Immobilien-Investment etwas anders

Immobilien als Investment sind meistens solide, aber teuer. Außerdem ist der Aufwand als Vermieter nicht zu unterschätzen. Inzwischen gibt es die Möglichkeit, auf andere Art mit kleineren Summen und kürzeren Laufzeiten in Immobilienprojekten Rendite zu erzielen. Ich rede von Investieren in Immobilienprojekte über ZINSLAND (https://www.zinsland.de). Diese Möglichkeit möchte ich heute genauer betrachten.

Ja, ich gebe zu, dass dieser Artikel von ZINSLAND vergütet wird. Ich habe jedoch keinerlei Vorgaben erhalten, was und wie ich schreibe. Es bestand nur der Wunsch, dass ich es vorstelle. Dem komme ich gerne nach, da ich mich bereits vorher schon damit befasst hatte. Ich werde das Für und Wider aus meiner Sicht darstellen und am Ende etwas über meine eigene Entscheidungsfindung schreiben.

Wie funktioniert das Ganze?

Vereinfacht ausgedrückt etwa so: Eine Firma, nennen wir sie Meier Bau GmbH, hat ein Grundstück gekauft. Nun möchte Meier Bau dort einen Wohnpark mit allem Drum und Dran errichten und die Wohnungen gewinnbringend verkaufen. Das kostet natürlich zunächst eine Stange Geld. Also geht Herr Meier zur Bank, um etwas zu leihen. Die Bank gewährt den Kredit aber nur, wenn die Firma Meier Bau einen Teil der Kosten für das Projekt selbst übernimmt, und zwar mindestens 20 %. Sagen wir der Einfachheit halber, das Projekt kostet zehn Millionen Euro. So müssten zwei Millionen Euro an Eigenkapital aufgewendet werden. So viel hat Meier Bau aber gerade nicht flüssig, sondern nur eine Million. Die fehlende zweite Million leiht sich die Firma nun über ZINSLAND von der Crowd und zahlt dafür etwas höhere Zinsen als für einen Bank-Kredit. Wer ist die Crowd? Wir alle, also jeder der einen Teil der fehlenden Million als Kredit gewähren und dafür besagte Zinsen kassieren möchte. So bekommt Herr Meier seine zwei Millionen zusammen, woraufhin er den großen Kredit über acht Millionen von der Bank zu vernünftigen Zinsen erhält. Unterm Strich rechnet es sich für Meier Bau, die höheren Zinsen für den Crowd-Teil plus ein paar Kosten an ZINSLAND zu zahlen, denn sonst hätte es nicht so gute Konditionen für den Bank-Kredit gegeben.

Diese Million von der Crowd wird als Mezzanine-Kapital bezeichnet. Der Begriff stammt aus dem Italienischen (mezzo = halb, auch die Hälfte oder die Mitte). Das Mezzanine-Kapital liegt irgendwie auf halbem Weg zwischen Eigen- und Fremdkapital. Für die Firma Meier Bau ist es Fremdkapital, denn es ist geliehenes Geld, das verzinst zurückgezahlt werden muss. Für die Bank zählt es jedoch als Eigenkapital.

Nun kann also jeder als Geldgeber für einen kleinen Teil dieses Mezzanine-Kapitals auftreten und bekommt dafür Zinsen. Dazu stellt ZINSLAND das Projekt der Firma Meier Bau anschaulich aufbereitet mit allen Details z.B. unter dem Titel „Wohnpark am Wald“ dar. Dazu gehört natürlich auch, für wie lange das Geld gebraucht wird und wie hoch die Zinsen dafür sind. Diese liegen in der Regel zwischen 5 und 7 %. Die Mindestsumme für ein Investment beträgt 500 EUR. Maximal dürfen pro Privatperson gleichzeitig 10.000 EUR in derartige Projekte investiert werden.

Um alle Details zu den Projekten und den Firmen dahinter zu sehen, muss man sich auf der Seite von ZINSLAND mit Namen und E-Mail-Adresse registrieren. Das verpflichtet jedoch zu nichts. Alles wird ausführlich dargestellt mit Finanzkennzahlen, Fotos, Videos sowie der genauen Lage. Außerdem gibt es die Möglichkeit, Fragen direkt zu stellen.

