Experiment Immobilien-Crowdinvesting gegen ETF-Sparplan: Neues Investment

Der 23. des Monats ist um, also sind wieder die obligatorischen 30 € in beide Töpfe gewandert und der Immobilien-ETF-Sparplan ist ausgeführt worden.

Auf der Bergfürst-Seite gab es ein neues Projekt. Ich habe diesmal 80 € investiert, um auch hier den Bargeldtopf weiter abzubauen.

Weiteres siehe unter „Aktuelles“.

Aktuelles

Das neue Projekt Kastanienhöfe – Halle (Saale) befasst sich mit dem Neubau von Wohn- und Gewerbeimmobilien in City-Lage. Dafür gibt es 7,65% Zinsen pro Jahr, wenn’s gutgeht. Allerdings erst endfällig, Ende Februar 2025.

Bei Essen – Am Buschgarten hat sich seit dem Einschalten des Sicherheitentreuhänders noch nichts getan. Hatte ich auch nicht erwartet.

Interessant wird es in den nächsten Tagen um Wien – Manner Villa. Hier steht für den 31.03.2023 die Rückzahlung auf dem Plan.

Zwischenzeitlich wurde dieses Investment mit ziemlichem Abschlag auf dem internen Handelsplatz bei Bergfürst angeboten. Einen Grund dafür konnte ich nicht herausfinden.

Worüber ich aber noch gespannter und skeptischer bin, ist Wohnen am Goldberg – Gelsenkirchen. Auch bei diesem Projekt ist am 31.03.2023 die Rückzahlung fällig. Hier glaube ich nicht daran, dass die problemlos über die Bühne gehen wird. Ich hatte es aufgrund der Probleme (Stillstand beim Bau usw.) bereits auf 50% abgewertet.

Sowohl zu Wien – Manner Villa als auch zu Wohnen am Goldberg – Gelsenkirchen hatte ich mich vor Wochen bzw. Monaten ausführlicher geäußert. Weiter unten unter „Was zuletzt geschah – Archiv“ habe ich das alles aufgehoben.

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Der aktuelle Stand – Vergleich der beiden Seiten

Datum: 24.03.2023

(Start: Oktober 2019)

Immobilien-Crowdinvesting

Sparraten gesamt:	1.260,00 EUR
investiert:	1.220,00 EUR
Ausschüttungen/Gewinn:	60,37 EUR
Bargeldbestand:	100,37 EUR
Wert der Anteile:	1.150,00 EUR *
Gesamtwert:	1.250,37 EUR
aktuelle Projekte:	25
zurückgezahlte Projekte:	10

* Abschläge: je 50% des Investments von Galerie Konze Dortmund (-15 €), Wohnen am Goldberg Gelsenkirchen (-20 €), Mödling (-15 €) und Essen – Am Buschgarten (-20 €), gesamt: -70 €

ETF-Sparplan

Sparraten gesamt:	1.260,00 EUR
investiert:	1.290,23 EUR
Ausschüttungen/Gewinn:	52,73 EUR
Bargeldbestand:	22,50 EUR
Wert der Anteile:	1.112,11 EUR
Gesamtwert:	1.134,61 EUR
ETF-Anteile:	57,078

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Bisheriger Verlauf grafisch

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Die einzelnen Immobilien-Crowdinvesting-Projekte

Bisher nur über BERGFÜRST.

Laufende Projekte

In Klammern hinter jedem Projekt stehen Datum und Betrag meines Investments und bereits erhaltene Zinsen abzüglich Steuern. Probleme habe ich jeweils darunter kurz genannt.

• Galerie Konze Dortmund (28.12.2019: 30 € | 2,82 €)
  • Zinszahlung 31.12.2021 überfällig, Sicherungsfall eingetreten, Zinsen dann doch gezahlt (April 2022)
  • Rückzahlungstermin war: 30.06.2022, nach Abstimmung Laufzeit verlängert bis Ende 2023, Zinsen sind nun endfällig
  • Insolvenzeröffnungsverfahren der Cityhaus 100 GmbH (Projektträger) eingeleitet (11.08.2022)
  • Insolvenzverfahren eröffnet (26.10.2022), Verwertung beginnt, Plan: Verkauf des Objektes
• Koblenz Clemens-Carré (20.02.2020: 30 € | 13,30 € – enthält 10 € Neukundenbonus)
• Wien Manner-Villa (06.03.2020: 30 € | 4,59 €)
  • Zinszahlung 30.06.2022 überfällig, aber noch gezahlt vor Eintritt des Sicherungsfalls
• Mödling (02.07.2020: 30 € | 3,66 €)
  • Konkursverfahren 07.11.2022 eröffnet
• Frankfurt – Westend (05.08.2020: 30 € | 0,38 €)
  • Rückzahlungstermin war: 31.03.2023, nach Abstimmung Laufzeit verlängert bis 30.09.2024
• NEOS – Bremen (28.11.2020: 40 € | 0,39 €)
• Hameau Hills – Wien (12.12.2020: 40 € | 3,92 €)
• Wohnen am Goldberg – Gelsenkirchen (06.03.2021: 40 € | 2,44 €)
  • Zinszahlung 30.06.2022 verspätet gezahlt am 18.07.2022 (Info von BERGFÜRST fehlte)
  • Insolvenzeröffnungsverfahren der Harfid GmbH (nicht der Projektträger, aber Generalunternehmer) eingeleitet (16.09.2022)
  • Bautenstand vom 27.09.2022 (sieht halbfertig aus) als PDF übermittelt (05.10.2022)
  • Investor Whitefield Investment AG bei der Harfid Holding eingestiegen, Umstrukturierung und Wiederaufnahme der Bauarbeiten geplant (Nachricht von Ende Oktober 2022 aus Zeitungsartikeln)
  • Bauarbeiten wurden nicht wieder aufgenommen, Löhne wurden nicht gezahlt, Whitefield will wieder aussteigen (Artikel in der NRZ vom 30.01.2023)
• Jena Dornburger Straße II (01.04.2021: 40 € | 0,00 €)
• Wohnen am Lietzensee – Berlin (10.04.2021: 30 € | 1,69 €)
• Villa Hietzing Gobergasse – Wien (02.07.2021: 40 € | 2,33 €)
• Wien Kaiserstraße II (10.08.2021: 50 € | 2,73 €)
• Magdeburger Straße – Halle (22.12.2021: 150 € | 3,19 €)
• Ahlbeck – Usedom (24.12.2021: 80 € | 0,00 €)
• Garmisch-Partenkirchen (28.01.2022: 50 € | 0,00 €)
• Sophienstraße – Kassel (09.02.2022: 40 € | 0,00 €)
• Essen – Am Buschgarten (08.04.2022 Handelsplatz: 40 € | 0,26 €)
  • Rückzahlung war fällig am 31.10.2022, verzögert sich, es gibt Verzugszinsen
  • neuer Rückzahlungstermin: 13.01.2023
  • Rückzahlung verzögert sich weiter („angestrebt“ noch im Januar 2023)
  • Rückzahlung verzögert sich weiter (neuer Termin: in der 7. KW 2023)
  • Rückzahlung um weitere zwei Wochen (auf 9. KW) verschoben, werde ab jetzt keine weiteren einzelnen Verschiebungen mehr notieren, d. h. Status: Rückzahlung wird immer weiter verschoben (Salami-Taktik)
  • Sicherheitentreuhänder hat sich eingeschaltet und Termin gesetzt bis zum 22.03.2023
• Hasenheide – Berlin (06.05.2022: 50 € | 0,00 €)
• Kitzbühel – Aschbachbichl (01.06.2022: 40 € | 0,28 €)
• Quartier Wendelsteinblick II – Schliersee (04.06.2022: 40 € | 0,00 €)
• Berlin – Zehlendorf (11.08.2022: 10 € | 0,06 €)
• Berlin – Am Juliusturm (13.09.2022: 80 € | 0,00 €)
• Mannheim – Rheinau (15.11.2022: 70 € | 0,00 €)
• Leipzig – Alte Ziegelei (14.12.2022: 60 € | 0,00 €)
• Katanienhöfe – Halle (22.03.2023: 80 € | 0,00 €)

