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Immobilien-Crowdinvesting-Experiment: Richtiger Umgang mit Risiko

In diesem „Duell“ zwischen Immobilien-Crowdinvesting und ETF-Sparplan läuft es gerade wie am Schnürchen – auf beiden Seiten. Trotzdem ist mir einmal mehr das Risiko – besonders auf der Crowdinvesting-Seite – bewusst geworden. Ich möchte das heute anhand von konkreten Beispielen verdeutlichen. Doch zunächst ein Rückblick auf die neuesten Änderungen in meinen beiden Portfolios

Inhalt

Was zuletzt geschah

Ich konnte zwei Crowdinvesting-Projekte neu in mein Portfolio aufnehmen und es gab eine ganz pünktliche Rückzahlung inkl. Zinsen eines Projektes. Für ein weiteres gab es eine Sonderzinszahlung.

Beim Immobilien-ETF wurde der Sparplan über 30,30 € wie immer ausgeführt. 0,30 € davon gelten als Wiederanlage von Ausschüttungen. Inzwischen gab es eine neue Ausschüttung über 2,76 €.

Außerdem sind die ETF-Anteile (iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF – WKN: A0LEW8) jetzt nicht mehr im Minus. Sie haben zwar das Niveau von vor dem Corona-Crash noch nicht wieder erreicht, aber da zwischendurch zu sehr niedrigen Preisen gekauft wurde, liegt der Gesamtwert meiner Anteile über deren Gesamtkaufpreis.

Bei BERGFÜRST*, der von mir verwendeten Immobilien-Crowdinvesting-Plattform, gab (und gibt) es inzwischen eine neue Emission, und zwar „Grazer Parksuiten“. Es handelt sich dabei um den Bau von fünf Mehrfamilienhäusern in Graz. Also habe ich 40 € in dieses Projekt gesteckt. Ich hatte die Anlagesumme je Projekt von 30 € auf 40 € erhöht, um den Restgeldtopf abzubauen.

Dann hat BERGFÜRST eine kurze Umfrage unter ihren Anlegerinnen durchgeführt, wofür es als Dankeschön einen Freetrade gab. Damit kann man Anteile an bereits finanzierten Projekten auf deren Handelsplatz von anderen Investoren abkaufen, ohne die dafür üblichen Gebühren von 10 € zu zahlen. Nur so macht der Handelsplatz für meine kleinen Investments überhaupt Sinn.

Dieser Freetrade kam mir gerade recht. So habe ich ihn bereits ausgenutzt und für 40 € Anteile an einem bestehenden Projekt, und zwar „Hamburg – Berner Str. 25-29“ gekauft. Es wurde zu 100% angeboten. Also habe ich genau 40 € plus die bis dahin aufgelaufenen Zinsen von 0,36 € dafür gezahlt.

Damit blieb nur ein Rest über etwas mehr als 24 € in meinem Topf für das Immobilien-Crowdinvesting.

Nun ist jedoch wie bereits im letzten Monat angekündigt das Projekt „Alte Glockengießerei Rüdersdorf“ samt Zinsen zurückgezahlt worden. Dafür gab es 30 € zurück plus 0,22 € Zinsen nach Steuerabzug. Also reicht die Reserve nun wieder für ein neues Projekt.

Gestern kam dann noch eine Sonderzinszahlung für NEOS Bremen über 0,39 €. So etwas gibt es bei Emissionen, die länger als zwei Wochen bis zur vollständigen Finanzierung brauchen, für die ersten Anleger. 

Außerdem hat mir BERGFÜRST vor kurzem die Jahressteuerbescheinigung für 2020 bereitgestellt. Diese ist genauso aufgebaut wie die üblichen Bescheinigungen der Banken und kann sehr einfach in der Steuererklärung verwendet werden. Bisher hat also alles prima funktioniert.

Die aktuellen Übersichten zu beiden Seiten des „Duells“

Immobilien-Crowdinvesting

Sparraten gesamt:510,00 EUR
investiert aktuell:469,94 EUR
in Anzahl Projekte:14
zurückgezahlte Projekte:2
zurückgezahlt:60,00 EUR
davon reinvestiert:30,00 EUR
Sparraten Restgeld:10,06 EUR
Ausschüttungen:14,98 EUR
davon reinvestiert:0,00 EUR
Bargeldbestand:55,04 EUR
Wert der Anteile:470,00 EUR
Gesamtwert:525,04 EUR

