Ich lerne Immobilien – Teil 1

Seit einiger Zeit schwirrt mir die Idee eines Immobilienkaufes im Kopf herum. Genauer gesagt, denke ich über den Kauf einer Eigentumswohnung als Geldanlage nach. Es soll keine Luxuswohnung sein. Ich will sie kaufen können, ohne einen großen Kredit dafür aufnehmen zu müssen. Sie sollte sich in meiner Nähe befinden, damit es mir leicht fällt, mich bei Bedarf darum zu kümmern. Sie sollte sich gut vermieten lassen, idealerweise hat sie bereits zufriedene Mieter, die weiterhin darin wohnen bleiben wollen und zuverlässig die Miete zahlen. Das Haus sollte in einem ordentlichen Zustand sein, möglichst ohne ständige Reparaturkosten. Die Verwaltung sollte korrekt arbeiten und abrechnen. Kurz und gut, es sollte möglichst alles in allem stimmen, so dass eine recht gute regelmäßige Rendite für mich bleibt.

Nachdem ich beim Immobilienscout nachgeschaut habe, wie es mit passenden Angeboten aussieht, bin ich zu dem Schluss gekommen, dass meine Idee realisierbar ist. Nun habe ich von Immobilien noch recht wenig Ahnung. Es gibt zwar unabhängige Berater, die man beauftragen kann, einem beim Kauf zu helfen, z.B. einzuschätzen, ob der Preis angemessen ist, welche Kosten noch auf einen zukommen können usw. Jedoch möchte ich selbst ein Grundwissen mitbringen, da ich gern so viel Kontrolle wie möglich behalte. Da ich nicht unter Termindruck stehe, kann ich mir nun zunächst möglichst viel hilfreiches Wissen aneignen, bevor ich konkrete Schritte unternehme.

Habe durch Internetrecherche begonnen, mir die ersten Grundlagen dazu anzueignen. Nach und nach werde ich das alles hier in meinem Blog systematisch ausarbeiten. Das hat einerseits den Vorteil, das ich mir besondere Mühe gebe, weil das hier öffentlich ist. Andererseits gibt es hier sicher einige Leser, die bereits praktische Erfahrungen mit Immobilien gesammelt haben und vielleicht so nett sind, meine Darstellungen hilfreich zu kommentieren, so dass ich am Ende daraus einen schönen logischen Leitfaden mit Checklisten zusammenstellen kann.

Die Kaufkosten – Kaufpreis und Nebenkosten

Die Kaufkosten für eine Immobilie setzen sich zusammen aus dem Kaufpreis und den (Kauf-)Nebenkosten. Diese wiederum lassen sich grob unterteilen in kalkulierbare und nicht kalkulierbare Nebenkosten.

Der Kaufpreis

Das ist der Preis, der in den Angeboten direkt angegeben wird. Ob der Preis gerechtfertigt, übertrieben oder besonders günstig ist, ist ein eigenes Thema. Damit werde ich mich später gesondert beschäftigen.

Kalkulierbare Nebenkosten

Hierunter fallen folgende Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis entstehen:

Übersicht

Bezeichnung	Berechnung/Höhe
Notar-/Gerichtskosten	etwa 1,2% bis 1,5% vom Kaufpreis
Grunderwerbsteuer	von 3,5% bis 6,5% vom Kaufpreis, jedes Bundesland hat seinen festgelegten Prozentsatz
Maklerkosten (Provision)	rund 5% bis 6% vom Kaufpreis zzgl. Mehrwertsteuer, jedes Bundesland hat seine „üblichen“ Provisionen
Finanzierungsgebühren	0,5% bis 0,8% der Finanzierungssumme, oft zusätzlich 2% für Finanzierungsvermittler, neuer Bausparvertrag: oftmals nochmal 1,2%
Vorkaufsrecht Verzichtserklärungen	Gebühr von 10 bis 20 Euro an Stadt bzw. Kommune, meist nicht für Eigentumswohnung
Verwalterzustimmung	Gebühr von 10 bis 30 Euro, üblich bei Eigentumswohnungen oder rechtsähnlichen Gemeinschaftsanlagen

Details/Erläuterungen

Notar/Gerichtskosten

Die Notarkosten setzen sich aus vielen Einzelbeträgen zusammen. Sie betragen etwa 0,8% vom Kaufpreis. Die Gerichts-/Grundbuchkosten betragen etwa 0,4% vom Kaufpreis.
Der Notar stellt Anträge an das Grundbuchamt, damit alles im entsprechenden Grundbuch festgehalten wird. Zunächst wird eine sogenannte Eigentumsvormerkung (auch Auflassungsvormerkung) veranlasst. Diese wird später, nach Bezahlung des Kaufpreises, gelöscht und statt dessen die richtige Eigentumsumschreibung vorgenommen. Durch diese Vorgehensweise sind sowohl Käufer als auch Verkäufer abgesichert, die Immobilie bzw. das Geld wirklich zu bekommen.

