Immobilien-Crowdinvesting und unübliche Alternativen dazu – mit Echtgeld-Experiment

Immobilien sind etwas, das sich jeder gut vorstellen kann. Ein Haus bauen oder sanieren und dann verkaufen oder vermieten ist sicher sehr lukrativ. In so etwas Tolles zu investieren ist verlockend. Aber wer will sich schon gern den ganzen Stress aufbürden oder hat überhaupt das nötige Kleingeld dazu.

Die bekannteste und inzwischen wohl beliebteste Alternative zu direktem Immobilienkauf ist Immobilien-Crowdinvesting. Ich stelle hier tiefergehende Überlegungen dazu an und zeige zusätzlich zwei ganz andere interessante Alternativen, die bisher eher selten in Betracht gezogen werden.

Inhalt

Immobilien-Crowdinvesting

Immobilien-Crowdinvesting bietet stressfreies Immobilieninvestment für jedermann. So oder ähnlich stellen es die dazugehörigen Plattformen meistens gleich auf der Startseite dar. Sie sammeln Kapitel in kleinen Stückelungen von Anlegern ein und stellen es den Projektträgern zur Verfügung. Die Anleger bekommen dafür attraktive Zinsen zwischen 5 und 7% pro Jahr. Das hat schon einen gewissen Charme, aber derartige relativ hohe Renditen gibt es nicht einfach so. Risiken sind auch dabei.

Woher kommen die relativ hohen Zinsen?

Warum ist so etwas möglich? Das eingesammelte Geld wird als sogenanntes Mezzanine-Kapital eingesetzt. Das ist zwar für den Projektträger Fremdkapital, denn er hat es sich von den Anlegern geliehen. Gegenüber der Bank, die den Mammutanteil an solch einem Immobilienprojekt finanziert, zählt es jedoch als Eigenkapital. Wenn der Kreditnehmer mehr Eigenkapital einbringen kann, bekommt er für den Bankkredit viel bessere Konditionen. Er zahlt also an die Kleinanleger höhere Zinsen, um dann für die Beträge, die er sich von der Bank leiht, niedrigere Zinsen zu zahlen. Dadurch rechnet sich das für ihn.

Einordnung gegenüber anderen Crowdinvesting-Formen

Gegenüber Crowdinvesting in anderen Sparten, z.B. Start-ups oder Energieeffizienz-Projekte, haben Immobilien-Projekte den Vorteil, dass sie oft „Wiederholungstaten“ sind. Die Projektträger haben in der Regel Erfahrung in diesem Bereich. So ist die Wahrscheinlichkeit, dass das schiefgeht, meiner Meinung nach geringer als bei Start-ups, und das bei vergleichbaren oder oft besseren Bedingungen (Laufzeit und Zinsen).

Das Risiko

Trotzdem kann es scheitern, was auch schon passiert ist. Zum Projekt „Luvebelle“ läuft ein Insolvenzverfahren. Ein anderer Projektträger, der für „Steinbacher Terassen“ und „Nassauer Hof“ verantwortlich ist, hat ebenfalls Insolvenzantrag gestellt. Alle drei Projekte wurden über die Plattform Zinsland vermittelt, allerdings neben etlichen anderen Projekten, die wohl glatt laufen. Außerdem wurde für das Projekt „Z19 Stadthaus Plus“ auf der Plattform Bergfürst Insolvenz angemeldet. Das Risiko ist also real.

Im Fall der Fälle zählt die Rangfolge

Pleite bedeutet Totalverlust für den Kleinanleger, denn solche Investments werden in der Regel über Nachrangdarlehen abgebildet. Im Fall einer Insolvenz, werden die Kreditgeber nach einer feststehenden Rangfolge bedient. Das heißt, der noch verwertbare Teil des Vermögens, z.B. nach dem Zwangsverkauf o.ä., wird nach dieser Rangfolge an die Gläubiger gezahlt. Zuerst werden erstrangige Darlehen (Senior Loans, Bankdarlehen) bedient, dann – sofern vorhanden – besicherte Darlehen (Junior Loans). Danach sind die Verbindlichkeiten von Handwerkern, Lieferanten usw. an der Reihe und erst danach die Nachrangdarlehen. Hinter den Nachrangdarlehen kommen nur noch eventuelle Gesellschafterdarlehen und Eigenkapital. Bis zu den Nachrangdarlehen reicht die Insolvenzmasse in der Regel nicht mehr. Auch wenn es Sicherheiten gibt, werden diese zur Bedienung der vorrangigen Darlehen verwertet. Der Kleinanleger mit seinem Nachrangdarlehen geht leer aus.

