Stand vom 30.06.2025. (Gestartet im Oktober 2019.)
Dieses Experiment befindet sich in der Auslauf-Phase. Das Ergebnis kann ich jedoch jetzt schon erahnen.
Auslauf-Phase bedeutet:
Es wird kein Geld mehr hinzugefügt. Auf beiden Seiten werden nur die Ausschüttungen in den entsprechenden Töpfen gesammelt. Auf der Immo-Crowdinvesting-Seite auch die Rückzahlungen.
Wenn alle Immo-Crowdinvestments zurückgezahlt bzw. pleite sind, werden die ETF-Anteile verkauft. Dann werden die Töpfe verglichen. Die Seite, in der mehr ist, hat gewonnen.
Das wird wohl herauskommen:
Crowdinvesting in Immobilien lohnt sich nicht! Stattdessen ist des lukrativer, das Geld in einen Immobilien-ETF zu stecken (oder auch in einzelne REITs).
Bis das Experiment jedoch wirklich ganz beendet ist, berichte ich hier weiterhin von den Details insbesondere im Immobilien-Crowdinvesting über Bergfürst, da so etwas sonst nirgendwo transparent veröffentlicht wird.
Was geschah im Juni?
Auf der Immobilien-Crowdinvesting-Seite gab es eine Teilrückzahlung, mit der ich schon nicht mehr gerechnet hatte.
Ansonsten kamen wieder Berichte und Beteuerungen in mein Bergfürst-Postfach…
Details siehe „Aktuelles“. Außerdem habe ich die grafischen Darstellungen ergänzt.
- Aktuelles
- Der aktuelle Stand: Vergleich der beiden Seiten
- Bisheriger Verlauf grafisch
- Die einzelnen Immobilien-Crowdinvesting-Projekte
- ETF-Sparplan
- Der ETF
- Äpfel-mit-Birnen-Vergleich?
- Die Fragen hinter diesem Experiment mit Antworten
- Über den Tellerrand geschaut: Erfahrungen eines anderen Immobilien-Crowdinvestors
- Die Spielregeln
- Zusatzinfos zu den Firmen hinter den Crowdinvesting-Projekten
- Erfahrungen mit Immobilien-Crowdinvesting über BERGFÜRST
- Was zuletzt geschah – Archiv
- Disclaimer
Aktuelles
Gold?
Bergfürst bietet nun zwar keine neuen Immo-Projekte, dafür aber einen Goldsparplan an. Meine Meinung dazu hatte ich bereits geäußert. Siehe „Archiv – Eintrag vom 01.02.2025“. Ich lasse jedenfalls die Finger davon.
Galerie Konze Dortmund: Ergebnis der neuen Abstimmung:
Nun wurde beim zweiten Mal insgesamt für die lächerliche Abfindungssumme gestimmt. Daran sieht man, was solche Abstimmungen wert sind: Wenn das Ergebnis nicht passt, stimmen wir einfach noch einmal ab.
Neuer Rechenschaftsbericht für Kitzbühel Aschbachbichl:
Das ist ein Projekt, das bereits zum (Groß-)Teil zurückgezahlt wurde. Nun gab es mal wieder einen Rechenschaftsbericht dazu. Mehr gibt es hier wohl nicht zurück.
Anteilige Zinszahlung von Wendelsteinblick II Schliersee (Abwertung):
Sie habe in einem Schreiben darüber informiert, dass sie nur anteilig zahlen können. Dann kam ein Zinströpfchen (0,09€).
Nun werte ich auch dieses Projekt ab, zunächst um 50%. Wäre ja gelacht, wenn nicht alle restlichen Projekte in Schieflage geraten würden…
Verzögerungen bei Ahlbeck Usedom (Abwertung):
Und noch ein Projekt, bei dem es Schwierigkeiten gibt. Erklärt wurde das in einem Schreiben.
Es gab zwar inzwischen ein paar Zinsen (0,87€), aber ich werte auch das Projekt um 50% ab.
Manner Villa – überraschende Teilrückzahlung:
Dieses Projekt hatte ich ja schon auf 0€ abgewertet. Aber nun gab es einen abschließenden Rechenschaftsbericht und dann noch eine überraschende Teilrückzahlung, die vor längerer Zeit beschlossen, aber bisher noch nicht ausgeführt wurde.
Von meinen investierten 30€ habe ich 27,24€ zurückbekommen.
Der aktuelle Stand: Vergleich der beiden Seiten
Datum: 30.06.2025
(Start: Oktober 2019)
Immobilien-Crowdinvesting
| Sparraten gesamt: | 1.470,00 EUR |
| (noch) investiert: | 910,00 EUR |
| Rückzahlungsdifferenz: | -55,98 EUR |
| Ausschüttungen/Gewinn: | 114,83 EUR |
| Abschläge für Projekte in Schieflage *: | -595,00 EUR |
| Wert der Anteile: | 315,00 EUR |
| Bargeldbestand: | 618,85 EUR |
| Gesamtwert: | 933,85 EUR |
| aktuelle Projekte: | 17 |
| davon in Schieflage: | 15 |
| vollständig zurückgezahlte Projekte: | 16 |
| anteilig zurückgezahlte Projekte: | 4 |
*Abschläge:
- Galerie Konze Dortmund (-100% = -30 €)
- Mödling (-100% = -30 €)
- Essen – Am Buschgarten (-100% = -40 €)
- Frankfurt – Westend (-100% = -30 €)
- Villa Hietzing – Gobergasse (-100% = -40 €)
- Wien Kaiserstraße II (-100% = -50 €)
- Wohnen am Lietzensee – Berlin (-50% = -15 €)
- Berlin – Am Juliusturm (-50% = -40 €)
- NEOS Bremen (-50% = -20 €)
- Sophienstraße – Kassel (-50% = -20 €)
- Kastanienhöfe – Halle (-50% = -40 €)
- Pforzheim – Mitte (-100% = -80 €)
- Koblenz – Clemens Carré II (-100% = -100 €)
- Wendelsteinblick II – Schliersee (-50% =-20 €)
- Ahlbeck Usedom (-50% =-40 €)
gesamt: -595 €
ETF-Sparplan
| Sparraten gesamt: | 1.470,00 EUR |
| investiert: | 1.542,63 EUR |
| Ausschüttungen/Gewinn: | 130,93 EUR |
| Bargeldbestand: | 58,30 EUR |
| Wert der Anteile: | 1.401,17 EUR |
| Gesamtwert: | 1.459,47 EUR |
| ETF-Anteile: | 69,468 |
Bisheriger Verlauf grafisch
Die einzelnen Immobilien-Crowdinvesting-Projekte
Alle über BERGFÜRST.