Das „Für“ aus meiner Sicht

Alle Inhalte sind sehr übersichtlich und ausführlich aufbereitet. Die Informationen sind immer nach dem gleichen Schema angeordnet, wodurch sich alles schnell finden lässt. Nicht nur das oder die aktuellen Projekte sind detailliert dargestellt, sondern auch jene, für die Funding-Phase oder sogar Rückzahlung bereits abgeschlossen sind.

Die Objektlage ist genau angegeben. So ist es z.B. möglich, vor allem in Objekte in der Nähe zu investieren und im Vorfeld dort sogar mal vorbeizuschauen. Dadurch sieht man auch das Umfeld, das nicht auf den Exposé-Fotos zu sehen ist.

Die Laufzeiten sind mit ein bis zwei Jahren angenehm kurz. Sofern alles gut geht, gibt es das Geld zuzüglich der Zinsen nach spätestens zwei Jahren plus einer möglichen Zeitspanne (Rückzahlungsfenster von z.B. 6 Monaten) zurück. Sofern letzteres ausgenutzt wird, werden für diese zusätzliche Wartezeit auch zusätzliche Zinsen bezahlt.

Die Zinsen sind ein Vielfaches von Festgeldzinsen über vergleichbare Laufzeiten. Diese Bemerkung ist eigentlich wie ein Äpfel-mit-Birnen-Vergleich, aber ich beziehe mich zunächst nur auf die Prozentsätze. Auf die Risiken werde ich auch noch eingehen.

ZINSLAND (bzw. SECUPAY) fungiert als Treuhänder zwischen Projektentwickler und Investoren. So ist es nicht nötig, sich zwecks Zahlungen mit den einzelnen Firmen auseinandersetzen.

Die andere Seite: das „Wider“

Das Investment wird in Form eines Nachrangdarlehens gewährt. Das heißt, im Falle der Insolvenz steht es in der Rangfolge sehr weit hinten. Kurz gesagt: Bei Firmenpleite ist das investierte Geld in der Regel verloren.

Die Ausfallwahrscheinlichkeit ist schwer einzuschätzen, womit unklar ist, ob die Rendite dem Risiko angemessen ist. Es ist kaum zu ermitteln, wie hoch die Wahrscheinlichkeit ist, dass ein derartiges Projekt schiefgeht. Bisher gab es bei ZINSLAND insgesamt erst 26 Projekte, von denen zwei bereits zurückgezahlt sind. Das sind zu wenige Daten, um eine vernünftige Aussage über Wahrscheinlichkeiten zu treffen.

Die Frage ist, ob z.B. eine Verzinsung von 6 % pro Jahr in einem fairen Verhältnis zum Risiko steht. Was bedeutet hier eigentlich fair? Nehmen wir an, wir hätten eine Laufzeit von zwei Jahren und würden jährlich 6 % Zinsen erhalten, also nach zwei Jahren insgesamt 12 %. Wir würden also für unseren „Einsatz“ am Ende das 1,12-fache erhalten. Damit das fair ist, sollte die Wahrscheinlichkeit für diesen positiven Ausgang nicht unter 1:1,12 = 0,89 = 89 % liegen. Das ist aber nur der Grenzwert. Damit sich dieses Investment jedoch lohnt, sollte es mit noch höherer Wahrscheinlichkeit gut ausgehen, in unserem Beispiel unbedingt zu mehr als 90 %. Keine Ahnung, ob das bei den ZINSLAND-Projekten wirklich so ist.

Wie gehe ich bei der Entscheidung bezüglich derartiger Projekte vor?

Ich schließe ein Investment in ein ZINSLAND-Projekt für mich persönlich nicht aus. Jedoch würde ich wegen der Unsicherheit, was die allgemeine Ausfallquote angeht, nicht wahllos in möglichst viele einzelne Projekte investieren, um eine gute Streuung zu erreichen. Denn so wäre ein Ausfall, den die anderen Projekte nicht aufwiegen können, umso wahrscheinlicher. Ich werde also kein Portfolio aus möglichst vielen derartigen Investments bilden, sondern vielleicht in einzelne investieren. Zur Entscheidungsfindung stelle ich mir folgende Fragen:

Existiert die Firma des Projektentwicklers bereits lange genug? Ist es z.B. ein solider Familienbetrieb, der seit Generationen besteht? Haben sie bereits ähnliche Projekte erfolgreich durchgeführt?