Interessant ist dabei noch folgendes: Der Projektträger kommt zwar mit seinem Eigenkapital erst nach dem Nachrangdarlehen des Kleinanlegers an die Reihe, aber die Firma, die solch ein Projekt durchführt, wird meistens genau für dieses eine Projekt gegründet. So ist dann nur die geringe Einlage dieser Mini-Firma weg.

Nicht ganz so schlimm wie Totalverlust: Langes Warten aufs Geld

Hinzu kommt noch, dass es sich bei diesen Nachrangdarlehen meistens um solche mit qualifiziertem Rangrücktritt handelt. Das bedeutet, dass ausstehende Zahlungen (Zins und Tilgung) an den Gläubiger auf unbestimmte Zeit verschoben werden dürfen, wenn dadurch die Insolvenz nur droht. Ich kann leider nicht feststellen, wie viele Immobilien-Crowdinvesting-Projekte auf diversen Plattformen bislang von solchen Zahlungsausfällen betroffen sind, aber ich vermute, dass es welche gibt.

Wiegen die Renditen die Risiken auf?

Den Risiken stehen jedoch die recht attraktiv anmutenden Renditen gegenüber. Die Frage ist nur, sind diese Renditen angesichts der Risiken hoch genug, so dass Streuung über mehrere Projekte Sinn macht?

Angenommen, ich investiere zu gleichen Teilen in zehn verschiedene Projekte, mit jeweils einer Laufzeit von einem Jahr und einem Zinssatz von 6%. Wenn nur ein Projekt davon ausfällt, gehe ich mit Verlust raus. Denn die Zinsen, die ich für die anderen neun Projekte bekomme, zahlen nur 54% des Pleite-Investments zurück. 46% der Einlage in dieses eine Projekt sind verloren. Bezogen auf meine gesamte Investitionssumme, die bei zehn Projekten zehnmal so hoch ist, sind das 4,6% Verlust.

Das Beispiel ist natürlich sehr stark vereinfacht, aber zur Verdeutlichung der Problematik reicht es. Damit sich solch ein Investment lohnt, dürfen nur sehr wenige Projekte schiefgehen. Auf jeden Fall sollten es weniger als 10% sein.

Der momentane Immobilien-Crowdinvesting-Markt und Verbesserungsversuche

Inzwischen gibt es etliche Immobilien-Crowdinvesting-Anbieter. Nach den Zahlen von 2018 ist Exporo mit fast 60% Marktanteil der größte davon, gefolgt von Zinsland, Engel & Völkers Capital, Zinsbaustein, Bergfürst und iFunded, deren jeweiliger Marktanteil 2018 immerhin noch im einstelligen Prozentbereich (zwischen 5 und 8% lag), danach kommen eine ganze Reihe Miniplattformen (ReaCapitel, Bettervest, GreenVesting, …). Die beiden größten, Exporo und Zinsland, fusionieren demnächst.

Die ersten Plattformen erkennen wohl, dass Nachrangdarlehen, die zwar unkompliziert umsetzbar sind, Anleger abschrecken. So bieten Exporo und Bergfürst bereits andere Lösungen an.

Exporo legt richtige Anleihen auf. Die sind stärker reguliert als die sonst üblichen Nachrangdarlehen. Statt eines dreiseitigen Informationsblattes ist dafür ein umfangreicher Prospekt vorgeschrieben. Das Ganze wird strenger von der BaFin kontrolliert. Ich habe mir testweise die Prospekte zu ein paar Exporo-Projekten angeschaut und musste feststellen, dass die Exporo-Anleihen auch nicht anders funktionieren als Nachrangdarlehen mit qualifiziertem Rangrücktritt. Hinzu kommt noch, dass dort mindestens 1.000 EUR in ein Projekt investiert werden müssen.