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Zurückgezahlte Projekte

Hinter jedem Projekt stehen die Dauer meines Investments, der investierte Betrag und die erhaltenen Zinsen abzüglich Steuern. HP steht für Handelsplatz.

• Fellbach II (30.05.2020-08.12.2020: 30 € | 0,63€)
• Alte Glockengießerei – Rüdersdorf bei Berlin (HP 25.08.2020-01.03.2022: 30 € | 0,64 €)
• Jena Dornburger Straße (14.03.2020-31.03.2021: 30 € | 1,43 €)
• Pflegezentrum Boizenburg (07.04.2020-17.08.2021: 30 € | 2,21 €)
• Hamburg Frahmredder (HP 20.09.2020-25.11.2021: 29,94 € | 1,57 €)
  • Laufzeit verlängert, dann doch fast zum ursprünglichen Laufzeitende zurückgezahlt
• Palais Bingen II (HP 14.09.2021-21.12.2021: 40 € | 0,46 €)
• Grazer Parksuiten (13.02.2021-21.12.2021: 40 € | 2,59 €)
• Reileck Quartier Halle (22.10.2020-21.04.2022: 40 € | 2,89 €)
• Hamburg – Berner Straße 25-29 (HP 23.02.2021-18.07.2022: 40 € | 2,48 €)
  • Laufzeit verlängert
  • Verzögerte Rückzahlung wg. Personalproblemen bei der Bank, aber es gab Verzugszinsen
• Leipzig Beckerstraße (25.06.2020-21.11.2022: 30 € | 3,43 €)
  • vorzeitige Rückzahlung, ursprünglicher Termin war 31.08.2023

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Die räumliche Verteilung der Projekte auf einer Karte

ETF-Sparplan

Ausgeführt wird am 23. Tag jeden Monats (oder am darauffolgenden Börsentag).

Es kommt manchmal vor, dass ein oder zwei Cent weniger investiert werden als beauftragt. Das liegt am jeweiligen Ausführungskurs.

Ich passe die Höhe des Sparplans ab und zu an, um die Ausschüttungen zu reinvestieren.

Investitionen

• 10/2019 bis einschl. 09/2020: je 30 €
• 10/2020 bis einschl. 09/2021: je 30,30 €
• 10/2021 bis einschl. 09/2022: je 31 €
• ab 10/2022: je 32,50 €

ETF-Ausschüttungen

Gesamt: 52,73 €

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Der ETF

Es handelt sich dabei um den iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF (WKN: A0LEW8).

Dieser investiert in Immobilienunternehmen und REITs der entwickelten Länder außer Griechenland und legt Wert auf Dividenden.

Genaueres dazu ist auf der Webseite von JustETF.com schön übersichtlich aufbereitet.

Daten zum ETF bei JustETF.com

Äpfel-mit-Birnen-Vergleich?

Ist das hier nicht so etwas?

Schon, aber beides ist Obst!

Mehr „Philosophie“ dazu findest du hier:

Immobilien-Crowdinvesting gegen ETF-Sparplan: Wie im alten Rom

Den Immobilien-ETF-Sparplan sehe ich als Benchmark zum Immobilien-Crowdinvesting.

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Die Fragen hinter diesem Experiment

• Lohnt sich Immobilien-Crowdinvesting in Form „digitaler Immobilien-Investments“?
• Sind jährliche Renditen zwischen 5% und 7% hoch genug im Vergleich zum Ausfallrisiko?
• Welche Rendite kommt unterm Strich heraus?
• Welche Probleme können auftreten?
• Wie wird seitens der Plattform(en) damit umgegangen?
• Ist es einfacher und lukrativer, per Sparplan in einen Immobilien-ETF zu investieren?

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Die Spielregeln

Ich führe zwei „Töpfe“. Einen für das Immobilien-Crowdinvesting, einen für den ETF-Sparplan.

Jeden Monat, immer zum 23., werfe ich jeweils 30 EUR in die beiden Töpfe:

Auf der Immobilien-Crowdinvesting-Seite investiere ich aus dem Topf, sobald ein Projekt verfügbar ist. Auf der ETF-Sparplanseite wird immer am 23. Tag des Monats der automatische Kauf ausgeführt.

So füllen sich beide Portfolios nach und nach.

Zinsen und Projektrückzahlungen bzw. ETF-Ausschüttungen landen jeweils im passenden Topf.

Ich vergleiche, wie sich Topf plus Portfoliowert über die Zeit hinweg entwickeln.