Laufende Projekte
In Klammern hinter jedem Projekt stehen Datum und Betrag meines Investments und bereits erhaltene Zinsen abzüglich Steuern. Probleme habe ich jeweils darunter kurz genannt.
- Galerie Konze Dortmund (28.12.2019: 30 € | 2,82 €) – in Schieflage (Wert: 0 €)
- Zinszahlung 31.12.2021 überfällig, Sicherungsfall eingetreten, Zinsen dann doch gezahlt (April 2022)
- Rückzahlungstermin war: 30.06.2022, nach Abstimmung Laufzeit verlängert bis Ende 2023, Zinsen sind nun endfällig
- Insolvenzeröffnungsverfahren der Cityhaus 100 GmbH (Projektträger) eingeleitet (11.08.2022)
- Insolvenzverfahren eröffnet (26.10.2022), Verwertung beginnt, Plan: Verkauf des Objektes
- (05.07.2023) Verkauf des Objektes hat bisher nicht geklappt, wird wohl Zwangsversteigerung
- (09.01.2024) keine Kaufinteressenten
- (09.07.2024) Lage unverändert
- Dezember 2024 Lage unverändert
- April 2025 Abstimmung über lächerliche Abfindung hat stattgefunden und ist gescheitert
- Mai/Juni 2025 gleiche Abstimmung noch einmal durchgeführt, wurde angenommen
- Mödling (02.07.2020: 30 € | 3,66 €) – in Schieflage (Wert 0 €)
- Konkursverfahren 07.11.2022 eröffnet
- Bericht des Sicherheitentreuhänders (10.08.2023): Beendigung des Konkursverfahrens ist nicht zu erwarten, Bauvorhaben wird wohl nicht mehr durch die Schuldnerin abgeschlossen
- Bericht des Sicherheitentreuhänders (06.03.2024): Es wird nicht besser. Rückerstattung von Kaufpreisen. Nichts mehr zum „Auskehren“ übrig.
- Bericht des Sicherheitentreuhänders (10.09.2024): Es wird nicht besser.
- Abschließender Rechenschaftsbericht (07.05.2025): Alles wurde verwertet.
- Frankfurt – Westend (05.08.2020: 30 € | 0,38 €) – in Schieflage (Wert: 0 €)
- Rückzahlungstermin war: 31.03.2023, nach Abstimmung Laufzeit verlängert bis 30.09.2024
- Insolvenz am 26.07.2023 angemeldet – Abwertung auf 50%
- Bericht des Sicherheitentreuhänders (27.03.2024): Lösung zur Fertigstellung wurde nicht gefunden, 22.03.2024 wurde Insolvenzverfahren eröffnet
- Bericht des Sicherheitentreuhänders (14.10.2024): Zwangsverwertung angestrebt – Abwertung auf 0.
- NEOS – Bremen (28.11.2020: 40 € | 0,39 €) – in Schieflage (Wert: 50 %)
- Rückzahlungstermin war: 30.04.2023, nach Abstimmung Laufzeitverlängerung bis 30.04.2025 (plus 5% Endbonus)
- Ich glaube nicht an einen erfolgreichen Abschluss des Projektes aufgrund der Ausführungen der Interessengemeinschaft der Bergfürst Anleger.
- Verlängerung bis 31.12.2027 und neuer Plan.
- Wohnen am Lietzensee – Berlin (10.04.2021: 30 € | 4,55 €) – in Schieflage (Wert: 50%)
- Zinsen vom 30.06.2024 überfällig – Sicherungsfall eingetreten
- Zinszahlung wird erfolgen (Bericht vom 09.11.2024) – ist auch erfolgt, lasse es aber bei Abwertung
- Mai 2025: neue Pläne
- Villa Hietzing Gobergasse – Wien (02.07.2021: 40 € | 4,77 €) – in Schieflage (Wert: 0 €)
- Sicherheitentreuhänder: Schuldnerin ist seit 09.04.2024 mit Rückzahlung und Zinsen im Verzug – Abwertung auf 50%
- Sicherheitentreuhänder (14.11.2024): Konkursverfahren eingeleitet – Abwertung auf 0.
- Bericht des Sicherheitentreuhänders im Mai 2025: nicht besser
- Wien Kaiserstraße II (10.08.2021: 50 € | 5,95 €) – in Schieflage (Wert: 0 €)
- Zinsen wären Ende Juni 2024 fällig gewesen, Entschuldigungsschreiben zu Verzögerung, Rückmeldung zu Ende Juli 2024 versprochen, ausgeblieben
- neues Schreiben (27.09.2024) zeigt keine Änderung
- Bericht des Sicherheitentreuhänders im Mai 2025. Auf 0 € abgewertet.
- Ahlbeck – Usedom (24.12.2021: 80 € | 0,87 €) – in Schieflage (Wert 50%)
- Juni 2025 Verzögerungen und Schwierigkeiten angekündigt
- Garmisch-Partenkirchen (28.01.2022: 50 € | 0,00 €)
- Laufzeit verlängert bis Ende März 2025
- Laufzeit verlängert bis 30.09.2025
- Sophienstraße – Kassel (09.02.2022: 40 € | 0,00 €) – in Schieflage (Wert: 50 %)
- Februar 2025: Abstimmung über Laufzeitverlängerung, alles neu geplant, viel Hoffnung – werte trotzdem um 50% ab.
- Laufzeitverlängerung bis 29.08.2025
- Essen – Am Buschgarten (08.04.2022 Handelsplatz: 40 € | 0,26 €) – in Schieflage (Wert: 0 €)
- Rückzahlung war fällig am 31.10.2022, verzögert sich, es gibt Verzugszinsen
- neuer Rückzahlungstermin: 13.01.2023
- Rückzahlung verzögert sich weiter („angestrebt“ noch im Januar 2023)
- Rückzahlung verzögert sich weiter (neuer Termin: in der 7. KW 2023)
- Rückzahlung um weitere zwei Wochen (auf 9. KW) verschoben, werde ab jetzt keine weiteren einzelnen Verschiebungen mehr notieren, d. h. Status: Rückzahlung wird immer weiter verschoben (Salami-Taktik)
- Sicherheitentreuhänder hat sich eingeschaltet und Termin gesetzt bis zum 22.03.2023
- Verwertung (Zwangsvollstreckung) eingeleitet
- Bericht des Sicherheitentreuhänders (26.03.2024): Sachverständigengutachten zur Bewertung des Objektes ist lange schon beauftragt worden, liegt noch nicht vor
- neuer Bericht (26.09.2024): sieht nicht besser aus
- abschließender Bericht (April 2025)
- Quartier Wendelsteinblick II – Schliersee (04.06.2022: 40 € | 2,68 €) – in Schieflage (Wert: 50%)
- Laufzeit verlängert bis 30.04.2025 (11.11.2024)
- Laufzeit verlängert bis 31.10.2025
- Juni 2025: Schwierigkeiten
- Berlin – Am Juliusturm (13.09.2022: 80 € | 8,56 €) – in Schieflage (Wert: 50%)
- Laufzeit verlängert bis 31.08.2024
- Ende Juli Entschuldigungsschreiben, dass man den neuen Termin wohl auch nicht halten könne, weitere 3 bis 4 Monate absehbar. (Wirkt auf mich unseriös.)
- neue Stellungnahme (25.09.2024): nichts Neues
- neue Stellungnahme (18.11.2024): Bau-Ideen, wird noch länger dauern – bis 30.06.2025
- es gab immerhin 8,56 € Zinsen inkl. Verzugszinsen (09.04.2025)
- Mannheim – Rheinau (15.11.2022: 70 € | 0,00 €)
- Schreiben vom 17.09.2024: Laufzeit verlängert bis wahrscheinlich 30.06.2027
- Kastanienhöfe – Halle (22.03.2023: 80 € | 0,00 €) – in Schieflage (Wert: 50 %)
- Februar 2025: Abstimmung über Laufzeitverlängerung – werte um 50% ab
- Laufzeit verlängert bis 31.12.2026
- Pforzheim – Mitte (20.07.2023: 80 € | 2,85 €) – in Schieflage (Wert: 0 €)
- 21.02.2025: Insolvenzverfahren eröffnet – werte auf 0 ab.
- Koblenz Clemens-Carré II (09.09.2023: 100 € | 0,00 €) – in Schieflage (Wert: 0 €)
- Laufzeit verlängert bis Ende August 2025
- vorläufiges Insolvenzverfahren eröffnet (21.03.2025) – werte auf 0 ab.
Zurückgezahlte Projekte (vollständig oder anteilig)
Hinter jedem Projekt stehen die Dauer meines Investments, der investierte Betrag und die erhaltenen Zinsen abzüglich Steuern. HP steht für Handelsplatz.
- Fellbach II (30.05.2020-08.12.2020: 30 € | 0,63€)
- Alte Glockengießerei – Rüdersdorf bei Berlin (HP 25.08.2020-01.03.2022: 30 € | 0,64 €)
- Jena Dornburger Straße (14.03.2020-31.03.2021: 30 € | 1,43 €)
- Pflegezentrum Boizenburg (07.04.2020-17.08.2021: 30 € | 2,21 €)
- Hamburg Frahmredder (HP 20.09.2020-25.11.2021: 29,94 € | 1,57 €)
- Laufzeit verlängert, dann doch fast zum ursprünglichen Laufzeitende zurückgezahlt
- Palais Bingen II (HP 14.09.2021-21.12.2021: 40 € | 0,46 €)
- Grazer Parksuiten (13.02.2021-21.12.2021: 40 € | 2,59 €)
- Reileck Quartier Halle (22.10.2020-21.04.2022: 40 € | 2,89 €)
- Hamburg – Berner Straße 25-29 (HP 23.02.2021-18.07.2022: 40 € | 2,48 €)
- Laufzeit verlängert
- Verzögerte Rückzahlung wg. Personalproblemen bei der Bank, aber es gab Verzugszinsen
- Leipzig Beckerstraße (25.06.2020-21.11.2022: 30 € | 3,43 €)
- vorzeitige Rückzahlung, ursprünglicher Termin war 31.08.2023
- Wohnen am Goldberg – Gelsenkirchen (06.03.2021-06.04.2023: 40 € | 3,86 €)
- Zinszahlung 30.06.2022 verspätet gezahlt am 18.07.2022 (Info von BERGFÜRST fehlte)
- Insolvenzeröffnungsverfahren der Harfid GmbH (nicht der Projektträger, aber Generalunternehmer) eingeleitet (16.09.2022)
- Bautenstand vom 27.09.2022 (sieht halbfertig aus) als PDF übermittelt (05.10.2022)
- Investor Whitefield Investment AG bei der Harfid Holding eingestiegen, Umstrukturierung und Wiederaufnahme der Bauarbeiten geplant (Nachricht von Ende Oktober 2022 aus Zeitungsartikeln)
- Bauarbeiten wurden nicht wieder aufgenommen, Löhne wurden nicht gezahlt, Whitefield will wieder aussteigen (Artikel in der NRZ vom 30.01.2023)
- erst Nachricht von Bergfürst, dass sich die Rückzahlung wohl verspäten wird, dann noch im Rahmen der Frist zurückgezahlt
- Koblenz Clemens-Carré (20.02.2020-07.09.2023: 30 € | 14,97 € – enthält 10 € Neukundenbonus)
- Magdeburger Straße – Halle (22.12.2021-22.09.2023: 150 € | 11,54 €)
- Hameau Hills – Wien (12.12.2020-14.12.2023: 40 € | 3,92 €) | anteilig zurückgezahlt: 36 €
- Rückzahlungstermin war: 30.06.2023, Verzögerung angekündigt, Abwertung – weil es mir nicht glaubhaft erscheint
- Abstimmung über Rückzahlung von 90% und Verzicht auf restliche Zinsen (läuft vom 13.10.2023 bis 31.10.2023) – Mehrheit hat zugestimmt
- Berlin – Zehlendorf (11.08.2022-18.12.2023: 10 € | 0,57 €)
- Leipzig – Alte Ziegelei (14.12.2022-02.04.2024: 60 € | 3,78 €)
- Jena Dornburger Straße II (01.04.2021-26.04.2024: 40 € | 5,56 €)
- Kitzbühel – Aschbachbichl (01.06.2022-14.06.2024: 40 € | 0,28 €) | anteilig zurückgezahlt: 31,41 €
- Hasenheide – Berlin (06.05.2022-02.05.2025: 50 € | 7,38 €) | anteilig zurückgezahlt: 9,37 €
- Wien Manner-Villa (06.03.2020-26.06.2025: 30 € | 4,59 €) | anteilig zurückgezahlt: 27,24 €
- Zinszahlung 30.06.2022 überfällig, aber noch gezahlt vor Eintritt des Sicherungsfalls
- Rückzahlung war am 31.03.2023 fällig, verzögert sich, außer Versprechen von Verzugszinsen noch kein neuer Termin festgelegt
- haben sich drei Monate nicht wieder gemeldet, werte auf 50% ab
- Sicherheitentreuhänder eingeschaltet – Bericht (22.11.2023)
- nach Abstimmung (bis 30.04.2024) wurde Rückzahlung von 90% beschlossen
- Sicherheitentreuhänder (27.11.2024): noch keine Rückzahlung – Frist gesetzt – glaube nicht daran – Abwertung auf 0
- 26.06.2025: Teil wurde zurückgezahlt (27,24 € von 30 €)
Die räumliche Verteilung der Projekte auf einer Karte
ETF-Sparplan
Ausgeführt wurde am 23. Tag des Monats (oder am darauffolgenden Börsentag).