Auf der Webseite versichert Exporo zwar, dass sie besonders streng bei der Auswahl von Projekten sind, was ich ihnen auch glaube. Mehr Regulierung durch die BaFin ist zwar schön und gut. Aber es wäre mir ehrlich gesagt lieber, wenn mein Fremdkapital nicht nachrangig wäre.

Bergfürst vermittelt besicherte Bankdarlehen, die in der Rangfolge schon an zweiter Stelle kommen, direkt hinter der Bank. Dazu gibt es sogar Grundbucheinträge. Das ist allerdings wohl relativ neu. Schaut man in den abgeschlossenen Projekten nach, findet man auch dort die bisher üblichen Nachrangdarlehen. Ich wette, beim Bergfürst-Projekt „Z19 Stadthaus Plus“, welches sich in der Insolvenz befindet, ist es auch so. Leider findet man dazu keine Informationen auf der Bergfürst-Plattform.

Auf ihrer Webseite wird das mit den besicherten Bankdarlehen natürlich als großer Vorteil gegenüber den anderen Anbietern hervorgehoben. Allerdings wird kein Wort darüber verloren, dass das wohl erst seit kurzem so ist. Aber was soll’s, Klappern gehört zum Handwerk, und es ist ja auch wirklich ein Vorteil. Zinsen und Laufzeiten sind mit denen der anderen vergleichbar. Allerdings kann man bei Bergfürst bereits ab 10 EUR investieren, sowohl in Projekt- als auch Bestandsimmobilien. Außerdem bieten sie einen monatlichen Sparplan ab 10 EUR an. Dummerweise wird dieser dann doch wieder durch qualifiziertes Nachrangdarlehen realisiert. Das findet man leider erst bei tieferem „Graben“.

Die anderen Miniplattformen hantieren weiterhin mit Nachrangdarlehen, soweit ich das bei flüchtigem Drüberschauen feststellen konnte. Dabei geht es ab 100 EUR, 250 EUR oder 500 EUR los. Zinsen sind vergleichbar.

Alternative 1: Börsennotierte Mittelstandsanleihen von Immobilienfirmen

Wenn man es ganz genau nimmt, sind Immobilien-Crowdinvestments keine wirklichen Immobilieninvestments, denn ich selbst investiere dabei nicht in Immobilien, sondern leihe einfach nur jemandem Geld, der mir – sofern alles gut geht – dieses Geld nach festgelegter Zeit mit Zinsen zurückzahlt. Nicht ich, sondern der Kreditnehmer ist derjenige, der dann in Immobilien investiert. Ich vergebe nur ein Darlehen.

Ich könnte genauso gut Anleihen von Immobilienfirmen an der Börse kaufen. Ich denke, Mittelstandsanleihen wären diejenigen, die von der Rendite her den Immobilien-Crowdinvesting-Projekten am nächsten sind. Bei solchen Anleihen geht es bei Stückelungen von 1.000 EUR los. Das ist also vergleichbar mit den Exporo-Investments. Allerdings ist es schwierig, auf Finanzportalen oder Bank-Webseiten gezielt nach diesen Wertpapieren zu filtern.

Geeignete Anleihen finden

Es gibt eine Webseite, die auf Mittelstandsanleihen spezialisiert ist. Es handelt sich dabei um bondguide.de. Dort findet man unter dem Menüpunkt „Unternehmensanleihen“ einen Unterpunkt „Notierte Mittelstandsanleihen“, hinter welchem sich eine lange Tabelle verbirgt, in der es eine Spalte „Branche“ gibt. So kann man auf einen Blick sehen, welche der aufgelisteten Anleihen von Immobilienunternehmen stammen.

Liste notierter Mittelstandsanleihen

Durch Klick auf den Namen des Unternehmens oder die WKN in der ersten Spalte öffnet sich eine Seite mit den Details zur Anleihe. Ich zeige das am Beispiel STERN IMMOBIL.AG ANL18/23 (WKN: A2G8WJ):

Anleihe Daten

Oben sieht man, zu welchem Kurs sie mit welchem Volumen zuletzt gehandelt wurde. Etwas weiter unten sieht man weitere Daten und Bedingungen zu vorzeitiger Kündigung seitens des Emittenten, sofern so etwas vereinbart ist.

