Kategorien
Immobilien

Immobilien-Crowdinvesting-Experiment: Neue Schieflagen?

Am 30.06. war wieder Zinszahlungstermin für einige BERGFÜRST-Investments und Rückzahlungstermin für zwei meiner Investments. Spannende Sache!

Denn dass die versprochenen Zinsen auch wirklich ausgezahlt werden bzw. dass Rückzahlungstermine eingehalten werden, ist nicht selbstverständlich.

Wenn es so wäre, hätte man ja eine risikolose Geldanlage mit attraktiver Rendite und die gibt es nun einmal nicht. Rendite ist immer mit Risiko verbunden.

Ich zeige heute wieder Informationen, die von BERGFÜRST nicht öffentlich gemacht werden, meiner Meinung nach jedoch öffentlich gemacht werden sollten.

Bisherige Projekte

Ich habe bisher in insgesamt 30 Projekte investiert. Davon sind 8 abgeschlossen und ordnungsgemäß verzinst und zurückgezahlt worden. Mein aktuelles Crowdinvestment verteilt sich über 22 Projekte.

Zurückzuzahlende Projekte

Zwei von diesen 22 aktuellen Projekten haben als Rückzahlungstermin (und letzten Zinstermin) den 30.06.2022. Das sind:

  • Galerie Konze Dortmund
  • Hamburg Berner Straße 25-29

Dieser Termin plus Toleranzzeiträume (10 Tage für Zinszahlungen, 7 Tage für Rückzahlungen) sind nun verstrichen und es hat sich folgendes getan:

Galerie Konze Dortmund: Abstimmung über Projektverlängerung

Nun wird unter den Gläubigern abgestimmt, ob sie für oder gegen eine Verlängerung sind, und zwar bis zum 31.12.2023.

Dazu gehört auch, dass die Zinsen bis dahin gestundet und neu auflaufende Zinsen erst endfällig gezahlt werden. Die Bank, die mit einem erstrangigen Darlehen involviert ist, stimmt der Änderung und einer weiteren Finanzierung nur zu, wenn die anderen Gläubiger, also wir, das auch tun.

Anbei lag noch ein Schreiben vom Projektträger, in dem erläutert ist, was bisher schiefgegangen ist (Corona und Baukostenexplosion) und wie das wieder zurechtgerückt wird (weitere Mieter: Sportmedizinisches Gesundheitszentrum).

Natürlich habe ich für die Verlängerung gestimmt, denn wenn jetzt gewaltsam ein Schlussstrich gezogen würde, gäbe es gar nichts zurück, denn in der Rangfolge steht vor den Crowdinvestoren noch die Bank und die verwertbaren „Schätze“ reichen nicht einmal für deren Forderungen.

Hamburg Berner Straße 25-29

Hier gab es gestern zwei Nachrichten, und zwar dass die Zinszahlung angewiesen sei. Ja, die ist heute angekommen.

Die zweite Nachricht: Die Rückzahlung würde sich nur noch etwas verzögern, weil das Kreditinstitut die dazugehörige grundbuchliche Abwicklung personalbedingt noch nicht geschafft hätte.

Nun wären sie so weit, dass das Geld in der kommenden Woche bei mir ankäme – zuzüglich Verzugszinsen. Alles klar.

Zinszahlungen

Von meinen 22 aktuellen Projekten haben außer Galerie Konze Dortmund und Hamburg Berner Str. 25-29 noch 11 Projekte als Zinstermin den 30.06.

Davon haben 9 fristgerecht gezahlt.

Zu einem der übrigen beiden Projekte habe ich von BERGFÜRST die Nachricht erhalten, dass die 10 Tage Toleranz überschritten seien und nun eine Frist von weiteren 60 Tagen zum Nachholen der Zahlung eingeräumt sei.

Zum übrigen besteht bisher Schweigen.

Hier die Details:

ProjektbezeichnungZinsen zum
30.06.2022
Reaktion von
BERGFÜRST
Essen – Am BuschgartenGezahlt 
Koblenz – Clemens CarréGezahlt 
Wien – Manner VillaOffenWeitere 60 Tage Frist
MödlingGezahlt 
Leipzig – BeckerstraßeGezahlt 
Hameau Hills – WienGezahlt 
Wohnen am Goldberg – GelsenkirchenOffenSchweigen
Wohnen am Lietzensee – BerlinGezahlt 
Villa Hietzing Gobergasse – WienGezahlt 
Kaiserstraße II – WienGezahlt 
Magdeburger Straße – HalleGezahlt 

Aus den letzten Quartalsberichten der beiden im Verzug befindlichen Projekte lässt sich wie immer nichts Konkretes entnehmen.