Es kommt manchmal vor, dass ein oder zwei Cent weniger investiert werden als beauftragt. Das liegt am jeweiligen Ausführungskurs.
Ich passe die Höhe des Sparplans ab und zu an, um die Ausschüttungen zu re-investieren.
Nach Mai 2023 nur noch quartalsweise Ausführung, da monatliche Sparrate gedrittelt wurde.
Nach dem Kauf vom August 2024 den Sparplan auf unbestimmte Zeit pausiert.
Investitionen
- 10/2019 bis einschl. 09/2020: monatlich je 30 €
- 10/2020 bis einschl. 09/2021: monatlich je 30,30 €
- 10/2021 bis einschl. 09/2022: monatlich je 31 €
- 10/2022 bis einschl. 05/2023: monatlich je 32,50 €
- ab 08/2023: quartalsweise je 37,50 €
- letzte Ausführung 08/2024
ETF-Ausschüttungen
Gesamt: 130,93 €
Der ETF
Es handelt sich dabei um den iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF (WKN: A0LEW8).
Dieser investiert in Immobilienunternehmen und REITs der entwickelten Länder außer Griechenland und legt Wert auf Dividenden.
Genaueres dazu ist auf der Webseite von JustETF.com schön übersichtlich aufbereitet.
Äpfel-mit-Birnen-Vergleich?
Ist das hier nicht so etwas?
Schon, aber beides ist Obst!
Mehr „Philosophie“ dazu findest du hier:
Immobilien-Crowdinvesting gegen ETF-Sparplan: Wie im alten Rom
Den Immobilien-ETF-Sparplan sehe ich als Benchmark zum Immobilien-Crowdinvesting.
Die Fragen hinter diesem Experiment mit Antworten
Stand der Antworten: 30.12.2024
- Lohnt sich Immobilien-Crowdinvesting in Form „digitaler Immobilien-Investments“? Nein.
- Sind jährliche Renditen zwischen 5% und 7% (inzwischen bis 10%) hoch genug im Vergleich zum Ausfallrisiko? Nein.
- Welche Rendite kommt unterm Strich heraus?
- Welche Probleme können auftreten? Zeitverzug, Kostenexplosion, Pleite.
- Wie wird seitens der Plattform damit umgegangen? Schlecht. Verschleierung des Risikos.
- Ist es einfacher und lukrativer, per Sparplan in einen Immobilien-ETF zu investieren? Ja.
Über den Tellerrand geschaut: Erfahrungen eines anderen Immobilien-Crowdinvestors
„Der Privatier“ hat schon länger als ich in Immobilien-Crowdinvesting-Projekte investiert. Auch größere Summen und über mehr Plattformen.
Er hatte begonnen, als diese Sache noch besser lief.
Ich selbst habe wohl die denkbar schlechteste Zeitspanne erwischt. (Erst Corona, dann Ukraine-Krieg.)
Trotzdem sind die Ergebnisse nach acht Jahren Immobilien-Crowdinvesting von Peter Ranning alias Privatier auch nicht besonders toll, wenn man den Aufwand bedenkt.
Hier ist sein Bericht:
Fazit nach über 8 Jahren Crowdinvesting in Immobilien
Die Spielregeln
Ich führe zwei „Töpfe“. Einen für das Immobilien-Crowdinvesting, einen für den ETF-Sparplan.
Jeden Monat, immer zum 23., werfe ich jeweils 10 EUR in die beiden Töpfe (seit Juni 2023, vorher waren es monatlich 30 EUR, ab September 2024 wird kein Geld mehr hinzugefügt.)
Auf der Immobilien-Crowdinvesting-Seite investiere ich aus dem Topf, sobald ein Projekt verfügbar ist. Auf der ETF-Sparplanseite wird quartalsweise am 23. Tag des Monats ein automatischer Kauf ausgeführt. (Nach dem Mai 2023, vorher monatlich.) Ab September 2024 keine neuen Investitionen mehr.
So füllen sich beide Portfolios nach und nach. (Jetzt nicht mehr.)
Zinsen und Projektrückzahlungen bzw. ETF-Ausschüttungen landen jeweils im passenden Topf. Das bleibt noch so.
Ich vergleiche, wie sich Topf plus Portfoliowert über die Zeit hinweg entwickeln.
Dabei bewerte ich die Immobilien-Seite zwischenzeitlich mit jeweils 100% des investierten Betrages. Bei schwerwiegenden Problemen, z. B. Insolvenzeröffnungsverfahren, bewerte ich nur noch mit 50% oder 0%.
Am Ende geht jeweils der zurückgezahlte Betrag in die Berechnung ein, bei einem Totalausfall 0 €.
Zur Bewertung der ETF-Seite verwende ich den aktuellen Kurswert.