Anleihe weitere Daten

Bei finanzen.net kann man die Anleihe anhand der WKN leicht finden und sieht dort auch sehr detaillierte Informationen, unter anderem die Stückzinsen, die man bei einem Kauf derzeit zahlen müsste, denn der Vorbesitzer hat entsprechend seiner Haltedauer Anspruch auf den unterjährig anteiligen Zinskupon. Das sind die Stückzinsen. Außerdem sieht man, ob die Anleihe nachrangig ist, in unserem Beispiel „Nein“.

Kennzahlen bei finanzen.net

Beim Online-Broker kann man die Anleihe ebenfalls anhand der WKN finden, sofern man sich für den Kauf entscheiden sollte. Allerdings stehen dort in der Regel nicht so ausführliche Daten zur Verfügung. Bei comdirect sieht es zur besagten Anleihe fast leer aus, bei der Consorsbank schon etwas besser. Das spielt aber für den Kauf des Wertpapiers keine Rolle. Ordern lässt sich die Anleihe an der Frankfurter Börse.

Renditeberechnung

Ich rechne nun die wirkliche Rendite für die soeben betrachtete Beispiel-Anleihe durch. Nehmen wir an, wir bekommen sie für 102,5%. Die Stückelung ist 1.000 EUR nominal. Das ist die Mindestanlagesumme. Allerdings kostet das 102,5% * 1.000 EUR = 1.025 EUR. Dazu kommen noch die Stückzinsen von etwa 2,4%, also 24 EUR. Außerdem bezahlen wir Transaktionskosten sowie das börsenplatzabhängige Entgelt. Das sind zusammen rund 12 EUR. Wir investieren also insgesamt 1.025 EUR + 24 EUR + 12 EUR = 1.061 EUR.

Dann halten wir die Anleihe, bis sie zurückgezahlt wird. Das kann am planmäßigen Laufzeitende, also am 24.05.2023 passieren oder zu einem der möglichen Kündigungstermine. Nehmen wir an, sie wird planmäßig zurückgezahlt und nicht vorzeitig gekündigt.

Dann erhalten wir zu den Zinsterminen am 24.Mai 2020, 2021, 2022 und 2023 jeweils die als Kupon festgelegten 6,25% bezogen auf den Nominalwert der Anlage, also auf 1.000 EUR. Das sind vier Zahlungen zu je 62,50 EUR, also insgesamt 4 * 62,50 EUR = 250 EUR. Außerdem wird die Anleihe zu 100% nominal zurückgezahlt, das sind 1.000 EUR. Aus den investierten 1.061 EUR werden also 1.250 EUR.

Das ist brutto ein Gewinn von 189 EUR, was rund 17,8% innerhalb von etwas mehr als drei Jahren und sieben Monaten sind. Das entspricht fast 5% p.a., ist also mit den Crowdinvesting-Renditen vergleichbar. Der Vollständigkeit halber können wir noch ausrechnen, was jeweils bei vorzeitiger Kündigung zu den dafür möglichen Terminen herauskommen kann. Ich fasse die Ergebnisse für alle Szenarien in einer Tabelle zusammen:

Ende am Rückz.- kurs Anz. Zinszahl. je 62,50 EUR Rückzahlungen gesamt EUR Gewinn EUR Rendite Rendite p.a-
24.05.2020 103% 1 1.030+62,50=1.092,50 31,50 2,97% 5,09%
24.05.2021 102% 2 1.020+125=1.145 84,00 7,92% 5,00%
24.05.2022 101% 3 1.010+187,50=1.197,50 136,50 12,87% 4,98%
24.05.2023 100% 4 1.000+250=1.250 189,00 17,81% 4,97%

Solange der Emittent nicht pleitegeht, ist die Rendite einer solchen Anleihe fast so hoch wie die mancher Crowdinvesting-Projekte. Vermutlich ist das Risiko jedoch geringer.

Das soll natürlich keine Empfehlung zum Kauf genau dieser oder ähnlicher Anleihen sein. Ich habe einfach nur die mir bekannten Fakten zum obigen Beispiel ausgewertet. Damit habe ich die erste meiner angekündigten zwei alternativen Ideen für vergleichbare Investments mit wahrscheinlich geringerem Risiko gezeigt. Ich persönlich werde jedoch nicht in solche Anleihen investieren.