Aber ich habe ohnehin den Eindruck, dass diese Quartalsberichte nur ganz selten aufschlussreiche Informationen enthalten.

Hier werden lediglich ein paar Fragen an den Projektträger gestellt, z. B. ob die Liquidität ausreichen wird, um allen Verpflichtungen nachzukommen, welche dann immer positiv beantwortet werden.

Ein Projekt, und zwar Quartier Wendelsteinblick II, hat zwar auch als Zinstermin den 30.06., aber seit der Zuteilung sind weniger als 14 Tage vergangen, so gibt es die erste Zinszahlung im kommenden Jahr.

Weitere acht Projekte haben als Zinsfälligkeit nur das Laufzeitende. Das sind:

  • Frankfurt Westend
  • NEOS – Bremen
  • Jena – Dornburger Straße II
  • Ahlbeck-Usedom
  • Garmisch-Partenkirchen
  • Sophienstraße – Kassel
  • Hasenheide – Berlin
  • Kitzbühel – Aschbachbichl

Hier werden wir also bis zum Laufzeitende gar nicht merken, ob das alles glatt läuft. Hat ja vielleicht auch sein Gutes.

Für die andere Seite ist es jedenfalls bequemer. So braucht sich BERGFÜRST nicht aufgrund ausbleibender Zinszahlungen einzuschalten.

Das aktuelle Angebot: Berlin – Zehlendorf

Die Projekte mit Zinsfälligkeit zum Laufzeitende werden wohl immer beliebter. Wahrscheinlich bei allen außer den Anlegern.

So eines ist auch das aktuelle Projekt in Berlin-Zehlendorf. Hier schreiben sie groß „1. Rang Grundschuld“. Das Angebot läuft schon ein paar Wochen. Eine Bank ist hier nicht beteiligt, sondern nur die Crowd. Dabei geht es um eine im Vergleich zu bisherigen Projekten hohe Gesamtsumme von fast 5 Mio. €.

Für dieses Projekt wurde eine Verzinsung von (nur) 4,5% p. a. angeboten. Alles endfällig nach 25 Monaten Laufzeit. In dem Projekt soll ein Grundstück gekauft und eine Baugenehmigung erwirkt werden. Das ist alles.

Es gibt hier also noch nichts, woraus die Zinsen erwirtschaftet werden können, außer einer bestimmt noch nicht feststehenden Finanzierung eines Folgeprojektes, die dann wohl zuerst dazu genutzt werden wird, hier die Löcher zu stopfen.

Bisher habe ich innerhalb dieses Experimentes einfach ohne Rücksicht auf Verluste in jedes angebotene Projekt investiert, einfach um ein gut gestreutes Portfolio zu bekommen und um zu testen, ob die erfolgreichen Projekte mit ihren mindestens 6% die Ausfälle ausgleichen werden.

Bei diesem Projekt jedoch streike ich. Irgendwie hält mich mein gesunder Menschenverstand davon ab. Wahrscheinlich geht es vielen anderen auch so, denn das Angebot hängt wie Blei auf der Internetseite von BERGFÜRST herum.

Nun haben sie den Zins um 1% erhöht und bieten einen Gutschein dafür an, auch rückwirkend. Trotzdem geht es nur zäh voran. Noch nicht einmal die Hälfte wurde bisher finanziert.

Allgemeine Gedanken zu Immo-Crowdinvesting und zu meinem Experiment

Das neue Angebot zu Berlin-Zehlendorf ist sicher legitim, lässt mich jedoch daran zweifeln, ob die festgelegten Zinsen für die Angebote der Plattform jetzt und in Zukunft für alle Seiten fair sind und sein werden.

Das Signal, das ich durch diese Aktion erhalte, ist nicht: „Wir kalkulieren die Zinsen passend zum Risiko“, sondern: „Mal sehen, mit wie wenig sich die Anleger abspeisen lassen“.

Ich sehe das Immobilien-Crowdinvesting trotz allem ziemlich entspannt und – sofern ab jetzt nicht nur noch solche Angebote wie Berlin-Zehlendorf kommen – werde ich es fortsetzen.

