.

Da hab ich doch gleich mal aufs Konto geschaut. Geld war noch nicht da. Aber es war ja auch bereits außerhalb der Bankzeit.

Tag 3 – 06.04.2023:

Geldeingang auf dem Konto!

Fazit: 

Kein verspäteter Aprilscherz, sondern eine kleine Osterüberraschung.

So kann ich Wohnen am Goldberg als vollständig zurückgezahlt verbuchen, wodurch die Abschläge zum Wert des Crowdinvesting-Portfolios weniger werden und letzteres in meiner Grafik wieder hauchdünn über den Einzahlungen auftaucht.

nach oben

01.04.2023: Wien Manner Villa – Nachricht verursacht Gehirnflattern

Am 25.02.2023 hatte ich mich gefragt, wieso das Projekt Wien – Manner Villa auf dem Bergfürst-internen Handelsplatz mit großem Abschlag gehandelt wurde. Jetzt kann ich es mir erklären.

Ich hatte auf eine Insolvenz oder sonstige massive Probleme getippt, wie z. B. bei Wohnen am Goldberg – Gelsenkirchen.

Dabei hätte ich nur unter „Dokumente“ zur Projektseite nachschauen müssen und hätte dort im letzten Statusbericht Hinweise gefunden. So etwas ist selten, denn meistens wird in diesen Berichten nur schöngefärbt.

Kurzzusammenfassung besagten Berichtes zu Wien Manner Villa von mir:

Es läuft nichts wie geplant.

OK, so etwas passiert eben.

Inzwischen ist eine Nachricht an die Investoren gekommen, in der die Projektverantwortlichen in einem Riesenfachgeschwurbele die aktuelle Lage darstellen, und vor allem, warum sich die am 31.03.2023 geplante Rückzahlung wohl mindestens bis Mai verzögern wird.

Ich gebe den Text hier nicht eins zu eins wieder, denn er bringt beim gesunden Menschenverstand nichts weiter hervor als Gehirnflattern. Hier nur der letzte Satz:

Wir möchten uns ausdrücklich für die entstandenen Unannehmlichkeiten entschuldigen und werden selbstverständlich für den über die vereinbarte Laufzeit hinausgehenden Zeitraum die entstehenden Verzugszinsen mit Rückzahlung der Vermögensanlage ausgleichen.

Naja, das mit den selbstverständlichen Verzugszinsen usw. wurde beim Projekt Essen Am Buschgarten – bei mir berühmt geworden für dreiste Salami-Taktik – auch eine ganze Weile immer wieder betont, bis der Sicherheitentreuhänder – der zahnlose Bergfürst-Kampfhund – eingeschaltet wurde und ich das Projekt bei mir auf 50% abgewertet habe.

Bei Wien Manner Villa werde ich mit der Abwertung noch warten, aber bestimmt nicht mehr lange.

Heute zurre ich in meiner Chartdarstellung den Stand zum Ende März fest und mache einfach weiter wie bisher, denn ich möchte einen langfristigen Vergleich.

Auf der einen Seite: kleine Bergfürst-Investments, sofern angeboten, auf der anderen: Immo-ETF-Sparplan-Einzahlungen.

nach oben

25.03.2023: Neues Projekt Kastanienhöfe Halle, Warten auf Rückzahlungen

Der 23. des Monats ist um, also sind wieder die obligatorischen 30 € in beide Töpfe gewandert und der Immobilien-ETF-Sparplan ist ausgeführt worden.

Auf der Bergfürst-Seite gab es ein neues Projekt. Ich habe diesmal 80 € investiert, um auch hier den Bargeldtopf weiter abzubauen.

Das neue Projekt Kastanienhöfe – Halle (Saale) befasst sich mit dem Neubau von Wohn- und Gewerbeimmobilien in City-Lage. Dafür gibt es 7,65% Zinsen pro Jahr, wenn’s gutgeht. Allerdings erst endfällig, Ende Februar 2025.

Bei Essen – Am Buschgarten hat sich seit dem Einschalten des Sicherheitentreuhänders noch nichts getan. Hatte ich auch nicht erwartet.

Interessant wird es in den nächsten Tagen um Wien – Manner Villa. Hier steht für den 31.03.2023 die Rückzahlung auf dem Plan.

Zwischenzeitlich wurde dieses Investment mit ziemlichem Abschlag auf dem internen Handelsplatz bei Bergfürst angeboten. Einen Grund dafür konnte ich nicht herausfinden.

Worüber ich aber noch gespannter und skeptischer bin, ist Wohnen am Goldberg – Gelsenkirchen. Auch bei diesem Projekt ist am 31.03.2023 die Rückzahlung fällig. Hier glaube ich nicht daran, dass die problemlos über die Bühne gehen wird. Ich hatte es aufgrund der Probleme (Stillstand beim Bau usw.) bereits auf 50% abgewertet.