Aktuelle Projekte

  • Galerie Konze Dortmund (30 €)
  • Koblenz Clemens-Carré (30 €)
  • Wien Manner-Villa (30 €)
  • Jena Dornburger Straße (30 €)
  • Pflegeeinrichtung Boizenburg (30 €)
  • Leipzig Beckerstraße (30 €)
  • Mödling (30 €)
  • Frankfurt – Westend (30 €)
  • Hamburg Frahmredder (39,94 €)
  • Reileck Quartier Halle (40 €)
  • NEOS – Bremen (40 €)
  • Hameau Hills – Wien (40 €)
  • Grazer Parksuiten (40 €)
  • Hamburg – Berner Straße 25-29 (40 €)

Zurückgezahlte Projekte

  • Fellbach II
  • Alte Glockengießerei – Rüdersdorf bei Berlin

ETF-Sparplan

Sparraten gesamt:510,00 EUR
investiert gesamt:511,30 EUR
in Anzahl ETF-Anteile:24,376
Sparraten Restgeld:0,00 EUR
Ausschüttungen:7,95 EUR
davon reinvestiert:1,30 EUR
Bargeldbestand:6,65 EUR
Wert der Anteile:511,41 EUR
Gesamtwert:518,06 EUR

Das Verlustrisiko in der Realität

Als ich mich auf der Suche nach einem geeigneten Projekt zur Ausnutzung meines Freetrades auf dem Handelsplatz umgesehen hatte, staunte ich nicht schlecht, denn ich fand für bestimmte Projekte Angebote für nur um die 50%. Es handelte sich dabei um „Bellavista Mallorca“ und „Bellavista 71 Mallorca“.

Das bedeutet, dass jemand bereit ist, das Projekt für die Hälfte seines gezahlten Preises abzugeben. So sehen also Projekte in Schieflage aus! Das hat mich natürlich interessiert, also habe ich mir diese beiden Projekte genauer angeschaut.

Es steckt derselbe Projektträger dahinter. Der hatte vorher schon drei Projekte über Bergfürst – ebenfalls auf Mallorca – durchgeführt und bereits zurückgezahlt. Das waren laut eigener Aussage im Video zu Bellavista 71 die folgenden: Santa Ponza, Soleada und Vista del Mar.

Sowohl zum Projekt „Bellavista“ als auch „Bellavista 71“ fand ich jeweils unter dem Bereich „Neuigkeiten“ ganz oben den folgenden Eintrag vom 06.10.2020:

Sehr geehrte AnlegerInnen,

hiermit möchten wir Sie darüber informieren, dass es bei Bellavista 71 Mallorca ausstehende Zinszahlungen gibt. Die letzte Auszahlung erfolgte zum 31.12.19.

Es ist derzeit unklar, ob und wann die Zinszahlungen von der Emittentin geleistet werden.

Mit freundlichen Grüßen

Ihr BERGFÜRST Team

Wow, was für eine Null-Information! Das da noch Zinsen offen sind, haben die Anleger bestimmt längst selbst gemerkt.

Mehr Informationen dazu gibt es seitdem auf der BERGFÜRST-Plattform nicht. Ob die betreffenden Anleger anderweitig informiert wurden, weiß ich nicht, denn ich selbst bin ja nicht betroffen.

Zunächst habe ich mich gefragt: Stimmt das überhaupt mit den oben genannten drei bereits zurückgezahlten Projekten? Das war nicht so einfach herauszufinden. Ich habe auf der zwischenzeitlich umgestalteten BERGFÜRST-Webseite vergeblich nach der Liste der abgeschlossenen Projekte gesucht. Vielleicht habe ich einen entsprechenden Link aber auch nur übersehen.

Zum Glück gibt es die Suchmaschine aller Suchmaschinen. Darüber habe ich folgenden Link gefunden:

https://de.bergfuerst.com/abgeschlossene-projekte

Dort sind abgeschlossene Projekte aufgelistet. Ich gehe davon aus, dass es alle sind, die es bisher gab. Zumindest ist auch der eine Totalausfall von früher darunter, und zwar „Z19 Stadthaus Plus“. Alle anderen Einträge dieser Liste sind mit „zurückgezahlt“ gekennzeichnet. Und ja, ich habe Santa Ponza, Soleada und Vista del Mar tatsächlich mit der Beschriftung „zurückgezahlt“ gefunden.

Ein bisschen schade finde ich schon, dass man zu den zurückgezahlten Projekten außer dem Emissionsvolumen gar keine weiteren Daten mehr abrufen kann, aber wahrscheinlich gibt es dafür irgendwelche rechtlichen Gründe.

Immerhin kann man momentan das als „Laufzeit beendet“ gekennzeichnete Pleiteobjekt „Z19 Stadthaus Plus“ noch öffnen. Unter „Neuigkeiten“ findet man einen einzigen Eintrag von BERGFÜRST, in dem es darum geht, wie man den Ausfall des Investments steuerlich geltend machen kann.