Alternative 2: Aktien von Immobilienfirmen und REITs oder ETFs darüber

Das ist eine sehr viel einfachere Idee für Immobilieninvestments. Mir persönlich gefällt sie besser als Crowdinvesting oder Mittelstandsanleihen von Immobilienfirmen und hat auch mehr mit direktem Investieren in Immobilien zu tun. Damit beteilige ich mich an den Firmen und damit gehört mir de-facto ein Nanoteilchen von deren Eigentum, also auch der Immobilien.

Bei diesen Investments sind zwar weder Laufzeiten noch Renditen festgelegt, aber langfristig sollten mindestens vergleichbare Erträge dabei herauskommen, zum einen aus Dividendenausschüttungen, zum anderen aus Wertzuwachs. Ich habe bereits einzelne REITs in meinem Depot.

Geeignete Immobilien-ETFs finden

Um mit den Anlagesummen im Bereich des Immobilien-Crowdinvesting zu bleiben, bieten sich ETFs an, die Immobilien-Aktien kaufen. Einige davon sind sogar sparplanfähig.

Auf justetf.com lassen sich geeignete ETFs sehr schnell finden. Dazu „ETF-Suche“ aufrufen und aus der Liste der Anlageklassen „Immobilien“ anklicken. Derzeit sind es 24 Treffer. Ich filtere weiter nach ausschüttenden ETFs, denn ich möchte Zinszahlungen bzw. etwas Vergleichbares haben. Es bleiben 17 übrig. Bei weiterer Einschränkung auf „älter als 5 Jahre“ und „größer als 500 Mio.“ bleiben nur noch 4 Stück übrig:

Immobilien-ETFs

Hier kann ich keine genauen Renditekalkulationen anstellen wie bei den Anleihen. Ich könnte nur die aktuelle Ausschüttungsrendite berechnen, den Rest werden Kursentwicklungen, die ich nicht vorhersehen kann, ausmachen. Dafür ist ein Totalverlust äußerst unwahrscheinlich.

Vergleich durch Ausprobieren – das Echtgeld-Experiment

Ich werde demnächst ein neues Experiment als eine Art Wettbewerb starten:

Immobilien-Crowdinvesting gegen Immobilien-ETF-Sparplan

Für die eine Seite wähle ich Bergfürst, weil dort die kleinsten Einzelinvestments (ab 10 EUR) möglich sind und weil es sich um besicherte, nicht nachrangige Darlehen handelt. Für die andere Seite lege ich einen ETF-Sparplan bei der comdirect Bank * an.

Im vorigen Jahr gab es bei Bergfürst insgesamt 14 Projekte. Also gehe ich der Einfachheit halber von etwa einem Projekt pro Monat aus, in welches ich investieren kann.

Damit es für beide Seiten passt, wähle ich jeweils 30 EUR als monatlichen Investitionsbetrag. Für die ETF-Sparplan-Seite lege ich einfach einen monatlichen Sparplan über 30 EUR an. Für die Immobilien-Crowdinvesting-Seite lege ich monatlich 30 EUR weg, um damit in Bergfürst-Projekte zu investieren, sobald welche zur Verfügung stehen.

Für den Sparplan wähle ich den iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF (WKN: A0LEW8). Dieser investiert in Immobilienunternehmen und REITs der entwickelten Länder außer Griechenland und legt Wert auf Dividenden.

Auch das soll keine Empfehlung zum Nachmachen sein. Über den Verlauf dieses Experimentes werde ich hier auf meinem Blog regelmäßig berichten.

* Mit diesem Zeichen gekennzeichnete Links sind Provisionslinks – und ja, nur der Link zur comdirect Bank ist so einer.

7 Kommentare

  • Hallo Petra,

    danke für Deine Anregungen und Deine Analyse der Kreditrisiken in der gewohnt hohen Qualität. Du hast sicher gute Gründe warum Du die baltischen Plattformen wie z.B. Estateguru nicht mit einbeziehst (gerade was die Besicherung angeht) ?

    Würde mich interessieren, denn auf den ersten Blick scheint es hier sowohl eine bessere Besicherung, als auch bessere Diversifikationsmöglichkeiten zu geben. Ich kann hier natürlich bei Insolvenz nicht die Zementmaschine von der Baustelle holen (Home Bias).