Sowohl zu Wien – Manner Villa als auch zu Wohnen am Goldberg – Gelsenkirchen hatte ich mich vor Wochen bzw. Monaten ausführlicher geäußert.

nach oben

18.03.2023: Essen – Am Buschgarten abgewertet, Ausschüttung auf der Sparplan-Seite

Die Immo-Crowdinvesting-Seite:

Am 15.03. kam eine Nachricht des Sicherheitentreuhänders zu „Essen – Am Buschgarten“:

Gemäß Vermögensanlagen-Informationsblatt vom 24.09.2019 endete die Laufzeit der Vermögensanlage „Essen – Am Buschgarten“ der Emittentin Ultima Ratio Buschgarten GmbH & Co. KG am 31.10.2022.

Mit der Rückzahlung der Hauptforderung i.H.v. EUR 2.500.000,00 zuzüglich Zinsen i.H.v. 6,50 % seit dem 01.07.2022 ist die Schuldnerin aktuell in Verzug.

In den Postfachnachrichten vom 01.11.22, 07.12.22, 12.01.23, 08.02.23 sowie 17.02.23 hat die Schuldnerin die Gründe für die Verzögerung genannt sowie den geplanten Finanzierungs- und Verkaufsprozess dargestellt.

Vorbereitende Maßnahmen zur Einleitung einer Verwertung der Sicherheiten hat der Sicherheitentreuhänder zwischenzeitlich parallel schon getroffen. So wurde der vollstreckbare Titel der Schuldnerin zugestellt sowie die Grundschuld gekündigt.

Seitens des Sicherheitentreuhänders wurde der Schuldnerin eine letzte Frist zur vollständigen Bedienung der Rückzahlungs- und Zinsansprüche aus der Vermögensanlage „Essen – Am Buschgarten“ bis zum 22.03.2023 gesetzt. Sollte dieser Termin ergebnislos verstreichen, wird der Sicherheitentreuhänder unverzüglich die Verwertung der Sicherheiten einleiten.

Was heißt das für mein Spiel?

Abwertung der Geldanlage „Essen – Am Buschgarten“ auf 50%! So wie ich es mit allen Projekten mit großen Problemen mache. Das ist die Nummer vier in der Reihe der Sorgenkinder.

Dadurch liegt mein Immo-Crowdinvesting-Portfolio zum ersten Mal im Minus.

Eijeijei! Mehr habe ich dazu noch nicht zu sagen.

Nichts gegen das Risiko, aber:

Ach BERGFÜRST, ihr seid Meister-Schönfärber!!!

Die Immo-ETF-Sparplanseite:

Hier gab es am 01.03.2023 die vierteljährliche Ausschüttung. Diesmal waren es 8,29 €.

Die Immo-ETF-Seite liegt zwar auch im Minus, aber hier klappen die Ausschüttungen bisher ohne Probleme und das Minus rührt von den Marktschwankungen her. Einzelne Problemimmobilien fallen hier nicht ins Gewicht.

Es bleibt spannend.

nach oben

25.02.2023: Bergfürst-Projekte verschwinden aus den Listen, Rätsel um Projekt Wien – Manner-Villa

Feststellung Nummer 1: Fontane Center – Königs Wusterhausen ist weg

Das Projekt „Fontane Center – Königs Wusterhausen“ ist aus der Liste der aktuellen Anlagemöglichkeiten verschwunden. Hier war die Rückzahlung lange überfällig. Ursprünglicher Termin war der 31.08.2022.

Haben sie es endlich geschafft, es zurückzuzahlen? Da ich nicht darin investiert war, weiß ich es nicht, denn bei Bergfürst bekommt man Informationen nur, wenn man investiert ist, und dann auch nur vielleicht.

Ich bin aber in einem anderen überfälligen Projekt aus dem gleichen „Projektträger-Geflecht“ investiert, und zwar „Essen – Am Buschgarten“. Hier findet schon seit Wochen Terminverschiebung nach Salami-Taktik mit immer neuen Begründungen statt. Vielleicht wird es nun ja doch zurückgezahlt.

Ja ich weiß, ich übertreibe manchmal in meinem Optimismus.

Feststellung Nummer 2: Die Liste der abgeschlossenen Projekte wurde drastisch gekürzt

Ich habe die Liste der abgeschlossenen Projekte aufgerufen, um zu überprüfen, ob „Fontane Center – Königs Wusterhausen“ nun dort gelandet und auch als zurückgezahlt gekennzeichnet ist.

Die dort angezeigte Liste ist sehr kurz geworden. Gerade einmal neun Projekte stehen dort und alle haben oben drüber den Status „zurückgezahlt“. Fontane Center – Königs Wusterhausen ist nicht darunter.