Dieses Projekt war ein Totalausfall. Es handelte sich dabei jedoch noch um ein Nachrangdarlehen. Inzwischen gibt es so etwas bei BERGFÜRST nicht mehr, sondern nur noch besicherte Darlehen.

Ich finde es spannend, wie die Sache für die beiden Bellavista-Projekte ausgehen wird. Dann bekommt man einen Eindruck, was solch eine Besicherung wert ist.

Da ich bei BERGFÜRST selbst keine weiteren Informationen zu den Bellavista-Projekten gefunden habe, habe ich erneut die Suchmaschine aller Suchmaschinen bemüht und „BERGFÜRST Bellavista 71“ eingegeben. So stieß ich auf einen Artikel der „Mallorca Zeitung“ vom 07.10.2020. Der Artikel trägt die Überschrift „Crowdinvesting in Luxusvilla auf Mallorca gescheitert“.

Die Kernaussage darin ist: Der Verantwortliche Peter Dreher ist nicht erreichbar und niemand weiß, was die Sicherheiten inkl. seiner Bürgschaft wert sind. Naja, tiefere Erkenntnisse hätte ich auch nicht erwartet.

So ungefähr sieht es also aus, wenn etwas schief läuft: Niemand weiß etwas Genaues. Irgendwie ist es doch logisch, dass in solch einem Fall die Infos auf sich warten lassen. Welcher Projektverantwortliche würde Im Chaos noch die Kleinstanleger informieren wollen?

Damit muss man umgehen können, wenn der Fall eintritt – und irgendwann tritt er ein. Risiko hat nun einmal die Eigenschaft, sich zu manifestieren, sonst wäre es kein Risiko, sondern nur Paranoia.

Risikohinweise sind auf der Webseite von BERGFÜRST immerhin zu finden und dass der Fall der Fälle auch mal eintritt, kann man den BERGFÜRST-Mitarbeitern nicht ankreiden. Ich kritisiere allerdings die Schönfärberei, die auf solchen Plattformen meiner Meinung nach immer einen Tick zu viel betrieben wird.

OK, Marketing ist die eine Sache. So ist es in Ordnung, Vorteile hervorzuheben. Ich halte z. B. die besicherten Darlehen bei BERGFÜRST schon für einen Vorteil gegenüber den Nachrangdarlehen auf anderen Plattformen, also kann man auch gern darauf hinweisen.

Aber z. B. unter dem Link „Investieren“ gleich unter der Überschrift „Aktuelle Anlagemöglichkeiten“ ein fröhliches „100 % aller Immobilien-Projekte erfolgreich finanziert“ hinzuschreiben, ist meiner Ansicht nach ein wenig zynisch. Es sagt doch nichts weiter aus, als dass es bisher geschafft wurde, das jeweils gewünschte Geld für jedes Immobilien-Projekt einzusammeln – auch für das Pleiteprojekt „Z19 Stadthaus Plus“ und die beiden „Bellavista“-Projekte in Schieflage.

Richtiger Umgang mit dem Risiko

Wie groß das Risiko eines Ausfalls ist, lässt sich natürlich nur schätzen oder in Form einer Ausfallquote auf der Grundlage aller bisherigen Projekte ermitteln.

Inzwischen finde ich insgesamt 87 Immobilien-Projekte auf BERGFÜRST – egal in welchem Status. Eins davon ging pleite und zwei sehen nicht gut aus. Nehmen wir an, die beiden fallen ebenfalls aus. Drei von 87 sind etwa 3,4%. Dem gegenüber stehen jährlich Zinsen zwischen 6% und 7%. Wenn die Ausfallquote nicht viel größer wird, ist das bei guter Streuung über viele Projekte OK.

Der wichtigste Grund, warum ich BERGFÜRST für mein Experiment gewählt habe, liegt in der Möglichkeit, bereits sehr kleine Summen ab 10 € anzulegen. So kann ich in alle Projekte, die angeboten werden, investieren und trotzdem bleibt die darüber getätigte Gesamtinvestition überschaubar.

Der Immobilien-ETF-Sparplan ist dafür ein guter Vergleichsmaßstab, obwohl es sich um zwei völlig unterschiedliche Arten des Investments handelt.

Denken kann nützlich sein

Bei der Auswahl eines Projektes auf dem Handelsplatz fiel mein Blick auch auf „Santa Maria Mallorca“, das diesmal für knapp 100% angeboten wurde. Dieses Investment hatte ich bei der Emission verpasst, denn als ich „ausgeschlafen“ hatte, war das Projekt schon voll investiert.

Jetzt wollte ich es jedoch nicht mehr haben, zumal es eine ähnliche Finanzierungsstruktur wie die beiden Bellavista-Projekte hat. Die war mir schon bei der Emission aufgefallen und ich hatte mich gefragt, warum sich die Investoren regelrecht auf das Projekt gestürzt hatten.