Den Betrag, wie viel ich jeweils in ein Immobilien-Projekt stecke, und die Höhe der Sparplanrate passe ich im Laufe der Zeit an, so dass der Bargeldbestand möglichst klein gehalten wird.
Zusatzinfos zu den Firmen hinter den Crowdinvesting-Projekten
Von börsennotierten Firmen werden sehr viele Informationen und vor allem Geschäftszahlen veröffentlicht, und zwar meistens in einer standardisierten Form, so dass man sich schnell einen Überblick über deren wirtschaftliche Lage verschaffen kann.
Wie sieht es aber mit kleineren Firmen aus, wie sie z. B. hinter den Immobilien-Crowdinvesting-Projekten stecken?
Darüber habe ich mir ein paar Gedanken gemacht und diese in einem Extra-Artikel zusammengefasst:
Zusätzliche Informationsquellen zu Immobilien-Crowdinvesting-Projekten
Erfahrungen mit Immobilien-Crowdinvesting über BERGFÜRST
Hier habe ich alles, was mir bisher aufgefallen ist, stichpunktartig zusammengetragen.
Lob
- Investmentprozess ist einfach
- schon mit kleinen Beträgen ab 10 EUR möglich
- Daten zum Kopieren für die Überweisung werden angezeigt
- nach der Überweisung wird der Zahlungseingang schnell bestätigt
- Auszahlungen direkt aufs Konto
- Kaufen über den Handelsplatz funktioniert
- bisher für kleine Investments mittels Freetrade in Anspruch genommen
- übersichtlicher Account
- aktuelle Investments auf einen Blick überschaubar
- ansprechend aufbereitete Statistiken
- Kundensupport antwortet schnell
- bisher nur per E-Mail in Anspruch genommen, um Fragen zu klären
- Junior Loans statt Nachrangdarlehen
Kritik
- Die Investmentübersicht im Account ist geschönt. Selbst Pleiteprojekte gehen mit 100% Wert darin ein.
- Zu abgeschlossenen Projekten werden keine wichtigen Daten mehr angezeigt.
- Im Account sollte es eine Liste der abgeschlossenen geben mit sämtlichen Daten und Vertragsunterlagen. Die verschwinden einfach.
- In der öffentlich zugänglichen Liste aller abgeschlossenen Projekte gibt es ebenfalls keine wichtigen Daten mehr.
- 02/2023: In der Liste der abgeschlossenen Projekte wird nur noch eine sehr kleine Auswahl (derzeit 9) angezeigt. Projekte, bei denen es Probleme gab, werden verschwiegen!!!
- NEU (11/2023): In der Liste der abgeschlossenen Projekte werden nur noch 6 Projekte angezeigt, alle anderen, vor allem Problemprojekte, werden verschwiegen!!!
- 01/2024: jetzt sieht man dort wieder 9 Projekte – werde ab jetzt hier nicht mehr jede Änderung protokollieren
- Wenn es Probleme gibt, werden – wenn überhaupt – nur die Investoren über Einzelheiten informiert.
- Was ist mit Interessenten, die über den Handelsplatz kaufen möchten?
- Das Risiko wird verschleiert dargestellt. (Meine Kritik richtet sich nicht gegen das Risiko an sich, sondern wie BERGFÜRST es kommuniziert.)
- Die Junior Loans sind ein wenig sicherer als Nachrangdarlehen, aber wenn es total schief geht, wird für die Crowdinvestoren kaum noch etwas übrig bleiben. Das wird verschwiegen und auf den „Ratgeber-Seiten“ besser dargestellt, als es wirklich ist.
- In der Liste der abgeschlossenen Projekte gibt es nur „zurückgezahlt“ und „Laufzeit beendet“. Mit letzteren haben Anleger meistens Verluste erlitten. Das wird verschwiegen. (Neuerdings 02/2023 wurde die Liste drastisch gekürzt und 11/2023 weiter gekürzt- siehe weiter oben!)
- Transaktionen auf dem Handelsplatz kosten ohne Freetrade Gebühren.
- Trotzdem muss man sich selbst mit dem Handelspartner verständigen.
- Die Bedingungen neuer Projekte werden für die Anleger immer schlechter.
- Niedrigere Zinsen: Ich zweifle überhaupt daran, dass die Zinsen dem Risiko angemessen festgelegt werden. Notiz (03.12.2022): Hier scheinen sie inzwischen nachzubessern.
- Seltenere Ausschüttungen: Früher gab es halbjährliche, dann jährliche, nun fast nur noch endfällige. So merkt man meistens gar nicht, wenn ein Projekt Probleme hat.
Was zuletzt geschah – Archiv
01.06.2025: Hasenheide Berlin Zahlungen, Mödling am Ende, Berlin Lietzensee Infos, Rechenschaftsberichte: Villa Hietzing Gobergasse und Wien Kaiserstraße II, Abstimmungen: NEOS Bremen, Galerie Konze Dortmund (neu!!!), ETF Ausschüttung
Hasenheide Berlin: Zinsen und Teilrückzahlung
Es gab Minibeträge: Zinsen: 0,98 €, Verzugszinsen: 1,19 €, Teilrückzahlung: 2,16 €.
Mödling: abschließender Rechenschaftsbericht
Verwertung ist abgeschlossen, da ist nichts mehr zu holen.
Hier das Schreiben: abschließender Rechenschaftsbericht Mödling
Ist und bleibt auf 0 €.
Villa Hietzing Gobergasse: Rechenschaftsbericht
Hier noch ein trauriges Schreiben: Rechenschaftsbericht Villa Hietzing
Ist und bleibt abgewertet auf 0 €.
Wohnen am Lietzensee Berlin: Infos zum Stand
Es gab dieses Schreiben.
Hier meine Zusammenfassung mit eigenen Worten: „Wir beabsichtigen, hoffen und wollen. Es wird wohl gutgehen.“ Meine Antwort: „Oder auch nicht.“
Abwertung um 50% bleibt.
Wien Kaiserstraße II: Rechenschaftsbericht
Hier ist er: Rechenschaftsbericht
Die Zinsen fällig im Juli 2024 wurden weiterhin noch nicht gezahlt.
Sonst fehlen jegliche Infos. Da werte ich nun von 50% auf 0% ab.