Wenn ich bei Google nach „Fontane Center“ gezielt auf der Seite von Bergfürst suche – das geht mit dem Zusatz site:bergfuerst.com – finde ich noch die Seite mit der Projektbeschreibung. Dort steht als Status „Laufzeit beendet“. Daraus geht für mich nicht hervor, was damit wirklich passiert ist.

Wo ist der Rest der abgeschlossenen Projekte? Unter den Kopfangaben steht unter „Zurückgezahlte Projekte“ eine stolze 71.

Gescheiterte Projekte, die vorher in dieser Liste einfach mit einem „Laufzeit beendet“ gekennzeichnet waren, werden nun überhaupt nicht mehr angezeigt. Die älteren erfolgreich abgeschlossenen Projekte fehlen ebenfalls.

Das nenne ich Verschleierung!!!

Wahrscheinlich hatten die bei Bergfürst keine Lust mehr auf Nachfragen, wie ich sie vor einiger Zeit gestellt hatte. (Siehe weiter unten Archiv 03.12.2022: Marketing-Kurs von BERGFÜRST).

Feststellung Nummer 3: Rätsel um Wien – Manner Villa

In der Liste der derzeitigen Investitionsmöglichkeiten unter „Handelsplatz Immobilien“ wird das Projekt „Wien – Manner Villa“ mit großem Abschlag gehandelt. Das deutet darauf hin, dass da etwas schiefläuft.

Obwohl ich hier investiert bin, wie überall mit dem üblichen kleinen Betrag, habe ich dazu bis heute noch keine Nachricht bekommen. Die letzte Zinszahlung am 30.06. wurde erst verspätet gezahlt. Über ein Eintreten eines „Sicherungsfalles“ kam jedoch damals keine Info.

Die kam beim Projekt Mödling allerdings auch nicht. Da tauchte nur vor kurzem (14.02.2023) ein überraschender Bericht des Sicherheitentreuhänders auf, nachdem hier bereits im November letzten Jahres Konkurs angemeldet worden war.

Ich habe nun in der österreichischen Insolvenzdatei gesucht. Dort habe ich zwar den Projektträger von Mödling aber nicht den von Wien – Manner Villa gefunden.

Aber wer weiß, vielleicht ist das Problem etwas komplizierter, wie z. B. bei „Wohnen am Goldberg – Gelsenkirchen“, wo der ausführende Bauunternehmer pleite ist.

Hier geht‘s übrigens zur Suche in der Insolvenzdatei in Österreich.

Es bleibt also spannend. Ich möchte mich hier überhaupt nicht darüber beklagen, dass manche Projekte gegen die Wand fahren. Das ist das Risiko, mit dem man leben können muss, wenn man solche Investments eingeht.

Nur die „Informationspolitik“ von Bergfürst ist unter aller Kanone!

Wie es bei den anderen Immobilien-Crowdinvesting-Plattformen ist, weiß ich nicht. Ich werde es auch nicht ausprobieren, weil mir die Mindestanlagesumme einfach zu hoch ist.

Ist z. B. der Platzhirsch Exporo genauso intransparent?

nach oben

18.02.2023: Probleme bei Mödling, noch eine Scheibe Salami zu Essen – Am Buschgarten

Da kam in der letzten Woche mal wieder eine Mail von BERGFÜRST mit einem Bericht zu … ???

Galerie Konze? Nein! Wohnen am Goldberg? Nein!

Die Nachricht betraf: Mödling!

Ja, huch?

Bei Mödling gibt’s Probleme!

Die haben doch immer pünktlich die Zinsen gezahlt!

Fakt ist: Schon am 07.11.2022 wurde ein Konkursverfahren beim Handelsgericht Wien eröffnet.

Etwas weiter unten im Bericht steht, dass geplant ist, das Konkursverfahren zu beenden und die Verpflichtungen der Schuldnerin zu erfüllen.

Jaja, warten wir es ab! Beeinflussen lässt es sich ja eh‘ nicht.

Hier ist der Bericht (PDF-Datei): Turnusmäßiger Rechenschaftsbericht des Sicherheitentreuhänders per 14.02.2023 zu Mödling

Was heißt das für mein Experiment: Abwertung des Investments auf 50% und zwar rückwirkend zum November 2022, denn da wurde das Verfahren eröffnet.

Das mache ich mit allen Projekten so, bei denen der Sicherungsfall eingetreten ist oder die Baustellen stillstehen, soweit mir bekannt.

Das bedeutet Änderungen in meinem Übersichts-Chart.

Noch eine weitere Scheibe Salami zu Essen – Am Buschgarten.

Eigentlich ist das inzwischen schon zur Gewohnheit geworden:

Der zuletzt angekündigte Rückzahlungstermin rückt heran.

Es gibt eine Nachricht, dass dieser leider nicht eingehalten werden kann mit einer Begründung, warum das so ist.