Die ganze Finanzierung besteht nur aus Eigenkapital und dem über BERGFÜRST eingesammelten Geld, wobei im Eigenkapital bereits die Differenz zwischen Verkaufspreis und Kosten – also der Gewinn – als stille Reserve eingerechnet ist. Da kann man sich schon fragen, ob die überhaupt eigenes Geld hineingesteckt haben oder ob der Gewinn überhaupt lohnt. Etwas genauer hatte ich das in meinem damaligen Artikel ausgeführt:

Experiment Immobilien-Duell: Luxus-Crowdinvesting auf Mallorca

Wenn es auf dem Handelsplatz keine Alternativen zu diesem Investment gegeben hätte, wäre ich das Risiko wohl trotzdem eingegangen, aber das Hamburger Projekt finde ich besser.

Fazit für gute Risikostreuung beim Immobilien-Crowdinvesting

Wenn jemand bereits erfolgreiche Projekte durchgeführt hat, bedeutet das nicht automatisch, dass seine weiteren Vorhaben auch erfolgreich sein werden.

Zur Risikostreuung beim Immobilien-Crowdinvesting ist es ratsam, neben vielen möglichst verschieden gearteten Projekten auch auf verschiedene Projektverantwortliche zu achten.

BERGFÜRST risikolos ausprobieren

Neukunden bekommen von BERGFÜRST einen Startbonus über 10 € geschenkt. Die kann man bereits investieren, ohne eigenes Geld einzusetzen. So kann man die Plattform risikolos ausprobieren und bekommt am Ende der Projekt-Laufzeit diese 10 € plus ein paar Cent Zinsen, sofern das Projekt gut läuft.

Zu BERGFÜRST*

Disclaimer

Ganz allgemein finde ich es wichtig, bei fast jeder Art von Investment oder Geschäft auf das Verhältnis von Chancen zu Risiken zu achten. Natürlich kann man mit kleinen Beträgen auch mal zocken, aber das sollte die Ausnahme bleiben.

Was ich in diesem und anderen Experimenten auf meinem Blog zeige und beschreibe, ist keine Anlageempfehlung.

Mit * markierte Links sind Affiliate-Links. Für jeden Abschluss darüber erhalte ich eine kleine Provision, die dich nichts extra kostet.

4 Antworten auf „Immobilien-Crowdinvesting-Experiment: Richtiger Umgang mit Risiko“

Hallo Petra,

ich bin an beiden Bellavista-Projekten beteiligt. Ich habe also diese Mail von BERGFÜRST erhalten. Zusätzlich stand noch drin, dass sie sich melden, wenn es Neuigkeiten gibt. Man soll nicht von selber nachfragen. Das fand ich etwas unschön.

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Hallo Michaela,

danke für den Kommentar. Von anderen Lesern habe ich erfahren, dass BERGFÜRST per Mail darüber informiert hat, dass sich eine Anwaltskanzlei auf Mallorca und eine in der Schweiz um die Verwertung der Sicherheiten kümmern.
Mit dem Hinweis, dass man nicht nachfragen soll, möchte BERGFÜRST einfach nur weitere „Null-Infos“ vermeiden. Das kann ich verstehen. Sofern sie dann von sich aus über den Stand der Dinge informieren, ist das auch OK. Wenn allerdings zu lange Zeit der Funkstille vergeht, würde ich einfach trotzdem höflich nachfragen.

Viele Grüße und ich drücke die Daumen, dass es noch etwas davon zurück gibt.
Petra

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Hallo Petra,
vielen Dank für dein Update und die Recherche. Ich finde, dass du das Risiko über Bergfürst zu investieren, hier sehr zutreffend zusammen gefasst hast.
Was mir ehrlich gesagt noch fehlt ist die Information, was Bergfürst selbst eigentlich an so einer Projektfinanzierung verdient, bzw. davon hat. Dazu finde ich leider auch nichts auf deren Homepage. Von den paar € Handelsgebühr im Falle des vorzeitigen Verkaufs alleine dürfte sich das Ganze kaum tragen. Vielleicht hast du ja hierauf eine schnelle Antwort. Oder es wäre mal ein Thema für einen der nächsten Newsletter. Danke und viele Grüße, Rico

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Hallo Rico,

ich bin mir ziemlich sicher, dass BERGFÜRST sich von den Emittenten bezahlen lässt. Ich denke, dass sie die Höhe der Gebühren dafür individuell vereinbaren. Da lassen sie sich nicht in die Karten schauen. Wenn man da Näheres herausbekommen wollte, müsste man wohl eine Finanzierungsanfrage stellen. Die Gebühren für den Handelsplatz sind sicher nur ein nettes Zubrot.

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