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Drei Schritte bis zur Immobilie – Beurteile richtig und verschenke kein Geld beim Immobilienkauf!

Es ist schon einige Jahre her – genauer gesagt war es 2014 –, dass ich mich mit dem Thema „Kauf einer Wohnung zwecks Vermietung“ beschäftigt hatte. Ich hatte mir alles Mögliche dazu angelesen. Man kann schon sagen, ich hatte mich regelrecht in die Materie „hineingewühlt“. Dann hatte ich auf einem Immobilienportal nach geeigneten Objekten gesucht. Ich kann mich noch erinnern, was das für eine Heidenarbeit war. Letzen Endes hatte ich mir eingestanden, dass ich einfach kein Vermieter sein wollte und das hat sich bis heute nicht geändert.

Das Thema „Immobilien als Kapitalanlage“ halte ich dennoch für interessant. Deshalb freue ich mich, dass Nicolas Böttger von Automate Estate diesen Gastartikel für meinen Blog geschrieben hat. Wer die Absicht hat, seine erste Immobilie zu kaufen, sollte ihn unbedingt lesen. Einige der Tipps darin sind auch für mich neu – und dazu noch verblüffend einfach.

Drei Schritte bis zur Immobilie

von Nicolas Böttger

Zwischen dem Entschluss eine Immobilie zu kaufen und dem Eintrag im Grundbuch liegen viele Einzelschritte: Es beginnt mit der aufwändigen Suche auf den gängigen Plattformen. Später gilt es alle relevanten Unterlagen der Immobilie zu analysieren und zuletzt die Kaufverhandlungen mit einem zufriedenstellenden Preis abzuschließen. Welche Dinge von Käufern beim Immobilienkauf unbedingt beachtet werden müssen, haben wir in diesem Artikel kompakt für Dich zusammengefasst.

1. Suchen

Auf den gängigen und sehr zahlreichen Immobilienplattformen herrscht ein Überangebot an Inseraten. Aktuell werden ca. 120.000 Immobilien zum Kauf in Deutschland angeboten. Die meisten davon sind jedoch aus der Sicht eines Käufers uninteressant. Die Inserate scannen und die Newsletter lesen muss  er dennoch, um ein geeignetes Objekt zu finden. Bei dieser Informationsflut ist es schwierig ständig einen Überblick zu behalten und die geeigneten Objekte schnell und einfach zu finden. Um diese Problematik zu lösen, haben wir ein kostenloses Tool entwickelt, mit dem man täglich einen Überblick über alle gängigen Immobilienplattformen und die aktuellsten Inserate hat. Jeden Abend wird man von uns über die neuesten Inserate des Tages aller gängigen Plattformen benachrichtigt.

2. Analysieren

Hat man eine interessante Immobilie gefunden, so muss diese aus verschiedenen Perspektiven analysiert werden. Leider fehlen oft jedoch Angaben zur Miete, Hausgeld oder andere wichtige Informationen zum Zustand des Objektes. Diese müssen vom Kaufinteressenten mühsam erfragt werden. Die Antworten, welche man dabei bekommt, sind meistens unpersönlich und sehr umfangreich. Selbst auf spezifische Fragen erhält man oft nur ein Standard-Exposé und einen Stapel Unterlagen, den es zeitaufwendig auszuwerten gilt. In dieser Informationsflut muss auf eine Vielzahl von Dingen geachtet werden:

Objektzustand

Als zukünftiger Besitzer ist man letztendlich derjenige, der die Immobilie Instandhalten muss. Eine hohe Objektqualität sichert zudem einen längerfristigen Wert. Baumängel, Sanierungsbedarf oder typische Probleme der Immobilien, welche sich auf deren Baujahr zurückführen lassen, sind dabei nur einige wenige Punkte, die es zu beachten gilt. Unerfahrene aber auch erfahrene Käufer ziehen oft einen Sachverständigen hinzu, der die Immobilie prüft. Fehlen in etwa Quadratmeter und sind die Pläne der Immobilie korrekt? Dies ist oft nicht leicht auszumachen.