Es wird ein neuer Termin mitgeteilt (nun KW 9) und wieder versichert, dass es ihnen sehr leid tut und dass es für die Verzögerung Verzugszinsen gibt.

Meine Meinung dazu:

Leute, geht mir nicht mit solchen Salami-Taktik-Mails auf den Zeiger! Sagt doch gleich, dass ihr keinen Plan habt! Ist ja doch nicht zu ändern.

Ich werde diese einzelnen Nachrichten ab jetzt nicht mehr gesondert hier erwähnen, denn ich bin „salami-satt“.

nach oben

08.02.2023: Harfid Pleite (Wohnen am Goldberg) und Essen – Am Buschgarten

Wohnen am Goldberg – Gelsenkirchen – neue Nachricht zum Firmenchaos:

Wird das Projekt „Wohnen am Goldberg – Gelsenkirchen“ jemals zu einem glücklichen Ende geführt werden?

Geplant ist die Rückzahlung für den 31.03.2023. Das sehe ich noch nicht.

Ende September 2022 wurde bekannt, dass die Harfid GmbH Insolvenz angemeldet hat. Das ist die Firma, die gebaut hat. (siehe Archiv 24.09.2022)

Dann ist Ende Oktober die Whitefield Investment AG bei der Harfid Holding eingestiegen. (siehe Archiv 04.11.2022)

Die Harfid Holding ist die Dachgesellschaft der Harfid GmbH und gleichzeitig als Generalunternehmer ebenfalls Gesellschafter der Lavida Wohnen 6. Verwaltungs GmbH, welches der eigentliche Projektträger von „Wohnen am Goldberg“ ist. Gebaut hatte die Harfid GmbH aber seit Monaten nicht mehr.

Der neue Investor – eben diese Whitefield Investment AG – wollte alles neu strukturieren und auch die Baustellen sollten nach und nach wieder geöffnet werden.

Aber letzteres ist nicht passiert. Es wurde viel versprochen und nichts gehalten. Löhne wurden auch nicht gezahlt. Es gibt eine Menge Klagen vor Gericht.  

Auch Whitefield fühlt sich reingelegt und will demnächst wieder aussteigen.

Ich habe mir eine Zeichnung gemacht, um da halbwegs durchzusehen:

Die letzten News habe ich nicht von Bergfürst, sondern von einem Leser meines Blogs, der mir netterweise einen Zeitungsartikel der NRZ vom 30.01.2023 zugeschickt hat. Vielen Dank!

Bin ja gespannt, ob sich Bergfürst dazu auch noch äußern wird.

Nun gut, Risiko tritt manchmal ein. Ich sehe es gelassen und bewerte dieses Projekt in meiner Auswertung weiterhin mit 50%.

Viel schlimmer sind die Leute dran, die keinen Lohn für ihre Arbeit bekommen haben.

Bei Essen – Am Buschgarten gibt’s ’ne weitere Salami-Scheibe:

Nun gab es eine weitere Scheibe Salami in der danach benannten Taktik. Die Rückzahlung wird sich „noch ein wenig verzögern“. Weiterhin heißt es: „Als verbindliches Rückzahlungsdatum des neuen Kapitalgebers wurde uns nun die Kalenderwoche 7 zugesagt. Selbstverständlich werden wir auch für die weiteren Verzugszinsen aufkommen.“

Ich frage mich, ob die sich selbst noch ernst nehmen.

Ich nehme das mit Humor, denn es ist ein Experiment und es sind nur kleine Beträge.

nach oben

24.01.2023: Rückzahlung von Essen – Am Buschgarten verzögert sich weiter

am 13.01.2023 war der letzte Rückzahlungstermin, der für das Projekt „Essen – Am Buschgarten“ genannt worden war.

Doch anstelle einer Rückzahlung gab es eine weitere Vertröstungsnachricht, dass sich die Rückzahlung noch „ein wenig über den 13.01.2023 hinaus“ verzögern würde, aber dass man anstrebe, noch in diesem Monat zu zahlen, selbstverständlich mit Verzugszinsen.

Eine neue Scheibe Salami in der danach benannten Taktik!

Bemerkenswert finde ich, dass von der gleichen Firma noch ein weiteres Projekt in der Liste der noch aktuellen Investments auf der Bergfürst-Webseite herumhängt, welches ursprünglich schon zum 31.08.2022 zurückgezahlt werden sollte, und zwar „Fontane Center – Königs Wusterhausen“.

Ich bin nicht darin investiert, deshalb kann ich nur mutmaßen, das es dazu bestimmt auch schon eine Menge „Salami-Scheiben-Nachrichten“ gab.