Dabei bewerte ich die Immobilien-Seite zwischenzeitlich mit jeweils 100% des investierten Betrages. Bei schwerwiegenden Problemen, z. B. Insolvenzeröffnungsverfahren, bewerte ich nur noch mit 50%.

Am Ende geht jeweils der zurückgezahlte Betrag in die Berechnung ein, bei einem Totalausfall 0 €.

Zur Bewertung der ETF-Seite verwende ich den aktuellen Kurswert.

Den Betrag, wie viel ich jeweils in ein Immobilien-Projekt stecke, und die Höhe der Sparplanrate passe ich im Laufe der Zeit an, so dass der Bargeldbestand möglichst klein gehalten wird.

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Zusatzinfos zu den Firmen hinter den Crowdinvesting-Projekten

Von börsennotierten Firmen werden sehr viele Informationen und vor allem Geschäftszahlen veröffentlicht, und zwar meistens in einer standardisierten Form, so dass man sich schnell einen Überblick über deren wirtschaftliche Lage verschaffen kann.

Wie sieht es aber mit kleineren Firmen aus, wie sie z. B. hinter den Immobilien-Crowdinvesting-Projekten stecken?

Darüber habe ich mir ein paar Gedanken gemacht und diese in einem Extra-Artikel zusammengefasst:

Zusätzliche Informationsquellen zu Immobilien-Crowdinvesting-Projekten

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Erfahrungen mit Immobilien-Crowdinvesting über BERGFÜRST

Hier habe ich alles, was mir bisher aufgefallen ist, stichpunktartig zusammengetragen.

Lob

• Investmentprozess ist einfach
  • schon mit kleinen Beträgen ab 10 EUR möglich
  • Daten zum Kopieren für die Überweisung werden angezeigt
  • nach der Überweisung wird der Zahlungseingang schnell bestätigt
• Auszahlungen direkt aufs Konto
• Kaufen über den Handelsplatz funktioniert
  • bisher für kleine Investments mittels Freetrade in Anspruch genommen
• übersichtlicher Account
  • aktuelle Investments auf einen Blick überschaubar
  • ansprechend aufbereitete Statistiken
• Kundensupport antwortet schnell
  • bisher nur per E-Mail in Anspruch genommen, um Fragen zu klären
• Junior Loans statt Nachrangdarlehen

Kritik

• Zu abgeschlossenen Projekten werden keine wichtigen Daten mehr angezeigt.
  • Im Account sollte es eine Liste der abgeschlossenen geben mit sämtlichen Daten und Vertragsunterlagen. Die verschwinden einfach.
  • In der öffentlich zugänglichen Liste aller abgeschlossenen Projekte gibt es ebenfalls keine wichtigen Daten mehr.
  • NEU (02/2023): In der Liste der abgeschlossenen Projekte wird nur noch eine sehr kleine Auswahl (derzeit 9) angezeigt. Projekte, bei denen es Probleme gab, werden verschwiegen!!!
• Wenn es Probleme gibt, werden – wenn überhaupt – nur die Investoren über Einzelheiten informiert.
  • Was ist mit Interessenten, die über den Handelsplatz kaufen möchten?
• Das Risiko wird etwas verschleiert dargestellt. (Meine Kritik richtet sich nicht gegen das Risiko an sich, sondern wie BERGFÜRST es kommuniziert.)
  • „100% aller Immobilien-Projekte erfolgreich finanziert“ erweckt den Anschein, dass es noch keine Ausfälle gab.
  • Die Junior Loans sind ein wenig sicherer als Nachrangdarlehen, aber wenn es total schief geht, wird für die Crowdinvestoren kaum noch etwas übrig bleiben. Das wird verschwiegen und auf den „Ratgeber-Seiten“ besser dargestellt, als es wirklich ist.
  • In der Liste der abgeschlossenen Projekte gibt es nur „zurückgezahlt“ und „Laufzeit beendet“. Mit letzteren haben Anleger meistens Verluste erlitten. Das wird verschwiegen. (Neuerdings 02/2023 wurde die Liste drastisch gekürzt – siehe weiter oben!)
• Transaktionen auf dem Handelsplatz kosten ohne Freetrade Gebühren.
  • Trotzdem muss man sich selbst mit dem Handelspartner verständigen.
• Die Bedingungen neuer Projekte werden für die Anleger immer schlechter.
  • Niedrigere Zinsen: Ich zweifle überhaupt daran, dass die Zinsen dem Risiko angemessen festgelegt werden. Notiz (03.12.2022): Hier scheinen sie inzwischen nachzubessern.
  • Seltenere Ausschüttungen: Früher gab es halbjährliche, dann jährliche, nun fast nur noch endfällige.
• Die Zeitspanne zwischen Ankündigung eines neuen Projektes per Mail und dem Start des Projektes hat sich immer mehr verringert
  • Letztes Beispiel: Ankündigungsmail kommt am Abend vorher gegen 23 Uhr, Funding startet am nächsten Morgen um 6:00 Uhr.

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Was zuletzt geschah – Archiv

18.03.2023: Essen – Am Buschgarten abgewertet, Ausschüttung auf der Sparplan-Seite

Die Immo-Crowdinvesting-Seite:

Am 15.03. kam eine Nachricht des Sicherheitentreuhänders zu „Essen – Am Buschgarten“:

Gemäß Vermögensanlagen-Informationsblatt vom 24.09.2019 endete die Laufzeit der Vermögensanlage „Essen – Am Buschgarten“ der Emittentin Ultima Ratio Buschgarten GmbH & Co. KG am 31.10.2022.

Mit der Rückzahlung der Hauptforderung i.H.v. EUR 2.500.000,00 zuzüglich Zinsen i.H.v. 6,50 % seit dem 01.07.2022 ist die Schuldnerin aktuell in Verzug.

In den Postfachnachrichten vom 01.11.22, 07.12.22, 12.01.23, 08.02.23 sowie 17.02.23 hat die Schuldnerin die Gründe für die Verzögerung genannt sowie den geplanten Finanzierungs- und Verkaufsprozess dargestellt.

Vorbereitende Maßnahmen zur Einleitung einer Verwertung der Sicherheiten hat der Sicherheitentreuhänder zwischenzeitlich parallel schon getroffen. So wurde der vollstreckbare Titel der Schuldnerin zugestellt sowie die Grundschuld gekündigt.