Wie hoch ist der echte Eigenkapitalanteil des Projektentwicklers im Vergleich zum angestrebten Mezzanine-Kapital? Steckt überhaupt Fremdkapital von der Bank in dem Projekt? Falls nicht, warum nicht? Könnte das an der Bonität liegen? Warum sollte ich hier mein Geld verleihen, wenn die Bank das Risiko nicht eingehen will?

Ist das Projekt glaubwürdig und für mich nachvollziehbar? Kann ich mir das vielleicht sogar ansehen oder kenne ich jemanden vor Ort, der für mich das Umfeld erkunden kann? Während der Funding-Phase des Berliner Projektes „Hansa-Palais“ hatte ich damals wirklich einen kleinen Ausflug dorthin gemacht. Ich konnte dabei zwar keinen Haken an der Sache erkennen, hatte aber doch nicht investiert. Dafür war mir ZINSLAND noch zu neu, und es war eines der ersten Projekte. Ich wollte zunächst abwarten, wie sich die Sache weiter entwickelt.

Mein Fazit

Ich halte es für möglich, dass ich demnächst in ein ZINSLAND-Projekt investieren werde. Es wird aber nur eine überschaubare Summe sein. Ich denke, dass so etwas eine gute Möglichkeit für eine Beimischung zu meinen Investments insgesamt ist. Eine generelle Empfehlung kann und will ich jedoch dazu nicht aussprechen, genauso wenig, wie ich davon abraten möchte. ZINSLAND halte ich für vertrauenswürdig. Ich habe auf jeden Fall bei der Beschäftigung mit dem Thema eine Menge gelernt.

Der ganze Investmentprozess ist auf der ZINSLAND-Seite noch etwas ausführlicher erklärt: https://www.zinsland.de/so-funktionierts
zinsland

Eure Meinung und eure Erfahrungen mit Crowdinvesting in Immobilien würden mich und sicher auch einige Leser dieses Beitrags interessieren. Es wäre schön, wenn ihr etwas dazu in die Kommentare unter diesem Artikel schreiben könntet.

Titelbild: Rainer Sturm / pixelio.de

8 Kommentare

  • peter21053@gmx.at

    Ist das eine bezahlte Werbung von Zinsland?

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    • 1 Der Artikel wird von Zinsland vergütet. Das habe ich übrigens am Anfang erwähnt.

      2. Es ist keine „Werbung von Zinsland“, sondern meine eigene sachliche und durchaus kritische Auseinandersetzung mit dem Thema, was man ebenfalls leicht erkennen kann, wenn man den Artikel aufmerksam liest.

      3. Ich habe das Angebot von Zinsland angenommen, weil ich keinerlei Vorgaben, was und wie ich schreibe, bekommen habe, mich außerdem schon vorher damit beschäftigt hatte und weil es thematisch auf meinen Blog passt.

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      • Ja Petra, wer lesen kann ist klar im Vorteil 😉

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        • Hallo
          Das klingt ein wenig wie die typischen P2P-Kredite. Nichts neues-für mich ist das auch nichts- aber das muss jeder selbst entscheiden.

          Finde es aber schade, dass Du anfängst auf diese Art und Weise Geld zu verdienen. Irgendwie schlachtest Du mit diesem Artikel deine goldene Gans für ein paar Kröten, die du von Zinsland bekommst. Ja ich weiß, du verdienst sonst nichts mit deinen Artikeln hier und du machst das auch alles in deiner Freizeit. – Aber ich habe zum Beispiel aufgrund deiner sehr guten Artikel hier, schon ein Buch von dir gekauft und wurde auch nicht enttäuscht. Außerdem schätze ich, dass es nach den Levermann-Artikeln auch immer nen kleinen Kurssprung gibt, der Dir ja auch nützlich sein dürfte.
          Kenne leider sehr gute Web-Autoren und Youtuber, die sich damit ein echt schlechtes Image geschaffen haben.