Ich sehe es insgesamt gelassen, denn der Bargeldbestand reicht für die nächsten Projekte, sofern es welche geben wird.

nach oben

07.01.2023: Insolvenzverfahren für Galerie Konze Dortmund eröffnet, Rechenschaftsbericht über Sicherheitenverwertung

Nachdem der Projektbetreiber im August 2022 ein Insolvenzeröffnungsverfahren gestartet hatte, ist inzwischen (im Oktober 2022) das Insolvenzverfahren eröffnet worden.

In dieser Woche gab es von BERGFÜRST den Rechenschaftsbericht dazu – wie immer nur per E-Mail an die betroffenen Anleger.

Ich veröffentliche ihn hier, damit jeder sehen kann, wie so etwas im Fall der Fälle aussieht:

Galerie Konze Dortmund – Rechenschaftsbericht des Sicherheitentreuhänders per 05.01.2023

Es hängt also alles von einem guten Verkauf des Objektes ab.

Ob sich wohl ein Käufer findet?

Und falls ja: Bleibt vom Erlös noch ein schöner Teil für die Crowdinvestoren übrig, nachdem der vorrangige Finanzierungsgläubiger (Bank) bedient wurde?

Mit diesem Cliffhanger endet der Teil der Geschichte zunächst. Fortsetzung folgt…

nach oben

10.12.2022: Rückzahlungstermin für Essen – Am Buschgarten genannt

Ich gebe die Nachricht, die ich über BERGFÜRST erhielt, einfach mal hier wieder, denn man findet sie wie immer nirgends zum Projekt:

… leider müssen wir Ihnen mitteilen, dass sich die Rückzahlung des Darlehens noch etwas verzögern wird.

Wir können Ihnen jedoch mitteilen, dass das Rückzahlungsdatum der 13.01.2023 sein wird.

Ein Term-Sheet liegt uns bereits vor und die Verträge werden nun geschlossen.

Selbstverständlich werden wir auch für die Verzugszinsen aufkommen.

Wir entschuldigen uns für die Unannehmlichkeiten und geben unser Bestes, um die Rückzahlung noch schneller zu ermöglichen.

Mit freundlichen Grüßen

Ultima Ratio Buschgarten GmbH & Co. KG

Ursprünglicher Rückzahlungstermin war der 31.10.2022.

Nun gut, so lange die Zinsuhr tickt, soll es mir recht sein.

nach oben

03.12.2022: Marketing-Kurs von BERGFÜRST

Bei der Immobilien-Crowdinvesting-Plattform BERGFÜRST gab es vor kurzem einen kostenlosen Marketing-Kurs – ganz einfach per E-Mail.

Danke, danke, danke!

Erhalten habe ich – wie jede/r Bergfürst-Investor*in auch – eine Mail zum ersten Advent, kurz nach der vorzeitigen Rückzahlung des Projektes Leipzig Beckerstraße. Darin war der Marketing-Kurs versteckt. Man musste nur genau hinsehen.

In der Nachricht feiern sie mit uns einen wichtigen Meilenstein, und zwar dass nun insgesamt mehr als 100 Millionen Euro an Darlehen zurückgezahlt wurden.

Und dazu haben sie einen Chart gemalt, in dem das kumulierte Rückzahlungsvolumen dargestellt ist. Hui, was geht die Kurve schön nach oben!

Marketing-Lektion 1: Picke dir den Teil deines Zahlenmaterial heraus, der sich spektakulär grafisch darstellen lässt, und stelle ihn dar!

Dann kommt noch eine weitere Erklärung mit Beispielen, dass sogar die Hälfte der erfolgreich abgeschlossenen Vermögensanlagen vorzeitig zurückgezahlt worden sind.

Marketing-Lektion 2: Wenn du positive Beispiele hast, erwähne sie – aber NUR die positiven Beispiele!

Dann wird die Rendite von im Schnitt 6,4% genannt, die mit den ERFOLGREICH abgeschlossenen Projekten jährlich erzielt werden konnte und betont, dass das über dem Marktdurchschnitt liegt.

Marketing-Lektion 3: Suche dir eine Größe aus, mit der du über dem Marktdurchschnitt liegst und hebe sie hervor! So etwas findet sich immer, und wenn du die schlecht laufenden Fälle einfach weglässt.

Schon diese drei Lektionen haben mich begeistert.

Aber ich habe noch eine Bonus-Lektion erhalten.

Dazu habe ich eine Antwort an BERGFÜRST gesendet. Zuerst mit Glückwünschen zu dem großartigen Ergebnis und dann mit Nachfragen. So der Text:

Liebes BERGFÜRST-Team, 

herzlichen Glückwunsch. Das finde ich großartig. 

Wie sieht es denn mit den Zahlen im Ganzen aus, wenn Sie die Projekte hinzunehmen, die schiefgegangen sind? Damit meine ich diejenigen, die in der Liste der abgeschlossenen Projekte euphemistisch mit „Laufzeit beendet“ gekennzeichnet sind. 