Allerdings weiterhin mit kleinen Beträgen, so dass ich mich über Ausfälle und unterlassene oder magere Informationen nicht ärgere.

Inzwischen sind in meinem Portfolio schon so viele Zinszahlungen zusammengekommen, dass nach einem ersten Ausfall noch immer ein kleines Plus bliebe.

Noch gab es aber diesen Ausfall nicht. Wenn allerdings gleich mehrere auf der Strecke blieben, wäre das nicht so schön.

Mehr dazu und alle Zahlen

Siehe hier:

Experiment Immobilien-Crowdinvesting gegen ETF-Sparplan

Was mir wichtig ist

Ich möchte hiermit das Immobilien-Crowdinvesting an sich nicht verteufeln. Die Idee ist gut. Dass Projekte auch schiefgehen können, das ist einfach so und bestimmt nicht beabsichtigt.

Was ich mir wünsche sind allerdings mehr Transparenz in konkreten Fällen und faire Bedingungen (Zinsen und Fälligkeiten) für alle Beteiligten.

Nachtrag, 17.07.2022

Seit letztem Freitag, also 15.07.2022 gibt es noch ein neues Projekt, und zwar „Mannheim – Mallaustraße“. Laufzeit: 60 Monate (ja, fünf Jahre!), Zinsen: 5,75% und nur endfällig. Ich halte das für einen schlechten Witz und werde auch dieses Projekt auslassen.

Es handelt sich dabei um einen Bürokomplex. Als erstes Argument für diese Geldanlage wird der aktuelle Vermietungsstand von 99,3% angeführt. Was sagt das aus? Meiner Meinung nach nichts! Ich bin im Zweifel, dass Bürokomplexe so wichtig bleiben.

Nachtrag, 22.07.2022

Die Zinsen für Wohnen am Goldberg – Gelsenkirchen sind inzwischen doch angekommen und auch Hamburg Berner Straße 25-29 wurde ordnungsgemäß zurückgezahlt.

Warnung

Das hier ist wie immer keine Anlageberatung.

5 Antworten auf „Immobilien-Crowdinvesting-Experiment: Neue Schieflagen?“

Sehr gut geschrieben. Ich finde deine Warnungen auch klar und angebracht, gerade der Hinweis, dass du testen willst, ob die 6% Zinsen die Ausfälle ausgleichen.
Das verkaufen viele ganz anders und ich selber habe dadurch bereits ein paar Euros bei manchen Crowdfunding-Projekten verloren.

Hi! Zum Projekt am Goldberg haben Sie sich nicht näher geäußert. Antwort von Bergfürst kam ebenfalls nicht. Für Wann ist denn die Zinsauszahlung verschoben worden? MfG

Ob und für wann die Zinszahlung von „Wohnen am Goldberg“ verschoben wurde, kann ich dir auch nicht sagen. Ich habe da auch keine Informationen. Auf der Handelsseite zu diesem Projekt steht: „Der Handel ist aufgrund der bevorstehenden Zinszahlung ausgesetzt…“
Aber ich habe sowieso irgendwie den Eindruck, dass bei denen die rechte Hand nicht weiß, was die linke tut.
Sie haben wohl auch keine Zeit, sich um solchen Kram zu kümmern, denn sie müssen ja zusehen, dass sie neue Projekte zu immer schlechter werdenden Konditionen für die Anleger unter eben jene bringen. Wahrscheinlich waren die neuen Projekte in der jüngsten Vergangenheit einfach immer zu schnell vergriffen. Naja, Angebot und Nachfrage. 😉

Herausragend geschrieben – mal wieder.
Das Mannheim Investment lasse ich auch aus (bzw. habe 10€ investiert, um das Projekt zu beobachten). Hier halte ich den Blick auf die Zahlen für sehr interessant. Die Rückzahlungen des Bankdarlehens + die Rückzahlung des Bergfürst Kredites sind in einer Höhe im Gegensatz zu den angegebenen Mieteinnahmen, dass es mich zweifeln lässt, wie das Projekt kalkuliert wird.

Ja, das scheint wohl so kalkuliert zu sein, dass sie mit einem sehr lukrativen Verkauf oder einer Erhöhung der Mieteinnahmen rechnen. Das Risiko ist mir im Vergleich zu den angebotenen Zinsen und der langen Laufzeit zu hoch. Wer weiß schon, was in fünf Jahren sein wird. Hier stecke ich nicht einmal meinen kleinen „Beobachtungsbeitrag“ hinein.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht.