Ich lerne Immobilien – Teil 2

Im ersten Teil hatte ich mich ausführlich mit den kalkulierbaren Kaufnebenkosten, wie z.B. Grunderwerbsteuer und Maklerprovision beschäftigt. Als nicht kalkulierbare Nebenkosten hatte ich Mängelbeseitigung und Instandsetzung lediglich genannt. Inzwischen habe ich mich in das Thema „Mängel“ eingearbeitet, das ich in diesem Teil ausführlich darstellen möchte.

Das Baujahr ist wichtig

Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist das Baujahr des Hauses hinsichtlich möglicher Mängel ein entscheidender Punkt. So wurden in jedem Zeitabschnitt typische Bauverfahren angewendet. Deshalb ist es ganz normal, dass es abhängig davon, wann das Haus errichtet wurde, typische Mängel gibt, sei es an der Dachkonstruktion, an der Wärmedämmung, Schallisolierung usw. So leuchtet es zum Beispiel ein, dass Häuser, die kurz nach dem zweiten Weltkrieg errichtet worden sind, oftmals eine weniger gute Bausubstanz aufweisen, als z.B. noch ältere Häuser, da Wohnraum sehr knapp war, und man so schnell wie möglich bauen wollte, und zwar mit den zur Verfügung stehenden Mitteln. Weiterhin ist es auch logisch, dass die Elektroinstallation in einem alten Haus für heutige Ansprüche veraltet ist usw.

Übersicht typischer Mängel

Aus der Flut ausführlicher Informationen über typische Mängel bestimmter Baujahre habe ich eine Übersicht erstellt, die auf zwei querformatige A4-Seiten passt und stelle sie hier bereit.

PDF-Datei über typische Mängel bei Immobilien

Es ist nicht gesagt, dass jedes Haus die für seine Bauperiode typischen Mängel aufweist, aber es ist recht hilfreich, wenn man weiß, worauf man besonders achten bzw. wonach man gezielt fragen muss. Weiterhin sollte man in Erfahrung bringen, ob und wann eine eventuelle Sanierung stattgefunden hat, und was genau saniert wurde. Anhand dieser Informationen kann man sich dann überlegen, ob die vorhandene Instandhaltungsrücklage angemessen ist.

Die Instandhaltungsrücklage

Für Behebung von Mängeln bzw. Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums wird eine Instandhaltungsrücklage gebildet. Aus diesem Topf werden Mängelbeseitigung bzw. Modernisierung bei Bedarf bezahlt. Jeder Eigentümer zahlt monatlich einen im Wirtschaftsplan festgelegten Betrag in die Instandhaltungsrücklage ein. Dieser Wirtschaftsplan wird auf der Eigentümerversammlung beschlossen. Die Verwaltung organisiert die ordnungsgemäße Bildung und Verwendung der Instandhaltungsrücklage. Auf die dort eingezahlten Beträge hat man beim Verkauf seiner Eigentumswohnung keinen Anspruch. Letzten Endes wird hier meistens über den Kaufpreis der Immobilie eine Art „Ausgleich“ geschaffen. Für die Beseitigung von Mängeln an seinem alleinigen Wohneigentum, z.B. Austausch eines defekten Wasserhahns, Reparaturen an Einbauten usw., muss man selbst aufkommen. Es ist ratsam, sich auch dafür eine Rücklage zu schaffen.

Nach den Betrachtungen des heutigen Artikels würde ich die im Teil 1 vorher als „nichtkalkulierbare Kaufnebenkosten“ bezeichnete Mängelbeseitigung und Instandsetzung lieber unter „laufende Kosten“ einsortieren, womit ich mich zwecks Renditeberechnung im nächsten Teil genauer befassen werde.

Fortsetzung folgt …