Interessant wäre eine Gegenüberstellung für ALLE Einträge in der Liste der abgeschlossenen Projekte, und zwar: Summe eingesammelt, Summe zurückgezahlt und dann die gezahlten Zinsen bezogen auf alle. 

Was kam als Antwort? Diese beiden Aussagen:

89% der Projekte wurden bisher fristgerecht oder vorzeitig zurückgezahlt.

3,8% wurden anteilig zurückgezahlt. (Dort ist nur noch ein Teil des Nominalbetrages ausstehend. Der Sicherheitentreuhänder arbeitet an einer möglichst anlegerfreundlichen Lösung.)

Weitere Zahlen? Vielleicht eine vorläufige Renditeberechnung unter Einbeziehung BISHER zurückerhaltener und nicht zurückerhaltener Beträge? Nein.

Marketing-Lektion 4: Antworte auf Nachfrage ausweichend und trotzdem positiv.

Das war der Kurs „Schönfärben mit BERGFÜRST“.

Mein aktuelles Fazit:

Ich sehe mich darin bestätigt, dieses Experiment weiterzuführen. Wer weiß, vielleicht wird es für die Immobilien-Crowdinvesting-Seite am Ende besser als gedacht ausgehen.

nach oben

25.11.2022: Vorzeitige Rückzahlung Leipzig Beckerstraße

Vor einiger Zeit wurde es angekündigt: Das Darlehen Leipzig Beckerstraße sollte vorzeitig zum 04.12.2022 samt Zinsen zurückgezahlt werden. Das ist sogar schon in der vergangenen Woche passiert.

19.11.2022: Mannheim – Rheinau ist die Reinkarnation von Mannheim – Mallaustraße

Im August 2022 wurde ein Projekt über einen Bürokomplex in Mannheim angeboten. Sehr lange Laufzeit (5 Jahre) und dafür zu wenig Zinsen (5,75% endfällig).

Sie wurden es nicht los. Weiter unten (siehe Archiv…) steht mein damaliger Kommentar dazu.

In der vergangenen Woche ist es wieder aufgetaucht. Allerdings unter einem anderen Namen: Mannheim – Rheinau.

Nun ist die Laufzeit nur noch 23 Monate und dafür gibt es 7% Zinsen, allerdings nach wie vor erst endfällig.

Der Kakao ist allerdings schon weggeschlürft samt Marshmallows. Diesmal hat es nur zwei Tage gedauert und das Funding war komplett.

Ich habe gut die Hälfte des vorhandenen Bargeldes aus der Immo-Crowdinvesting-Seite hineingesteckt. Das sind 70 €. Wird das gutgehen? Keine Ahnung.

nach oben

04.11.2022: Neuer Investor bei Harfid (Wohnen am Goldberg), geänderte Rückzahlungstermine: Essen – Am Buschgarten, Leipzig Beckerstr

Wohnen am Goldberg: Die Whitefield Investment AG ist neuer Mehrheitsgesellschafter bei der Harfid Holding. Diese wiederum ist Gesellschafter der Lavida Wohnen 6. Verwaltungs GmbH. Die stecken hinter dem Bergfürst-Projekt „Wohnen am Goldberg“.

Gebaut hat dort aber das Bauunternehmen Harfid GmbH, an welchem die Harfid Holding ebenfalls beteiligt ist. Allerdings hatte die Harfid GmbH im September Insolvenz angemeldet. Seitdem hat sich auch auf der Baustelle nichts mehr getan.

Aber dank neuem Investor soll alles neu strukturiert und die Baustellen sollen nach und nach auch wieder geöffnet werden.

Das wurde in verschiedenen Zeitungen am 26./27.10. berichtet. Ein Blog-Leser hat mir einen der Artikel zugeschickt. Danke.

Warten wir’s ab!

Nachtrag 07.11.2022: Bergfürst hat per Nachricht auch darüber informiert.

Essen – Am Buschgarten: Laufzeitende war der 31.10.2022, womit die Rückzahlung fällig wäre.

Dazu gab es eine Nachricht an die Investoren. Die wurde eins zu eins aus dem Schreiben des Projektbetreibers an BERGFÜRST kopiert. Da kopiere ich den Text doch gleich noch einmal, und zwar hier hin:

… leider müssen wir Ihnen mitteilen, dass sich die Rückzahlung des Darlehens etwas verzögern wird.

Aufgrund des Rücktritts des Käufers des Bauvorhabens infolge der Corona-Krise und des Ukraine-Krieges, hat die finanzierende Bank, die Sie ablösen sollte, das Darlehen kurzfristig gekündigt.

Jedoch haben wir einen neuen Käufer gefunden, welcher das Bauvorhaben vorfinanzieren und Sie ablösen wird. Wir gehen davon aus, dass dies schnellstmöglich geschehen wird. Über ein genaues Datum werden wir Sie kurzfristig informieren.