Lage

Das Mantra die Lage sei am wichtigsten kennt man. Doch welche Punkte sind hier genau zu beachten und was ist der Unterschied zwischen Mikro- und Makrolage? Zur Mikrolage gehört das direkte Umfeld einer Immobilie. Wie laut oder leise ist dieses? Welche weiteren Bauvorhaben sind dort geplant? Wie sind die umliegenden Flächen gewidmet (Bauland, Grünland/Freiland oder Verkehrsfläche?) Gibt es Parks oder Gastronomie in der Nähe? Welche Supermärkte oder Ärzte sind leicht zu erreichen und gibt es eine gute Anbindung zum öffentlichen Nahverkehr? Mit diesen und weiteren Fragen im Kopf lässt sich die Mikrolage einer Immobilie bewerten.

Bei der Makrolage geht es um das weitere Umfeld einer Immobilie. Gibt es einen Flughafen in der Nähe, welche Bildungseinrichtungen oder Krankenhäuser befinden sich in der Stadt oder Region, wie ist die Bahnanbindung allgemein und welche Freizeitangebote sind gut zu erreichen? Die wirtschaftliche Situation einer Stadt oder Region und der Unternehmen die dort ansässig sind, ist zudem ein Faktor, den es bei der Makrolage zu beachten gilt.

Immobilienkäufer sind oft eher dazu bereit, eine schlechte Mikrolage in Kauf zu nehmen als eine schlechte Makrolage. Gibt es beispielsweise in der Region eine hohe Arbeitslosigkeit und steigt diese perspektivisch weiter durch die wirtschaftliche Situation der dort ansässigen Unternehmen an, so werden sich Käufer eine Investition genauer überlegen. Ist die Mikrolage hingegen nicht optimal, so nehmen Käufer dies bei einer guten Makrolage eher in Kauf, da die Wahrscheinlichkeit, dass sich die Mikrolage ändert, wahrscheinlicher ist. Restaurant, Bars und Cafés können sich über die Jahre im jeweiligen Stadtteil ansiedeln, Glasfaserkabel können verlegt, Grünflächen können geschaffen und der ÖPNV-Anschluss kann verbessert werden.

Eine gründliche Analyse dieser Faktoren ist essenziell für die Bewertung einer Immobilie. Ziehe jedoch in Betracht, dass unterschiedliche Tages- und Jahreszeiten ein zusätzlicher verändernder Faktor sein können.

Cashflow-Szenarien

Ob eine Immobilie eine rentable Kapitalanlage ist, entscheidet sich nicht nur an der jeweiligen Lage, sondern vor allem auch am Verhältnis von Investitionsaufwand bzw. -kosten und den zukünftigen erwartbaren Mieteinnahmen die mit der Immobilie erwirtschaftet werden können. Vor allem Kapitalanleger aber auch Eigennutzer sollten verschiedene Cashflow-Szenarien durchrechnen, bevor sie eine Kaufentscheidung treffen. Dies macht vor allem letztere noch kritischer in ihrer Entscheidungsfindung.  Der so genannte Cashflow sollte positiv sein, da dadurch im Falle einer Vermietung der Immobilie Gewinn mit dieser erwirtschaftet werden kann. Im Falle eines Wiederverkaufs ist die Immobilie dadurch attraktiver für mögliche Kaufinteressenten.

Unterlagen

Eine Vielzahl von Unterlagen muss ausgewertet werden bevor eine fundierte Kaufentscheidung getroffen werden kann. Nimm Dir hierfür genügend Zeit und sprich auch mit der Hausverwaltung des jeweiligen Objekts. 

  • Was steht in der Teilungserklärung, die Auskunft darüber gibt welche Wohnung gekauft wird und welcher Keller und Garage dazugehört. 
  • Wie liefen die letzten Eigentümerversammlungen ab? Schau Dir die Protokolle der letzten fünf Jahre an und achte hierbei darauf, wie lange diese gingen und ob es bald zu Sanierungen kommt. Stellt sich heraus, dass Sanierungen länger aufgeschoben wurden, ist es wichtig zu wissen, wann diese angegangen werden und wie diese finanziert werden. Über gebildete Rückstellungen der bisherigen Eigentümer oder kommen in naher Zukunft Kosten auf Dich als neuen Eigentümer zu? Gingen die Versammlungen länger, so gibt es womöglich Unstimmigkeiten unter den Eigentümern. Auch die Abstimmungsergebnisse sind wichtig. Gehen diese stets nur mit knappen Mehrheiten aus, so kann dies auf Unstimmigkeiten innerhalb der Eigentümerschaft hindeuten.
  • Welche Nachbarschaftsrechte gibt es, welche Verträge bestehen und was steht im Grundbuch über die Immobilie? Daraus erschließen sich für Dich als potenziellen Käufer Informationen über den bisherigen Eigentümer und mögliche Belastungen der Immobilie. Als Kaufinteressent hast Du ein berechtigtes Interesse einen Blick ins Grundbuch zu werfen.