Seitens des Sicherheitentreuhänders wurde der Schuldnerin eine letzte Frist zur vollständigen Bedienung der Rückzahlungs- und Zinsansprüche aus der Vermögensanlage „Essen – Am Buschgarten“ bis zum 22.03.2023 gesetzt. Sollte dieser Termin ergebnislos verstreichen, wird der Sicherheitentreuhänder unverzüglich die Verwertung der Sicherheiten einleiten.

Was heißt das für mein Spiel?

Abwertung der Geldanlage „Essen – Am Buschgarten“ auf 50%! So wie ich es mit allen Projekten mit großen Problemen mache. Das ist die Nummer vier in der Reihe der Sorgenkinder.

Dadurch liegt mein Immo-Crowdinvesting-Portfolio zum ersten Mal im Minus.

Eijeijei! Mehr habe ich dazu noch nicht zu sagen.

Nichts gegen das Risiko, aber:

Ach BERGFÜRST, ihr seid Meister-Schönfärber!!!

Die Immo-ETF-Sparplanseite:

Hier gab es am 01.03.2023 die vierteljährliche Ausschüttung. Diesmal waren es 8,29 €.

Die Immo-ETF-Seite liegt zwar auch im Minus, aber hier klappen die Ausschüttungen bisher ohne Probleme und das Minus rührt von den Marktschwankungen her. Einzelne Problemimmobilien fallen hier nicht ins Gewicht.

Es bleibt spannend.

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25.02.2023: Bergfürst-Projekte verschwinden aus den Listen, Rätsel um Projekt Wien – Manner-Villa

Feststellung Nummer 1: Fontane Center – Königs Wusterhausen ist weg

Das Projekt „Fontane Center – Königs Wusterhausen“ ist aus der Liste der aktuellen Anlagemöglichkeiten verschwunden. Hier war die Rückzahlung lange überfällig. Ursprünglicher Termin war der 31.08.2022.

Haben sie es endlich geschafft, es zurückzuzahlen? Da ich nicht darin investiert war, weiß ich es nicht, denn bei Bergfürst bekommt man Informationen nur, wenn man investiert ist, und dann auch nur vielleicht.

Ich bin aber in einem anderen überfälligen Projekt aus dem gleichen „Projektträger-Geflecht“ investiert, und zwar „Essen – Am Buschgarten“. Hier findet schon seit Wochen Terminverschiebung nach Salami-Taktik mit immer neuen Begründungen statt. Vielleicht wird es nun ja doch zurückgezahlt.

Ja ich weiß, ich übertreibe manchmal in meinem Optimismus.

Feststellung Nummer 2: Die Liste der abgeschlossenen Projekte wurde drastisch gekürzt

Ich habe die Liste der abgeschlossenen Projekte aufgerufen, um zu überprüfen, ob „Fontane Center – Königs Wusterhausen“ nun dort gelandet und auch als zurückgezahlt gekennzeichnet ist.

Die dort angezeigte Liste ist sehr kurz geworden. Gerade einmal neun Projekte stehen dort und alle haben oben drüber den Status „zurückgezahlt“. Fontane Center – Königs Wusterhausen ist nicht darunter.

Wenn ich bei Google nach „Fontane Center“ gezielt auf der Seite von Bergfürst suche – das geht mit dem Zusatz site:bergfuerst.com – finde ich noch die Seite mit der Projektbeschreibung. Dort steht als Status „Laufzeit beendet“. Daraus geht für mich nicht hervor, was damit wirklich passiert ist.

Wo ist der Rest der abgeschlossenen Projekte? Unter den Kopfangaben steht unter „Zurückgezahlte Projekte“ eine stolze 71.

Gescheiterte Projekte, die vorher in dieser Liste einfach mit einem „Laufzeit beendet“ gekennzeichnet waren, werden nun überhaupt nicht mehr angezeigt. Die älteren erfolgreich abgeschlossenen Projekte fehlen ebenfalls.

Das nenne ich Verschleierung!!!

Wahrscheinlich hatten die bei Bergfürst keine Lust mehr auf Nachfragen, wie ich sie vor einiger Zeit gestellt hatte. (Siehe weiter unten Archiv 03.12.2022: Marketing-Kurs von BERGFÜRST).

Feststellung Nummer 3: Rätsel um Wien – Manner Villa

In der Liste der derzeitigen Investitionsmöglichkeiten unter „Handelsplatz Immobilien“ wird das Projekt „Wien – Manner Villa“ mit großem Abschlag gehandelt. Das deutet darauf hin, dass da etwas schiefläuft.

Obwohl ich hier investiert bin, wie überall mit dem üblichen kleinen Betrag, habe ich dazu bis heute noch keine Nachricht bekommen. Die letzte Zinszahlung am 30.06. wurde erst verspätet gezahlt. Über ein Eintreten eines „Sicherungsfalles“ kam jedoch damals keine Info.

Die kam beim Projekt Mödling allerdings auch nicht. Da tauchte nur vor kurzem (14.02.2023) ein überraschender Bericht des Sicherheitentreuhänders auf, nachdem hier bereits im November letzten Jahres Konkurs angemeldet worden war.

Ich habe nun in der österreichischen Insolvenzdatei gesucht. Dort habe ich zwar den Projektträger von Mödling aber nicht den von Wien – Manner Villa gefunden.

Aber wer weiß, vielleicht ist das Problem etwas komplizierter, wie z. B. bei „Wohnen am Goldberg – Gelsenkirchen“, wo der ausführende Bauunternehmer pleite ist.

Hier geht‘s übrigens zur Suche in der Insolvenzdatei in Österreich.

Es bleibt also spannend. Ich möchte mich hier überhaupt nicht darüber beklagen, dass manche Projekte gegen die Wand fahren. Das ist das Risiko, mit dem man leben können muss, wenn man solche Investments eingeht.

Nur die „Informationspolitik“ von Bergfürst ist unter aller Kanone!

Wie es bei den anderen Immobilien-Crowdinvesting-Plattformen ist, weiß ich nicht. Ich werde es auch nicht ausprobieren, weil mir die Mindestanlagesumme einfach zu hoch ist.

Ist z. B. der Platzhirsch Exporo genauso intransparent?