Selbstverständlich werden wir auch für die Verzugszinsen aufkommen.

Wir entschuldigen uns für die Unannehmlichkeiten und geben unser Bestes, um die Rückzahlung schnell zu ermöglichen.

Mit freundlichen Grüßen
Ultima Ratio Buschgarten GmbH & Co. KG

Leipzig Beckerstraße: Zum 04.12.2022 ist die vorzeitige Rückzahlung angekündigt. Ursprünglicher Termin war der 31.08.2023.

nach oben

05.10.2022: Problemprojekt Wohnen am Goldberg – Bautenstand

Der aktuelle Bautenstand beim Projekt Wohnen am Goldberg Gelsenkirchen. Dieser wurde den Investoren per Nachricht geschickt. Auf der Projektseite (z. B. unter „Dokumente“) sucht man ihn leider vergeblich.

Deshalb stelle ich ihn hier öffentlich bereit: Bautenstand Wohnen am Goldberg Gelsenkirchen vom 27.09.2022 (PDF)

Die ausführende Firma hatte vorher einen Insolvenzantrag gestellt.

24.09.2022: Insolvenzantrag des Generalunternehmers zu Wohnen am Goldberg – Gelsenkirchen

Ich bekam von einem Blog-Leser aus Essen eine Kopie einer Mail-Anfrage an BERGFÜRST. Darin eine Info mit Zeitungsartikel (NRZ), dass die Harfid GmbH am 16.09.2022 Insolvenz angemeldet hat. Nun steht besagte Firma in Zusammenhang mit dem Projekt „Wohnen am Goldberg – Gelsenkirchen“.

Daraufhin hat sich BERGFÜRST wohl erkundigt und folgende Nachricht an alle Investoren des Projektes „Wohnen am Goldberg – Gelsenkirchen“ versendet:

… hiermit setzen wir Sie in Kenntnis, dass am 16.09.2022 ein Insolvenzeröffnungsverfahren über das Vermögen der im Handelsregister des Amtsgerichts Essen unter HRB 20565 eingetragenen Harfid GmbH, Lindenallee 39, 45127 Essen eingeleitet wurde.

Die vorgenannte Harfid GmbH ist nicht die Projektgesellschaft des Bauvorhabens „Wohnen am Goldberg”. Projektgesellschaft und Emittentin Ihrer Vermögensanlage ist die Lavida Wohnen 6. Verwaltungs GmbH.

Bei der Harfid GmbH handelt es sich um den Generalunternehmer, der mit den Baumaßnahmen des Projektes „Wohnen am Goldberg“ unter der Adresse Goldbergstraße 89 in 45894 Gelsenkirchen betraut ist.

Wichtiger Hinweis: Weder für die Emittentin, die Lavida Wohnen 6. Verwaltungs GmbH, noch für deren Muttergesellschaft HARFID Holding GmbH wurden Insolvenzverfahren eröffnet.

Der Sicherheitentreuhänder, die BERGFÜRST Service GmbH, hat bereits die Projektgesellschaft kontaktiert mit der Bitte um Erläuterung der aktuellen Situation und um Übermittlung des Projektstands sowie der weiteren Planung.

Weitere Informationen erhalten Sie unaufgefordert, sobald diese uns vorliegen.

Die Nachricht stammt vom 20.09.2022 und ist in der üblichen intransparenten Art und Weise nur persönlich an alle Investoren gegangen und nicht – wie es fair wäre – direkt auf der Projektseite veröffentlicht worden.

Ich denke schon, dass es ein Problem ist, wenn der Generalunternehmer Insolvenz angemeldet hat. Das denken auch andere, denn das Projekt wird derzeit auf dem BERGFÜRST-Handelsplatz mit großem Abschlag angeboten.

Ich bleibe gelassen, denn auch in diesem Projekt steckt von mir nur ein kleiner Betrag (40 €). Auf dem Handelsplatz würde ich es jetzt jedenfalls nicht kaufen.

In meiner Liste der Projekte (siehe „Die einzelnen Immobilien-Crowdinvesting-Projekte“) habe ich eine entsprechende Notiz angefügt. Tipp: Diese Liste, die Übersichten und den Chart aktualisiere ich regelmäßig.  

Es bleibt spannend, ob die Zinsen, die es für die glatt laufenden Projekte gibt, die Ausfälle ausgleichen werden. Das auszutesten ist der Sinn dieses Experiments.