          Ich glaube dir, dass du schreiben durftest, was du willst und auch keinerlei Vorgaben bekommen hast, wie der Artikel hier auszusehen hat- das sagt aber so ziemlich jeder Anbieter. Und natürlich bist du nicht so unfair, dass du Zinsland total zerreißt in deinem Artikel- schließlich sind sie ja so nett und bezahlen dir noch was.

          Was ich einfach nur sagen möchte, dein Blog ist super und ich würde mich echt freuen, wenn er so bleibt, wie er war. Lass das mit den „Testberichten“ und dem schnellen Geld, was du dadurch verdienst. Deine Bücher und anderen Aktivitäten werden sicherlich nicht so viel abwerfen, sind aber langfristig „ehrlicher“. Wenn du trotzdem damit weiter machen möchtest, fände ich es schön, wenn du weiterhin in den ersten Sätzen oder noch besser in der Überschrift deutlich machst, dass du für den Artikel Geld bekommst.

          Das ganze hier soll eine konstruktive Kritik sein, nimm sie an oder nicht- das liegt bei Dir.

          Viele Grüße
          Michael

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          • Hallo Michael,

            vielen Dank für Deinen ausführlichen Kommentar. Ich habe mich wirklich darüber gefreut, denn er lässt erkennen, dass Du Dir Gedanken gemacht und beim Schreiben viel Mühe gegeben hast, so wie ich es auch mit meinen Texten tue.

            Keine Angst, mein Blog wird nicht zur Werbefläche. Ich persönlich mag so etwas auch nicht leiden. Ich habe schon einige Kooperationsanfragen abgelehnt, denn ich bin da sehr wählerisch. Mit dem Angebot von Zinsland hatte ich mich bereits im Vorfeld schon mal beschäftigt, es dann aber aus dem Blick verloren, einfach zu viele andere Dinge zu tun. Aber nun passte es ohnehin gerade, und mal ehrlich, gegen ein paar Euro zusätzlich hätte wohl niemand etwas einzuwenden gehabt. Dafür muss ich mich auch nicht entschuldigen.

            Den Einfluss meiner Levermann-Artikel auf die Aktienkurse überschätzt Du. Auch wenn es dadurch einen Kurssprung gäbe, wäre der nicht nachhaltig.

            Vielen Dank auch für Dein Lob meinen Blog und mein Buch betreffend. Ich bin nicht auf „schnelles Geld“ aus, sondern füttere und pflege, wie Du schon sagst, doch lieber meine Gans, auf dass sie eines Tages golden wird. Und schnelles Geld ist so ein bezahlter Artikel übrigens auch nicht.

            Ich werde so etwas zwar für die Zukunft nicht völlig ausschließen, „Leben und leben lassen!“, aber ich werde damit nicht nerven. Allen Recht machen kann man es ohnehin nicht. Es gibt sicher Leute, die sich schon angep…t fühlen, wenn ich mal kurz Werbung in eigener Sache mache.

            Ansonsten würde ich das Angebot von Zinsland nicht mit P2P-Krediten vergleichen, wo ich übrigens eine Kooperation in die Richtung bereits abgelehnt habe. Ich würde das eher mit sonstigem Crowd Investing vergleichen, bei dem man meistens in Start-Ups investiert, wovon ein Großteil ausfällt. Im Vergleich dazu halte ich die Zinsland-Projekte doch für etwas risikoärmer.

            Ich wünsche Dir alles Gute und noch viel Spaß auf meinem Blog.
            Petra

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  • Welchen Vorteil zieht Zinsland?

    Woher holen die Ihr Butter und Brot wenn nur der kleine privat Anleger das Risiko trägt??

    Risk Absicherung ueber die Plattform a la paypal waere mir lieber.

    Mfg
    Michael

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    • Zinsland wird vom Projektentwickler bezahlt.

      Ja, Risikoabsicherung wäre uns allen lieber. Aber es gibt die Zinsen nunmal nicht umsonst. Meine Bedenken, ob die Zinsen dem Risiko angemessen sind, hatte ich ja im Artikel ausführlich geäußert.

      Ich vertrete hier ZInsland nicht, also wenn du sonst noch detaillierte Fragen und Kritik zu deren Angebot hast, wende dich doch bitte direkt dorthin. 😉

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  • Pingback: Wie ich Immobilien-Crowdinvesting-Angebote analysiere – Sparen, anlegen, frei sein

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