NEOS Bremen: Abstimmung beendet, Laufzeit verlängert
Außerdem gab es einen neuen Plan zur Zins- bzw. Rückzahlung.
Hier ist das Schreiben: Ergebnis Abstimmung NEOS Bremen
Bei mir: Abwertung um 50 % bleibt.
Galerie Konze Dortmund: Neue Abstimmung
Die Abstimmung über eine lächerlich mickrige Abfindung wurde im letzten Monat abgelehnt.
Also wurde sie auf Empfehlung des Insolvenzverwalters noch einmal gestartet. Es wäre direkt lustig, wenn es nicht so traurig wäre.
Ich kann nicht tiefer abwerten als auf 0 €.
ETF-Sparplan: Ausschüttung
Es gab 8,65 €. Ohne Probleme, ohne komplizierte Schreiben, ohne Zicken, traumhaft.
02.05.2025: Laufzeitverlängerungen, Abstimmungen, Kleckerzahlungen, Pleiten
Projekt Hasenheide – Berlin: Rückzahlung des Restes kommt kleckerweise
Das Projekt steht ja schon in der Liste der anteilig zurückgezahlten und da bleibt es auch, bis es vollständig zurückgezahlt ist. Immerhin kündigen sie nun an, dass nach und nach gezahlt werden soll.
Hier das Schreiben dazu: Update Hasenheide – Berlin
Ob das klappt ist abzuwarten.
Projekt Garmisch-Partenkirchen: Laufzeitverlängerung
Die Laufzeit dieses Projektes wurde bis zum 30.09.2025 verlängert.
Hier das Schreiben dazu: Projektverlängerung Garmisch-Partenkirchen
Projekt Berlin – Am Juliusturm: Es gab Zinsen und Verzugszinsen
Insgesamt sind 8,56€ dafür eingegangen.
Projekt Galerie Konze Dortmund: Abstimmung über lächerliche Abfindung wurde abgelehnt
Es gab eine Abstimmung über eine Abfindung der Bergfürst-Anleger mit einer lächerlichen Summe (nicht mal 10%). Die wurde abgelehnt.
Dieses Projekt hatte ich schon vorher auf 0 abgewertet.
Projekt Frankfurt – Westend: Wieder mal ein Rechenschaftsbericht
Da ist wohl auch nichts mehr zu retten.
Hier der Bericht.
Wert: 0
Projekt Essen – Am Buschgarten: Abschließender Rechenschaftsbericht
Alles was zu verwerten war, wurde verwertet. Nun ist nichts mehr übrig.
Hier der Bericht
Das Projekt hatte ich ja bereits auf 0 abgewertet.
Projekt Wendelsteinblick II: Laufzeitverlängerung
Verlängert wurde bis 31.10.2025.
Hier das Schreiben.
Projekt NEOS Bremen: Abstimmung zu Laufzeitverlängerung und vorzeitiger Zinszahlung
Das neue Ende soll nun der 31.12.2027 sein.
Für die Zinszahlungen gibt es eine komplizierte Aufstellung, bei der es ab Ende 2025 halbjährliche Zahlungen geben soll.
Diese Abstimmung läuft bis zum 19.05.2025.
28.03.2025: Verlängerung Sophienstraße Kassel und Kastanienhöfe Halle, Insolvenzverfahren Koblenz Clemens Carré II, Probleme Wohnen am Lietzensee
Verlängerungen Sophienstraße Kassel und Kastanienhöfe Halle:
Die Abstimmungen sind durch. Die Laufzeiten beider Projekte werden wie geplant verlängert bis zum 29.08.2026 bzw. 31.12.2026. Abgewertet hatte ich die beiden ja schon auf 50%.
Eröffnung eines vorläufigen Insolvenzverfahrens zu Koblenz Clemens Carré II:
Hier ist das dazugehörige Schreiben. Ich werte ab um 100%, also auf 0.
Projekt Wohnen am Lietzensee wird nicht pünktlich zurückgezahlt:
Probleme, Probleme, Probleme. Seitenweise. In diesem Schreiben. Ich muss ehrlich zugeben, dass ich es mir schon gar nicht mehr so genau durchgelesen habe. Ich bleibe bei meiner Abwertung um 50% und fertig.
27.02.2025: Abstimmungen Sophienstraße Kassel und Kastanienhöfe Halle, Insolvenzverfahren Pforzheim Mitte, ETF hat ausgeschüttet
Projekt Sophienstraße Kassel:
Termin zur Rückzahlung war am 31.03.2025. Nun wird abgestimmt, ob sie einen Aufschub bis zum 29.08.2026 bekommen.
Hier das Schreiben mit Begründung: Schreiben zur Laufzeitverlängerung Sophienstraße Kassel
Die Zinsen laufen bis zum verlängerten Laufzeitende weiter! Hahaha, wenn es denn überhaupt welche geben wird.
Ich bin inzwischen sehr skeptisch, nachdem hier ein Kartenhaus nach dem anderen zusammenfällt.
Ich werte dieses Projekt darum auf 50% ab.
Projekt Kastanienhöfe Halle:
Termin war 28.02.2025. Auch hier wird abgestimmt über Verlängerung, und zwar bis zum 31.12.2026.
Hier das Schreiben dazu: Schreiben zur Laufzeitverlängerung Kastanienhöfe Halle
Auch hier das Gleiche:
Abwertung auf 50%.
Insolvenzverfahren bei Pforzheim Mitte:
Ein Extra-Schreiben gibt es nicht dazu. Nur eine Meldung: Insolvenzverfahren am 21.02.2025 eröffnet.
Meine Reaktion: totale Abwertung um 100%, also auf 0.
Dabei hatten sie bei Bergfürst gerade dieses Projekt in den höchsten Tönen gelobt und eine Extra-Vermarktungskampagne dafür gestartet. Siehe Archiv – Eintrag vom 24.08.2023 – Marketing-Kurs von BERGFÜRST zum Thema Ladenhüter (Projekt Pforzheim – Mitte)
ETF hat ausgeschüttet:
Auf der ETF-Seite dieses Duells gab es dagegen eine Ausschüttung in Höhe von 10,76 €.