Damit Du auf der sicheren Seite bist, solltest Du mindestens diese Dokumente prüfen und bestenfalls einen kompetenten Ratgeber (z.B. Anwalt, Sachverständigen) zurate ziehen, damit Du auch wirklich nichts übersiehst.

3. Verhandeln und Kaufen

Trotz der Preissteigerungen am Immobilienmarkt gibt es Verhandlungsspielraum. Die Angebotspreise liegen im Schnitt 20 Prozent über den notariell beglaubigten Kaufpreisen. Vor allem bei Altbauten ist dies der Fall. Bei Neubauten sind die Verkäufer oft wenig verhandlungsbereit. Dass es vor allem bei Altbauten einen Verhandlungsspielraum gibt, ist vielen Immobilienkäufern nicht bewusst und so werden aufgrund von Unwissenheit zu schnelle Kaufentscheidungen gefällt und zu viel Geld für Immobilien bezahlt. In den Kaufverhandlungen kommt es deshalb auf die richtigen Argumente an, welche vor allem auf einer fundierten Analyse des Objektes fußen. Hinterfrage jedes Argument des Maklers oder Verkäufers kritisch und lass Dich nicht abspeisen, wenn die Antworten unbefriedigend sind. Es geht schließlich um Dein Geld.

Immobilien einfacher & schneller finden

Vom Entschluss eine Immobilie zu kaufen bis zur finalen Eintragung ins Grundbuch vergeht demzufolge sehr viel Zeit. Wir von Automate Estate sind der Meinung, dass dies schneller und einfacher gehen muss. Daran arbeiten wir seit unserer Gründung. Ein erster Schritt dies zu erreichen, bildet unser kostenloses Tool. Dieses scannt täglich alle gängigen Immobilienplattformen in Deutschland und vereint die neuesten Immobilien in einer einzigen Übersicht. Jeden Abend oder einmal die Woche senden wir unseren Nutzern via E-Mail die neusten Immobilien in einer einzigen Marktübersicht zu. Wir würden uns sehr freuen, wenn wir Dir mit unserem Tool die Suche nach den passenden Immobilien ebenso erleichtern könnten.

Mein Schlusswort

(Petra Wolff)

Zunächst einmal: Danke Nicolas, für diesen informativen Artikel.

Wenn ich die Sache mit meinem Immobilienkauf damals wahr gemacht hätte, hätte ich auf solche Feinheiten, wie ich anhand der Protokolle mögliche Unstimmigkeiten „zwischen den Zeilen“ herauslesen kann, bestimmt nicht geachtet. Auch Verhandlungsspielräume im Preis hätte ich wahrscheinlich nicht auszunutzen gewusst.

Das Tool habe ich in der kostenlosen Standardversion ein paar Tage lang getestet. Ich finde, es ist ein guter Anfang für die Suche nach passenden Objekten.

Hier wird sich zunächst auf das Wesentliche konzentriert. Kein nervig buntes Blink-blink. Dafür ein übersichtliches Dashboard mit den wichtigsten Angaben und ganz nüchterne Daten in einer Liste, die sich nach ein paar Kriterien filtern und sortieren lässt.

Ich wette, dass es sicher mit der Zeit noch differenzierter und ausgefuchster werden wird. Ich kann mir vorstellen, wie viel Arbeit so etwas macht.

Noch ein wenig Nostalgie

Übrigens hatte ich damals (2014) mein „Hineinwühlen“ in die Welt der Immobilien als Kapitalanlage mit einer Artikelserie begleitet. Da zerre ich die doch mal wieder aus der Versenkung meines Blog-Archivs ans Tageslicht.

Ich denke, dass einige Zusammenstellungen von damals noch heute sehr hilfreich sein können.

Ich lerne Immobilien
Teil 1Kaufpreis und Kaufnebenkosten
Teil 2Typische Mängel je nach Baujahr
Teil 3Laufende Kosten und Renditeberechnung
Teil 4Renditeberechnung bei Einsatz von Fremdkapital

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