    Meines Wissens nach gibt es auch Plattformen (Equity Lending), die ein Investment in Mietobjekte erlauben und den Invester für einen begrenzten Zeitraum an Mieteinahmen und Wertzuwachs beteiligen (Reinvest24), allerdings noch sehr neu.

    Für mich wäre das alles nur eine Diversifikation zu Aktien (REITs, CEFs …) und vor allem stressfreie ETFs (z.B. US Property Yield).

    Grüße

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    • Hallo Johannes,

      vielen Dank für Dein Feedback. Warum ich mich mit den baltischen Immobilien-Crowdinvesting-Plattformen nicht auseinandergesetzt habe, hat einen sehr einfachen Grund: Ich kenne mich mit den entsprechenden gesetzlichen (Insolvenz-)Regelungen dort nicht aus. Ja, auf den Webseiten steht natürlich nur Positives. Was die jeweilige Besicherung wirklich wert ist, kann ich derzeit nicht einschätzen. Deshalb treffe ich auch keine Aussagen darüber.

      Das mit der Beteiligung an Mieteinnahmen und Wertzuwachs machen deutsche Platformen auch. Das nennt sich dann Bestandsimmobilien. Exporo macht das z.B.auch mit nachrangigen Anleihen.

      Als Diversifikation und nur mit einem kleinen Einsatz ist das auch in Ordnung, aber man sollte sich der Risiken bewusst sein und mögliche Alternativen kennen. Aber ich denke, das habe ich rübergebracht.

      Viele Grüße

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  • Besser Estateguru nutzen. Meist erstrangig besicherte Hypothek (nur in wenigen Fällen zweitrangig). Also keine Nachrangdarlehen wie auf den deutschen Plattformen sondern im Grundbuch eingetragene Sicherheiten für die Kredite!
    Und höhere Zinsen. Bei Estateguru sind 10-12% üblich. Und ein liquider Zweitmarkt,

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    • Ich will mich dieser Möglichkeit nicht verschließen, aber siehe auch meine Antwort auf den vorigen Kommentar.
      Ich sehe das so: Das mit den Sicherheiten und der Nichnachrangigkeit mag alles stimmen, aber ich kann noch nicht einschätzen, wie es im Fall der Fälle dort gehandhabt wird. Höhere Rendtie gibt es nun einmal nicht umsonst.

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  • Toller Beitrag der sicher entscheidungsschwachen Anlegern eine Orientierungshilfe bietet.

    Ich persönlich habe in diverse REIT ETFs investiert und bin sehr froh mit dieser Entscheidung. Meines Erachtens ist es allerdings nötig (wenn auch lästig) auf den Faktor Steuer einzugehen. So wir bei den ETFs in deutschen Depots automatisch die Abgeltungssteuer abgezogen oder erstattet, bei vielen Crowdinvesting Portalen wird diese Angelegenheit jedoch dem Kunden überlassen der damit im Lohnsteuerjahresausgleich konfrontiert wird. Auf der anderen Seite ist Besteuerung bei REIT ETFs recht kompliziert und bei ausländischen REITs wegen Doppelbesteuerung sogar teuer.

    Dennoch hat mein REIT Portfolio in den letzten Jahren mit Sicherheit mehr als „nur“ 5-7% abgeworfen. Mag sein dass beim Platzen einer angeblich nicht vorhandenen Blase die Renditen ins Negative schwenken. Aber ich fresse nen Besen samt Putzfrau wenn es in einem solchen Falle nicht auch beim Crowdinvesting zu höheren Totalausfallquoten kommt.

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    • Ja, das mit den Steuern ist auch noch so eine Sache für sich. Darauf hätte ich auch noch eingehen können, aber ich fand den Artikel schon so lang genug.
      Ob REIT-ETF oder Crowdinvesting besser abschneidet, dafür habe ich mir ja das neue Experiment vorgenommen. Der ETF-Sparplan ist schon eingerichtet.

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  • Zinsland und Exporo haben sich offiziell zusammengeschlossen, es handelt sich aber wohl eher um eine Übernahme von Zinsland durch Exporo. Die Projekte von Zinsland bleiben bis zu ihrem Ende über die Zinslandplattform erreichbar, neue Projekte sind (demnächst) nur noch über Exporo investierbar. Damit dürfte Exporo seine führende Stellung in diesem Geschäftsbereicht weiter gefestigt haben.

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