01.02.2025: Gold bei Bergfürst, Koblenz – Clemens Carré II Laufzeit verlängert, Galerie Konze Dortmund weiterhin schlimm
Überraschung!!! Bergfürst bietet jetzt Gold-Geschäfte:
Das ist ja ein Ding! Jetzt haben sie schon lange keine neuen Immo-Crowdinvesting-Angebote. Dafür bieten sie jetzt einen Goldsparplan an.
Ist das ein gutes Zeichen? Ich denke nicht.
Für mich sieht es so aus, als versuchten sie verzweifelt, mit irgendetwas Geschäfte zu machen, womit ist egal.
Und das „keine Gebühren“, „kostenfreie Lagerung“ – hahaha!
Ist ganz bestimmt nicht gelogen. Teuer wird es dann sicher, wenn man sein Gold wirklich haben möchte…
Durch irgendwas lassen die sich schon bezahlen, da bin ich sicher. Und letzten Endes zahlen das die Investoren.
Ich lasse jedenfalls die Finger davon. Passt auch ohnehin nicht zu diesem Experiment.
Projekt Koblenz – Clemens Carré II: Laufzeit verlängert
Das ist im Rahmen der Vertragsbedingungen. Die Laufzeit wurde bis zum 31.08.2025 verlängert.
Projekt Galerie Konze Dortmund:
Der Sicherheitentreuhänder hat sich wieder einmal gemeldet. Hier wird nichts besser. Dieses Projekt hatte ich ja bereits vollständig abgewertet.
Noch ältere Archivbeiträge findest du hier:
Archiv zum Experiment Immobilien-Crowdinvesting gegen ETF-Sparplan
Disclaimer
Das hier ist keine Anlageberatung, sondern meine persönliche Meinung.
22 Antworten auf „Experiment Immobilien-Crowdinvesting gegen ETF-Sparplan (Stand vom 30.06.2025)“
In welchen Formular (KAP?) und welche Zeile schreibst du deine Verluste
Noch in gar keins. Solange sich das noch hinzieht, und das kann in diesen Fällen noch Jahre dauern, ist das noch nicht wirklich als Verlust ausgewiesen. Meine Abwertungen, die ich im obigen Artikel zwecks Bewertung der Investments vorgenommen habe, sind meine persönliche Meinung und offiziell noch keine realisierten Verluste.
Wo das nachher in der Steuererklärung hinkommt, weiß ich noch nicht. Damit befasse ich mich, wenn es soweit ist.
Da wäre man ja sogar fast besser mit dem Immobilien Europa von der Deka gefahren :`)
Bin mal gespannt was jetzt am 30.04 bei NEOS Bremen rauskommt. Die Vermietungsquote des Gebäudes ist aktuell gut.
Ich habe hier nichts vom RelaxImmo gehört und die 2500 Anleger die darein investiert haben von Bergfürst auch nicht.
Soll auch am 30.04 nach 4,5 Jahren endlich mal ausgezahlt werden – bin extrem gespannt
Na, dann sei mal am Ende nicht zu enttäuscht.
Ich habe dieses Projekt in meiner Betrachtung schon seit längerem um 50% abgewertet.
Unterdessen gibt es eine neue Nachricht von Berlin-Am Juliusturm, die ich so verstanden habe : Der bereits bekanntgegebene Verlängerungstermin ist nicht zu halten, es gibt Ideen, aber keinen konkreten Plan wie es weitergehen könnte. Das Grundstück soll möglichst verkauft werden und dann sind alle *) mal weg. Wenn danach doch noch etwas da ist können es die Anleger bekommen, aber wann und wieviel …?
*) Sicherheiten
Ja, mehr ist da wohl auch nicht zu verstehen.
Ende Juli werde ich diesen Artikel wieder aktualisieren und darin wird die entsprechende Nachricht dann natürlich auch ihren Platz finden.
Ich bin nach wie vor froh, dass ich hier keine großen Summen investiert habe.
Interessant, die Gegenüberstellung von Immobilien-Crowdinvesting und ETF-Sparplänen zu betrachten. Persönlich tendiere ich ja ein bisschen mehr zu ETFs, vor allem wegen der Diversifikation und geringeren Direktbeteiligung, die mir ein Gefühl der Sicherheit gibt. Aber der Artikel hat mir die Augen dafür geöffnet, dass auch Immobilien-Crowdinvesting seinen Charme hat, besonders mit der direkten Beteiligung an konkreten Projekten.
Könnte es sein, dass die Wahl stark von der persönlichen Risikobereitschaft und dem Interesse an Immobilien abhängt?
Habe zum Glück bis jetzt die Finger von solchen Experimenten gelassen. Grund war
1. die nachrangige Art der Schulden. Sorry, aber wenn ich im Insolvenzfall praktisch sicher mit Totalverlust dastehe, erwarte ich doch etwas mehr als 5-6% Zinsen.
2. Versteuere ich Gewinne aus diesen Geschäften in Austria mit meinem persönlichen Steuersatz- ich kann mich noch gerade so beherrschen.
Für mich sind inzwischen Dividendenaktien der USA am attraktivsten- Quellensteuer 15%, genau der Satz, der in Österreich auch anerkannt wird, breit gestreut, quartalsweise Dividende- das hält einen bei der Stange….
Trotzdem drück ich allen Crowdinvestoren die Daumen, dass sie zumindest ohne Verluste aussteigen!
Vielen Dank für diese Seite, die etwas Hintergrundwissen zu den Bergfürst-Investitionen gibt. Ich bin selber an vier Objekten über Bergfürst beteiligt (zum Glück mit kleinen Beträgen) und das Thema Transparenz wird dort wirklich sehr klein geschrieben. Sobald der Einsatz gezahlt ist, hört man eigentlich nichts mehr. Deine Seite ist für mich sehr wertvoll, vielen Dank nochmal!
Verständnisfrage: Laut dem Bericht zu Mödling wird das Projekt voraussichtlich fertiggestellt und 15 der 16 Einheiten sind bereits verkauft. Wie kann es dann sein, dass es keine Rückzahlung gibt? Was ist denn mit den ganzen Verkaufserlösen passiert?
Ich entnehme dem Bericht – siehe Text in dem oben verlinkten PDF-Dokument vom 10.08.2023 -, dass das Bauvorhaben nicht mehr fertiggestellt werden wird. Das Geld aus den Verkäufen ist soweit ich es verstanden habe beim Treuhänder. Ich vermute, dass es bestimmt an die Käufer zurückgezahlt werden muss, denn wenn nichts fertig ist, wurde nichts verkauft. Aber ich bin keine Juristin. Ich vergleiche den letzten Bericht mit dem vorigen. Der klang noch optimistischer. Dieser hier klingt realistischer.