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18.02.2023: Probleme bei Mödling, noch eine Scheibe Salami zu Essen – Am Buschgarten

Da kam in der letzten Woche mal wieder eine Mail von BERGFÜRST mit einem Bericht zu … ???

Galerie Konze? Nein! Wohnen am Goldberg? Nein!

Die Nachricht betraf: Mödling!

Ja, huch?

Bei Mödling gibt’s Probleme!

Die haben doch immer pünktlich die Zinsen gezahlt!

Fakt ist: Schon am 07.11.2022 wurde ein Konkursverfahren beim Handelsgericht Wien eröffnet.

Etwas weiter unten im Bericht steht, dass geplant ist, das Konkursverfahren zu beenden und die Verpflichtungen der Schuldnerin zu erfüllen.

Jaja, warten wir es ab! Beeinflussen lässt es sich ja eh‘ nicht.

Hier ist der Bericht (PDF-Datei): Turnusmäßiger Rechenschaftsbericht des Sicherheitentreuhänders per 14.02.2023 zu Mödling

Was heißt das für mein Experiment: Abwertung des Investments auf 50% und zwar rückwirkend zum November 2022, denn da wurde das Verfahren eröffnet.

Das mache ich mit allen Projekten so, bei denen der Sicherungsfall eingetreten ist oder die Baustellen stillstehen, soweit mir bekannt.

Das bedeutet Änderungen in meinem Übersichts-Chart.

Noch eine weitere Scheibe Salami zu Essen – Am Buschgarten.

Eigentlich ist das inzwischen schon zur Gewohnheit geworden:

Der zuletzt angekündigte Rückzahlungstermin rückt heran.

Es gibt eine Nachricht, dass dieser leider nicht eingehalten werden kann mit einer Begründung, warum das so ist.

Es wird ein neuer Termin mitgeteilt (nun KW 9) und wieder versichert, dass es ihnen sehr leid tut und dass es für die Verzögerung Verzugszinsen gibt.

Meine Meinung dazu:

Leute, geht mir nicht mit solchen Salami-Taktik-Mails auf den Zeiger! Sagt doch gleich, dass ihr keinen Plan habt! Ist ja doch nicht zu ändern.

Ich werde diese einzelnen Nachrichten ab jetzt nicht mehr gesondert hier erwähnen, denn ich bin „salami-satt“.

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08.02.2023: Harfid Pleite (Wohnen am Goldberg) und Essen – Am Buschgarten

Wohnen am Goldberg – Gelsenkirchen – neue Nachricht zum Firmenchaos:

Wird das Projekt „Wohnen am Goldberg – Gelsenkirchen“ jemals zu einem glücklichen Ende geführt werden?

Geplant ist die Rückzahlung für den 31.03.2023. Das sehe ich noch nicht.

Ende September 2022 wurde bekannt, dass die Harfid GmbH Insolvenz angemeldet hat. Das ist die Firma, die gebaut hat. (siehe Archiv 24.09.2022)

Dann ist Ende Oktober die Whitefield Investment AG bei der Harfid Holding eingestiegen. (siehe Archiv 04.11.2022)

Die Harfid Holding ist die Dachgesellschaft der Harfid GmbH und gleichzeitig als Generalunternehmer ebenfalls Gesellschafter der Lavida Wohnen 6. Verwaltungs GmbH, welches der eigentliche Projektträger von „Wohnen am Goldberg“ ist. Gebaut hatte die Harfid GmbH aber seit Monaten nicht mehr.

Der neue Investor – eben diese Whitefield Investment AG – wollte alles neu strukturieren und auch die Baustellen sollten nach und nach wieder geöffnet werden.

Aber letzteres ist nicht passiert. Es wurde viel versprochen und nichts gehalten. Löhne wurden auch nicht gezahlt. Es gibt eine Menge Klagen vor Gericht.  

Auch Whitefield fühlt sich reingelegt und will demnächst wieder aussteigen.

Ich habe mir eine Zeichnung gemacht, um da halbwegs durchzusehen:

Die letzten News habe ich nicht von Bergfürst, sondern von einem Leser meines Blogs, der mir netterweise einen Zeitungsartikel der NRZ vom 30.01.2023 zugeschickt hat. Vielen Dank!

Bin ja gespannt, ob sich Bergfürst dazu auch noch äußern wird.

Nun gut, Risiko tritt manchmal ein. Ich sehe es gelassen und bewerte dieses Projekt in meiner Auswertung weiterhin mit 50%.

Viel schlimmer sind die Leute dran, die keinen Lohn für ihre Arbeit bekommen haben.

Bei Essen – Am Buschgarten gibt’s ’ne weitere Salami-Scheibe:

Nun gab es eine weitere Scheibe Salami in der danach benannten Taktik. Die Rückzahlung wird sich „noch ein wenig verzögern“. Weiterhin heißt es: „Als verbindliches Rückzahlungsdatum des neuen Kapitalgebers wurde uns nun die Kalenderwoche 7 zugesagt. Selbstverständlich werden wir auch für die weiteren Verzugszinsen aufkommen.“

Ich frage mich, ob die sich selbst noch ernst nehmen.

Ich nehme das mit Humor, denn es ist ein Experiment und es sind nur kleine Beträge.

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24.01.2023: Rückzahlung von Essen – Am Buschgarten verzögert sich weiter

am 13.01.2023 war der letzte Rückzahlungstermin, der für das Projekt „Essen – Am Buschgarten“ genannt worden war.

Doch anstelle einer Rückzahlung gab es eine weitere Vertröstungsnachricht, dass sich die Rückzahlung noch „ein wenig über den 13.01.2023 hinaus“ verzögern würde, aber dass man anstrebe, noch in diesem Monat zu zahlen, selbstverständlich mit Verzugszinsen.

Eine neue Scheibe Salami in der danach benannten Taktik!

Bemerkenswert finde ich, dass von der gleichen Firma noch ein weiteres Projekt in der Liste der noch aktuellen Investments auf der Bergfürst-Webseite herumhängt, welches ursprünglich schon zum 31.08.2022 zurückgezahlt werden sollte, und zwar „Fontane Center – Königs Wusterhausen“.

Ich bin nicht darin investiert, deshalb kann ich nur mutmaßen, das es dazu bestimmt auch schon eine Menge „Salami-Scheiben-Nachrichten“ gab.