Grunderwerbsteuer

Ab 2014 gelten für die einzelnen Bundesländer folgende Prozentsätze bezogen auf den Kaufpreis:

Bundesland	Prozentsatz
Baden-Württemberg	5,0%
Bayern	3,5%
Berlin	6,0%
Brandenburg	5,0%
Bremen	5,0%
Hamburg	4,5%
Hessen	5,0% – ab 2015 voraussichtlich 6,0%
Mecklenburg-Vorpommern	5,0%
Niedersachsen	5,0%
Nordrhein-Westfalen	5,0%
Rheinland-Pfalz	5,0%
Saarland	5,5%
Sachsen	3,5%
Sachsen-Anhalt	5,0%
Schleswig-Holstein	6,5%
Thüringen	5,0%

Zur Reduzierung kann man Inventar und Einbauten gesondert ausweisen, da darauf keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden muss. Das kann zum Beispiel eine wertvolle Einbauküche sein. Man sollte dabei auf keinen Fall übertreiben, d.h. der Betrag für die Einbauten sollte im Verhältnis zum Kaufpreis passen.

Maklerkosten (Provision)

Sofern ein Makler beteiligt ist, wird dessen Provision, auch Courtage genannt, bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages fällig. Oftmals zahlt auch der Verkäufer einen Teil der Provision. Es kommt auch vor, dass allein der Verkäufer die Provision bezahlt, es sich also für den Käufer um ein provisionsfreies Angebot handelt. Nur lässt sich dabei jedoch schwer nachvollziehen, ob nicht bereits ein entsprechender Betrag vorher schon auf den Kaufpreis aufgeschlagen wurde.
Für die Maklerprovision bei der Abwicklung eines Immobilienverkaufes gibt es keine gesetzlichen Regelungen, der Markt bestimmt den Preis. Allerdings gibt es jedoch von Bundesland zu Bundesland verschiedene übliche Prozentsätze.

Bundesland	Prozentsatz
Baden-Württemberg	bis zu 3,57%
Bayern	bis zu 3,57%
Berlin	bis zu 7,14%
Brandenburg	bis zu 7,14%
Bremen	bis zu 5,95%
Hamburg	bis zu 6,25%
Hessen	bis zu 5,95%
Mecklenburg-Vorpommern	bis zu 5,95%
Niedersachsen	bis zu 5,95%
Nordrhein-Westfalen	bis zu 4,76%
Rheinland-Pfalz	bis zu 4,76%
Saarland	bis zu 3,57%
Sachsen	bis zu 3,57%
Sachsen-Anhalt	bis zu 3,57%
Schleswig-Holstein	bis zu 3,57%
Thüringen	bis zu 3,57%

Die Maklerprovision steht in der Regel in den Angaben des Angebotes. Dort steht auch, ob noch die Mehrwertsteuer von 19% aufgeschlagen werden muss, oder ob sie inklusive Mehrwertsteuer angegeben ist.

Finanzierungsgebühren

Sollte man vorhaben, den Immobilienkauf ganz oder nur zum Teil über einen Kredit zu finanzieren, kommen Gebühren in Abhängigkeit der Finanzierungssumme hinzu. Das sind in der Regel 0,5% bis 0,8% der Finanzierungssumme. Weiterhin stellt die Bank oftmals die Kosten für die Wertermittlung, d.h. die Kalkulation der Sicherheit, die durch die Immobilie gebildet wird, in Rechnung. Wenn ein externer, nicht bei der Bank angestellter Kreditvermittler beteiligt ist, werden für diesen zusätzlich etwa 2% der Darlehenssumme in Rechnung gestellt. Wird ein neu abgeschlossener Bausparvertrag zur Finanzierung verwendet, sind es zusätzlich etwa 1,2% der Vertragssumme. Daraus wird die Provision der Bausparvermittler bezahlt. Hier sollte man sich besonders gründlich vorher informieren, selbstverständlich über die Finenzierungsgebühren hinaus über sämtliche Bedingungen des Kredites.

Vorkaufsrecht Verzichtserklärungen

In der Regel hat die Stadt bzw. Gemeinde ein Vorkaufsrecht für Immobilien. Allerdings darf dieses nur genutzt werden, wenn ein öffentliches Interesse besteht. Die Erklärung des Verzichts durch die Kommunen ist eine reine Formsache, die jedoch oftmals eine Gebühr von 10 bis 20 Euro kostet. Beim Kauf von Eigentumswohnungen wird diese normalerweise nicht erhoben.

Verwalterzustimmung

Diese muss beim Kauf einer Eigentumswohnung als Teil einer Gemeinschaftsanlage vorliegen und kostet etwa 10 bis 30 Euro. In der Teilungserklärung ist die Grundlage des Zustimmungsrechtes geregelt. Die Zustimmung darf also nicht willkürlich verweigert werden.

Nicht kalkulierbare Nebenkosten

Das sind Kosten für

• Mängelbeseitigung
• Instandsetzung

Mit diesen muss ich mich erst beschäftigen. Wenn ich dazu genügend Informationen zusammengetragen habe, schreibe ich darüber ausführlicher.

Für den ersten Teil soll es zunächst reichen. Damit kann ich mir nun schon ein paar Beispielangebote ansehen und die kalkulierbaren Kaufnebenkosten in etwa berechnen.

Fortsetzung folgt …