Hallo Petra,
zunächst vielen Dank für das interessante Experiment und die transparente und ausführliche Berichterstattung.
Aber zusammenfassend ist doch aus einem Kapitaleinsatz von 1.340 € zur Zeit nur ein Wert von ca. 1.319 € bzw. 1.289 € entstanden.
Wenn man das Geld unter das Kopfkissen steckt, hat man keine Arbeit und immer noch 1.340 €. Und aktuell gibt es sogar wieder ein paar Prozent auf Tagesgeld.
Aktuell müsste die Schlussfolgerung lauten, dass sich solche Anlagen nicht rentieren. Und die Risiken sind schon gar nicht abgedeckt. Natürlich fehlt für eine abschließende objektive Beurteilung eine noch langfristigere Betrachtung.
Ich habe selbst einige wenige, überschaubare Investments bei Bergfürst. Ich habe aber seit über einem Jahr dort nichts mehr investiert und werde dies auch nicht mehr tun. Der ganze Immobiliensektor ist meines Erachtens aus verschiedenen Gründen in einer Korrekturphase, so dass aktuell ein Engagement in Crowdinvesting oder Immobilienfonds sehr mit Vorsicht zu genießen ist.
Viele Grüße
Ja, das siehst du absolut richtig. Aber auch wenn die ETF-Seite derzeit noch schlechter als die Crowdinvesting-Seite aussieht, halte ich es für wahrscheinlicher, dass sie langfristig ins Plus drehen wird. Außerdem bekommt man dort die Ausschüttungen automatisch und nicht klein kleckerweise mit z. T. Verzögerungen und langen Erläuterungen, warum was nicht so geklappt hat, wie es sollte. Ich werde das Spiel dennoch weiterlaufen lassen, um wirklich eine längerfristige Betrachtung zu haben.
Hallo Petra, in der Tat ein spannender Vergleich. Ich persönlich bin ETF Fan und das reicht mir an Investment im Immobilienbereich. Ansonsten habe ich noch einen ETF auf den MSCI World. Der ist sozusagen die Basis und die anderen dann kleiner gewichtet. Für mich passt es so.
Ich bin mit drei Projekten a 500€ noch dabei, zwei davon machen Probleme.
Frankfurt Westend (Laufzeit verlängert) sowie Wohnen am Goldberg. Bei Wohnen am Goldberg mache ich mir eigentlich keine Hoffnungen mehr.
Ich war blöd mich von (relativ!) hohen Zinsen blenden zu lassen – und habe weder an einen neuen Krieg, ein dämliches Virus und andere Katastrophen gedacht. Wenigstens bei aller Blödheit noch schlau genug, hier nur mit kleinen Beträgen (bezogen auf mein gesamtes Vermögen) zu investieren.
Wenn annimmt, dass nur 90% (grob überschlagen, anhand der %-Sätze aus dem „Marketing Kurs“) des investierten Kapital plus die Zinsen wieder an die Investoren zurückbezahlt werden, müsste der Zinssatz im Schnitt bei etwas über 11% liegen. Um überhaupt eine Gesamtrendite von 0% zu erreichen. Inflation mal außen vor. Damit es sich im Vergleich zu z.B. einem All World ETF lohnt, müssten es dann schon deutlich über 18% sein.
Wer hier gewinnt ist klar: Nicht die Investoren! Ich bin froh wenns ausgestanden ist, hinterher ist man immer schlauer.
Tut mir natürlich leid, das zu lesen. Darum teste ich das in diesem Experiment auch nur mit ganz kleinen Beträgen breit gestreut, um zu sehen, was am Ende wirklich übrig bleibt.
Leider sind die Immo-Crowdinvesting-Plattformen sehr intransparent und zeigen niemals alle konkreten Zahlen. Ob Frankfurt Westend jetzt total schiefgehen wird, weiß ich noch nicht. Ich hatte schon mal ein Projekt dabei, das auch verlängert wurde, aber dann doch gut ausgegangen ist mit Zinsen über die gesamte Laufzeit. Da kann man eben nur abwarten.
Ich habe mir jedenfalls vorgenommen, hier vollkommen transparant über meine Erfahrungen mit dieser Geldanlage zu berichten, weil ich das so noch nirgends gefunden habe.
Ich hatte Wohnen am Goldberg auch schon abgeschrieben, aber es geschehen noch Zeichen und Wunder – soeben hatte ich bei Bergfürst die Nachricht im Postfach, dass heute die vollständige Rückzahlung meines Darlehensbetrages nebst Zinsen angewiesen wurde.
Die Nachrichten habe ich auch soeben bekommen. Da sie aber vom Projektbetreiber stammen und nicht von Bergfürst selbst, warte ich noch ab, ob das Geld wirklich auf dem Konto ankommt.
Denn bisher haben sie sich, was ihre Ehrlichkeit angeht, ja nicht mit Ruhm bekleckert.
Hallo Petra, wollte dir nur berichten, dass ich im Projekt Galerie Konze mit einem 5-stelligen Betrag investiert bin und jetzt hoffe und bange, dass nach Insolvenz noch etwas im Nachrang übrig bleibt. Habe mich damals von Bergfürst auch blenden lassen, nachdem meine Erstanlage wunderbar funktionierte. Danke, dass du hier kritisch darüber berichtest!
Da drücke ich dir die Daumen.
Es ist leider so, dass sich einige Anleger – du eingeschlossen – der Risiken wahrscheinlich nicht bewusst waren.
Direkt verschleiert hat BERGFÜRST die Risiken zwar nicht, aber auch nicht besonders hervorgehoben.
Betrug kann man ihnen nicht vorwerfen, aber etwas transparenter könnten sie meiner Meinung nach sein.
Das ist ein wirklich interessantes Experiment: Immobilien-Crowdinvesting gegen ETF-Sparplan. Deine Kompetenz hat mir weitergeholfen. Petra, mach weiter so und mach uns alle reicher.
Viele Grüße, Tristan.
Danke. Auf jeden Fall reicher an Erkenntnissen.
Gruß P.