Ich sehe es insgesamt gelassen, denn der Bargeldbestand reicht für die nächsten Projekte, sofern es welche geben wird.

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07.01.2023: Insolvenzverfahren für Galerie Konze Dortmund eröffnet, Rechenschaftsbericht über Sicherheitenverwertung

Nachdem der Projektbetreiber im August 2022 ein Insolvenzeröffnungsverfahren gestartet hatte, ist inzwischen (im Oktober 2022) das Insolvenzverfahren eröffnet worden.

In dieser Woche gab es von BERGFÜRST den Rechenschaftsbericht dazu – wie immer nur per E-Mail an die betroffenen Anleger.

Ich veröffentliche ihn hier, damit jeder sehen kann, wie so etwas im Fall der Fälle aussieht:

Galerie Konze Dortmund – Rechenschaftsbericht des Sicherheitentreuhänders per 05.01.2023

Es hängt also alles von einem guten Verkauf des Objektes ab.

Ob sich wohl ein Käufer findet?

Und falls ja: Bleibt vom Erlös noch ein schöner Teil für die Crowdinvestoren übrig, nachdem der vorrangige Finanzierungsgläubiger (Bank) bedient wurde?

Mit diesem Cliffhanger endet der Teil der Geschichte zunächst. Fortsetzung folgt…

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10.12.2022: Rückzahlungstermin für Essen – Am Buschgarten genannt

Ich gebe die Nachricht, die ich über BERGFÜRST erhielt, einfach mal hier wieder, denn man findet sie wie immer nirgends zum Projekt:

… leider müssen wir Ihnen mitteilen, dass sich die Rückzahlung des Darlehens noch etwas verzögern wird.

Wir können Ihnen jedoch mitteilen, dass das Rückzahlungsdatum der 13.01.2023 sein wird.

Ein Term-Sheet liegt uns bereits vor und die Verträge werden nun geschlossen.

Selbstverständlich werden wir auch für die Verzugszinsen aufkommen.

Wir entschuldigen uns für die Unannehmlichkeiten und geben unser Bestes, um die Rückzahlung noch schneller zu ermöglichen.

Mit freundlichen Grüßen

Ultima Ratio Buschgarten GmbH & Co. KG

Ursprünglicher Rückzahlungstermin war der 31.10.2022.

Nun gut, so lange die Zinsuhr tickt, soll es mir recht sein.

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03.12.2022: Marketing-Kurs von BERGFÜRST

Bei der Immobilien-Crowdinvesting-Plattform BERGFÜRST gab es vor kurzem einen kostenlosen Marketing-Kurs – ganz einfach per E-Mail.

Danke, danke, danke!

Erhalten habe ich – wie jede/r Bergfürst-Investor*in auch – eine Mail zum ersten Advent, kurz nach der vorzeitigen Rückzahlung des Projektes Leipzig Beckerstraße. Darin war der Marketing-Kurs versteckt. Man musste nur genau hinsehen.

In der Nachricht feiern sie mit uns einen wichtigen Meilenstein, und zwar dass nun insgesamt mehr als 100 Millionen Euro an Darlehen zurückgezahlt wurden.

Und dazu haben sie einen Chart gemalt, in dem das kumulierte Rückzahlungsvolumen dargestellt ist. Hui, was geht die Kurve schön nach oben!

Marketing-Lektion 1: Picke dir den Teil deines Zahlenmaterial heraus, der sich spektakulär grafisch darstellen lässt, und stelle ihn dar!

Dann kommt noch eine weitere Erklärung mit Beispielen, dass sogar die Hälfte der erfolgreich abgeschlossenen Vermögensanlagen vorzeitig zurückgezahlt worden sind.

Marketing-Lektion 2: Wenn du positive Beispiele hast, erwähne sie – aber NUR die positiven Beispiele!

Dann wird die Rendite von im Schnitt 6,4% genannt, die mit den ERFOLGREICH abgeschlossenen Projekten jährlich erzielt werden konnte und betont, dass das über dem Marktdurchschnitt liegt.

Marketing-Lektion 3: Suche dir eine Größe aus, mit der du über dem Marktdurchschnitt liegst und hebe sie hervor! So etwas findet sich immer, und wenn du die schlecht laufenden Fälle einfach weglässt.

Schon diese drei Lektionen haben mich begeistert.

Aber ich habe noch eine Bonus-Lektion erhalten.

Dazu habe ich eine Antwort an BERGFÜRST gesendet. Zuerst mit Glückwünschen zu dem großartigen Ergebnis und dann mit Nachfragen. So der Text:

Liebes BERGFÜRST-Team, 

herzlichen Glückwunsch. Das finde ich großartig. 

Wie sieht es denn mit den Zahlen im Ganzen aus, wenn Sie die Projekte hinzunehmen, die schiefgegangen sind? Damit meine ich diejenigen, die in der Liste der abgeschlossenen Projekte euphemistisch mit „Laufzeit beendet“ gekennzeichnet sind. 

Interessant wäre eine Gegenüberstellung für ALLE Einträge in der Liste der abgeschlossenen Projekte, und zwar: Summe eingesammelt, Summe zurückgezahlt und dann die gezahlten Zinsen bezogen auf alle. 

Was kam als Antwort? Diese beiden Aussagen:

89% der Projekte wurden bisher fristgerecht oder vorzeitig zurückgezahlt.

3,8% wurden anteilig zurückgezahlt. (Dort ist nur noch ein Teil des Nominalbetrages ausstehend. Der Sicherheitentreuhänder arbeitet an einer möglichst anlegerfreundlichen Lösung.)

Weitere Zahlen? Vielleicht eine vorläufige Renditeberechnung unter Einbeziehung BISHER zurückerhaltener und nicht zurückerhaltener Beträge? Nein.

Marketing-Lektion 4: Antworte auf Nachfrage ausweichend und trotzdem positiv.

Das war der Kurs „Schönfärben mit BERGFÜRST“.

Mein aktuelles Fazit:

Ich sehe mich darin bestätigt, dieses Experiment weiterzuführen. Wer weiß, vielleicht wird es für die Immobilien-Crowdinvesting-Seite am Ende besser als gedacht ausgehen.