Ich habe außerdem beschlossen, dass Projekte, zu denen Insolvenzanträge bekannt sind, egal ob vom Projektträger oder von einem wichtigen Partner, mit 50% ihres Wertes in meine Auswertungen eingehen. Ich werde die grafische Darstellung des Verlaufes rückwirkend für August anpassen und sowohl Galerie Konze Dortmund als auch Wohnen am Goldberg Gelsenkirchen nur noch mit je 50% werten.

nach oben

27.08.2022: Insolvenzantrag Galerie Konze, Projektverlängerung Frankfurt Westend, verschwundenes Projekt Mannheim Mallaustraße…

Die Cityhaus 100 GmbH, die hinter Galerie Konze Dortmund steckt, musste inzwischen Insolvenz beantragen. Das Verfahren wurde am 11.08.2022 eingeleitet.

Da frage ich mich: Wer macht mit dieser Firma noch Geschäfte? Mal sehen, ob sich das Projekt unter diesen Umständen bis zum 31.12.2023 noch halbwegs zum Guten wendet.

Die Verlängerung des Projektes Frankfurt – Westend ist nun nach der Abstimmung beschlossen. Neues Laufzeitende wird der 30.09.2024.

Ich hatte mich gefragt, wohin das Projekt Mannheim Mallaustraße verschwunden ist. Habe inzwischen bei BERGFÜRST nachgefragt und folgende Antwort erhalten:

Die Emission Mannheim – Mallaustraße wurde beendet. Die Vermögensanlage wird nach dem Sommer zu besseren Konditionen erneut angeboten.

Der Projektentwickler dieses Projektes sowie Gründer und Vorstandsvorsitzender der PREIG AG teilt den Anlegern mit:

„Wir sind weiterhin vom Erfolg dieses Projektes überzeugt. …

Jedoch haben wir uns dazu entschlossen, Sie in diesen turbulenten Zeiten noch stärker von den Chancen dieser Bestandsimmobilie profitieren zu lassen, indem wir das Projekt mit einer verkürzten Laufzeit sowie einem höheren Zinssatz nach einer Sommerpause erneut bei BERGFÜRST platzieren möchten. …“

Hier meine Übersetzung: „Wir sind’s für unser grottenschlechtes Angebot einfach nicht losgeworden. Nun müssen wir wohl vernünftige Konditionen einräumen.“

Während es auf der Immo-Crowdinvesting-Seite immer wieder spannend wird, läuft es auf der anderen Seite dieses Spiels schon fast langweilig glatt.

Der Sparplan wurde wie immer pünktlich ausgeführt und es gab eine der vierteljährlichen Ausschüttungen vom ETF. Diesmal 9,19 €.

nach oben

12.08.2022: Beobachtungsgebühr

Die letzten beiden BERGFÜRST-Projekte empfand ich als Frechheiten und habe sie bestreikt.

Es handelt sich dabei um ein Grundstück (Berlin-Zehlendorf) und um einen Bürokomplex (Mannheim – Mallaustraße).

Als Frechheit hatte ich das Berliner Projekt empfunden, weil sie nur 4,5% Zinsen dafür zahlen wollten. Als sich kaum Investoren fanden, haben sie noch 1% draufgelegt. Das sieht für mich nicht nach einer seriösen Zinskalkulation aus, die sich am Risiko orientiert.

Das zweite Projekt „Mannheim – Mallaustraße“ wurde mit einer Laufzeit von 5 Jahren und nur 5,75% endfällig offeriert. Für mich sah es auch nach zu wenig Zinsen für zu hohes Risiko aus.

Ein Leser, Gunnar, hatte in seinem Kommentar geschrieben, dass er ebenfalls am Mannheim-Projekt zweifelt, aber zur Beobachtung den Mindestbetrag von 10 € investiert.

Die Idee habe ich aufgegriffen. Allerdings für das andere Projekt in Berlin-Zehlendorf. Ich habe 10 € hineingesteckt und sehe das als „Beobachtungsgebühr“.

Leider ist es bei BERGFÜRST so, dass man nur dann alle (naja: die meisten) Informationen zu einem Projekt bekommt, wenn man dort investiert ist.

Ich weiß nicht, wie es bei anderen Immo-Crowdinvesting-Plattformen aussieht, denn ich habe bisher nur mit BERGFÜRST Erfahrungen.

Ich habe es mir zu einem Nebenziel dieses Spiels gemacht, über alles, was mir dabei auffällt, in meinem Blog zu berichten, weil ich mit der Transparenz der Crowdinvesting-Plattform nicht zufrieden bin.

Das Bürokomplex-Projekt „Mannheim-Mallaustraße“ ist übrigens auf wundersame Weise von der BERGFÜRST-Webseite verschwunden. Mal schauen, ob es wieder auftaucht.

nach oben

Disclaimer

Das hier ist keine Anlageberatung, sondern meine persönliche Meinung.

Mit * markierte Links sind Provisionslinks. Denn wenn du dich durch meine kritischen Berichte dennoch nicht davon abbringen lässt, zu investieren, kannst du es auch über einen meiner Links tun. Schlimmer wird es dadurch für dich nicht.