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25.11.2022: Vorzeitige Rückzahlung Leipzig Beckerstraße

Vor einiger Zeit wurde es angekündigt: Das Darlehen Leipzig Beckerstraße sollte vorzeitig zum 04.12.2022 samt Zinsen zurückgezahlt werden. Das ist sogar schon in der vergangenen Woche passiert.

19.11.2022: Mannheim – Rheinau ist die Reinkarnation von Mannheim – Mallaustraße

Im August 2022 wurde ein Projekt über einen Bürokomplex in Mannheim angeboten. Sehr lange Laufzeit (5 Jahre) und dafür zu wenig Zinsen (5,75% endfällig).

Sie wurden es nicht los. Weiter unten (siehe Archiv…) steht mein damaliger Kommentar dazu.

In der vergangenen Woche ist es wieder aufgetaucht. Allerdings unter einem anderen Namen: Mannheim – Rheinau.

Nun ist die Laufzeit nur noch 23 Monate und dafür gibt es 7% Zinsen, allerdings nach wie vor erst endfällig.

Der Kakao ist allerdings schon weggeschlürft samt Marshmallows. Diesmal hat es nur zwei Tage gedauert und das Funding war komplett.

Ich habe gut die Hälfte des vorhandenen Bargeldes aus der Immo-Crowdinvesting-Seite hineingesteckt. Das sind 70 €. Wird das gutgehen? Keine Ahnung.

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04.11.2022: Neuer Investor bei Harfid (Wohnen am Goldberg), geänderte Rückzahlungstermine: Essen – Am Buschgarten, Leipzig Beckerstr

Wohnen am Goldberg: Die Whitefield Investment AG ist neuer Mehrheitsgesellschafter bei der Harfid Holding. Diese wiederum ist Gesellschafter der Lavida Wohnen 6. Verwaltungs GmbH. Die stecken hinter dem Bergfürst-Projekt „Wohnen am Goldberg“.

Gebaut hat dort aber das Bauunternehmen Harfid GmbH, an welchem die Harfid Holding ebenfalls beteiligt ist. Allerdings hatte die Harfid GmbH im September Insolvenz angemeldet. Seitdem hat sich auch auf der Baustelle nichts mehr getan.

Aber dank neuem Investor soll alles neu strukturiert und die Baustellen sollen nach und nach auch wieder geöffnet werden.

Das wurde in verschiedenen Zeitungen am 26./27.10. berichtet. Ein Blog-Leser hat mir einen der Artikel zugeschickt. Danke.

Warten wir’s ab!

Nachtrag 07.11.2022: Bergfürst hat per Nachricht auch darüber informiert.

Essen – Am Buschgarten: Laufzeitende war der 31.10.2022, womit die Rückzahlung fällig wäre.

Dazu gab es eine Nachricht an die Investoren. Die wurde eins zu eins aus dem Schreiben des Projektbetreibers an BERGFÜRST kopiert. Da kopiere ich den Text doch gleich noch einmal, und zwar hier hin:

… leider müssen wir Ihnen mitteilen, dass sich die Rückzahlung des Darlehens etwas verzögern wird.

Aufgrund des Rücktritts des Käufers des Bauvorhabens infolge der Corona-Krise und des Ukraine-Krieges, hat die finanzierende Bank, die Sie ablösen sollte, das Darlehen kurzfristig gekündigt.

Jedoch haben wir einen neuen Käufer gefunden, welcher das Bauvorhaben vorfinanzieren und Sie ablösen wird. Wir gehen davon aus, dass dies schnellstmöglich geschehen wird. Über ein genaues Datum werden wir Sie kurzfristig informieren.

Selbstverständlich werden wir auch für die Verzugszinsen aufkommen.

Wir entschuldigen uns für die Unannehmlichkeiten und geben unser Bestes, um die Rückzahlung schnell zu ermöglichen.

Mit freundlichen Grüßen
Ultima Ratio Buschgarten GmbH & Co. KG

Leipzig Beckerstraße: Zum 04.12.2022 ist die vorzeitige Rückzahlung angekündigt. Ursprünglicher Termin war der 31.08.2023.

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05.10.2022: Problemprojekt Wohnen am Goldberg – Bautenstand

Der aktuelle Bautenstand beim Projekt Wohnen am Goldberg Gelsenkirchen. Dieser wurde den Investoren per Nachricht geschickt. Auf der Projektseite (z. B. unter „Dokumente“) sucht man ihn leider vergeblich.

Deshalb stelle ich ihn hier öffentlich bereit: Bautenstand Wohnen am Goldberg Gelsenkirchen vom 27.09.2022 (PDF)

Die ausführende Firma hatte vorher einen Insolvenzantrag gestellt.

24.09.2022: Insolvenzantrag des Generalunternehmers zu Wohnen am Goldberg – Gelsenkirchen

Ich bekam von einem Blog-Leser aus Essen eine Kopie einer Mail-Anfrage an BERGFÜRST. Darin eine Info mit Zeitungsartikel (NRZ), dass die Harfid GmbH am 16.09.2022 Insolvenz angemeldet hat. Nun steht besagte Firma in Zusammenhang mit dem Projekt „Wohnen am Goldberg – Gelsenkirchen“.

Daraufhin hat sich BERGFÜRST wohl erkundigt und folgende Nachricht an alle Investoren des Projektes „Wohnen am Goldberg – Gelsenkirchen“ versendet:

… hiermit setzen wir Sie in Kenntnis, dass am 16.09.2022 ein Insolvenzeröffnungsverfahren über das Vermögen der im Handelsregister des Amtsgerichts Essen unter HRB 20565 eingetragenen Harfid GmbH, Lindenallee 39, 45127 Essen eingeleitet wurde.

Die vorgenannte Harfid GmbH ist nicht die Projektgesellschaft des Bauvorhabens „Wohnen am Goldberg”. Projektgesellschaft und Emittentin Ihrer Vermögensanlage ist die Lavida Wohnen 6. Verwaltungs GmbH.

Bei der Harfid GmbH handelt es sich um den Generalunternehmer, der mit den Baumaßnahmen des Projektes „Wohnen am Goldberg“ unter der Adresse Goldbergstraße 89 in 45894 Gelsenkirchen betraut ist.

Wichtiger Hinweis: Weder für die Emittentin, die Lavida Wohnen 6. Verwaltungs GmbH, noch für deren Muttergesellschaft HARFID Holding GmbH wurden Insolvenzverfahren eröffnet.

Der Sicherheitentreuhänder, die BERGFÜRST Service GmbH, hat bereits die Projektgesellschaft kontaktiert mit der Bitte um Erläuterung der aktuellen Situation und um Übermittlung des Projektstands sowie der weiteren Planung.

Weitere Informationen erhalten Sie unaufgefordert, sobald diese uns vorliegen.

Die Nachricht stammt vom 20.09.2022 und ist in der üblichen intransparenten Art und Weise nur persönlich an alle Investoren gegangen und nicht – wie es fair wäre – direkt auf der Projektseite veröffentlicht worden.

Ich denke schon, dass es ein Problem ist, wenn der Generalunternehmer Insolvenz angemeldet hat. Das denken auch andere, denn das Projekt wird derzeit auf dem BERGFÜRST-Handelsplatz mit großem Abschlag angeboten.

Ich bleibe gelassen, denn auch in diesem Projekt steckt von mir nur ein kleiner Betrag (40 €). Auf dem Handelsplatz würde ich es jetzt jedenfalls nicht kaufen.

In meiner Liste der Projekte (siehe „Die einzelnen Immobilien-Crowdinvesting-Projekte“) habe ich eine entsprechende Notiz angefügt. Tipp: Diese Liste, die Übersichten und den Chart aktualisiere ich regelmäßig.  

Es bleibt spannend, ob die Zinsen, die es für die glatt laufenden Projekte gibt, die Ausfälle ausgleichen werden. Das auszutesten ist der Sinn dieses Experiments.

Ich habe außerdem beschlossen, dass Projekte, zu denen Insolvenzanträge bekannt sind, egal ob vom Projektträger oder von einem wichtigen Partner, mit 50% ihres Wertes in meine Auswertungen eingehen. Ich werde die grafische Darstellung des Verlaufes rückwirkend für August anpassen und sowohl Galerie Konze Dortmund als auch Wohnen am Goldberg Gelsenkirchen nur noch mit je 50% werten.

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27.08.2022: Insolvenzantrag Galerie Konze, Projektverlängerung Frankfurt Westend, verschwundenes Projekt Mannheim Mallaustraße…

Die Cityhaus 100 GmbH, die hinter Galerie Konze Dortmund steckt, musste inzwischen Insolvenz beantragen. Das Verfahren wurde am 11.08.2022 eingeleitet.

Da frage ich mich: Wer macht mit dieser Firma noch Geschäfte? Mal sehen, ob sich das Projekt unter diesen Umständen bis zum 31.12.2023 noch halbwegs zum Guten wendet.

Die Verlängerung des Projektes Frankfurt – Westend ist nun nach der Abstimmung beschlossen. Neues Laufzeitende wird der 30.09.2024.

Ich hatte mich gefragt, wohin das Projekt Mannheim Mallaustraße verschwunden ist. Habe inzwischen bei BERGFÜRST nachgefragt und folgende Antwort erhalten:

Die Emission Mannheim – Mallaustraße wurde beendet. Die Vermögensanlage wird nach dem Sommer zu besseren Konditionen erneut angeboten.

Der Projektentwickler dieses Projektes sowie Gründer und Vorstandsvorsitzender der PREIG AG teilt den Anlegern mit:

„Wir sind weiterhin vom Erfolg dieses Projektes überzeugt. …

Jedoch haben wir uns dazu entschlossen, Sie in diesen turbulenten Zeiten noch stärker von den Chancen dieser Bestandsimmobilie profitieren zu lassen, indem wir das Projekt mit einer verkürzten Laufzeit sowie einem höheren Zinssatz nach einer Sommerpause erneut bei BERGFÜRST platzieren möchten. …“

Hier meine Übersetzung: „Wir sind’s für unser grottenschlechtes Angebot einfach nicht losgeworden. Nun müssen wir wohl vernünftige Konditionen einräumen.“

Während es auf der Immo-Crowdinvesting-Seite immer wieder spannend wird, läuft es auf der anderen Seite dieses Spiels schon fast langweilig glatt.

Der Sparplan wurde wie immer pünktlich ausgeführt und es gab eine der vierteljährlichen Ausschüttungen vom ETF. Diesmal 9,19 €.

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12.08.2022: Beobachtungsgebühr

Die letzten beiden BERGFÜRST-Projekte empfand ich als Frechheiten und habe sie bestreikt.

Es handelt sich dabei um ein Grundstück (Berlin-Zehlendorf) und um einen Bürokomplex (Mannheim – Mallaustraße).

Als Frechheit hatte ich das Berliner Projekt empfunden, weil sie nur 4,5% Zinsen dafür zahlen wollten. Als sich kaum Investoren fanden, haben sie noch 1% draufgelegt. Das sieht für mich nicht nach einer seriösen Zinskalkulation aus, die sich am Risiko orientiert.

Das zweite Projekt „Mannheim – Mallaustraße“ wurde mit einer Laufzeit von 5 Jahren und nur 5,75% endfällig offeriert. Für mich sah es auch nach zu wenig Zinsen für zu hohes Risiko aus.

Ein Leser, Gunnar, hatte in seinem Kommentar geschrieben, dass er ebenfalls am Mannheim-Projekt zweifelt, aber zur Beobachtung den Mindestbetrag von 10 € investiert.

Die Idee habe ich aufgegriffen. Allerdings für das andere Projekt in Berlin-Zehlendorf. Ich habe 10 € hineingesteckt und sehe das als „Beobachtungsgebühr“.

Leider ist es bei BERGFÜRST so, dass man nur dann alle (naja: die meisten) Informationen zu einem Projekt bekommt, wenn man dort investiert ist.

Ich weiß nicht, wie es bei anderen Immo-Crowdinvesting-Plattformen aussieht, denn ich habe bisher nur mit BERGFÜRST Erfahrungen.

Ich habe es mir zu einem Nebenziel dieses Spiels gemacht, über alles, was mir dabei auffällt, in meinem Blog zu berichten, weil ich mit der Transparenz der Crowdinvesting-Plattform nicht zufrieden bin.

Das Bürokomplex-Projekt „Mannheim-Mallaustraße“ ist übrigens auf wundersame Weise von der BERGFÜRST-Webseite verschwunden. Mal schauen, ob es wieder auftaucht.

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Disclaimer

Das hier ist keine Anlageberatung, sondern meine persönliche Meinung.