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Experiment Immobilien-Duell: Luxus-Crowdinvesting auf Mallorca

Guck mal an, dachte ich, als ich am Dienstagabend von Bergfürst eine Ankündigungsmail zu einer neuen Emission bekam: Neubau einer luxuriösen Finca auf Mallorca. Ganze 7 % Zinsen sollte es geben. Schön, dann geht es in diesem Spiel auch wieder einen Schritt weiter, freute ich mich.

Das Spiel

Eine Art experimentelles Duell: Immobilien-Crowdinvesting gegen Immobilien-ETF-Sparplan. Mit kleinen Beträgen, aber immerhin ein Echtgeld-Experiment. Auf die Idee gekommen bin ich, als ich mich vor ein paar Monaten ausführlich mit dem Thema Immobilien-Crowdinvesting und Alternativen dazu auseinandergesetzt hatte. In einem umfangreichen Artikel hatte ich das alles aufgeschrieben. Hier ist er: Immobilien-Crowdinvesting und unübliche Alternativen dazu – mit Echtgeld-Experiment

Was in der Mail stand

Zurück zur Mail von Bergfürst. Unter der Projektankündigung stand noch das:

Achtung: Erfahrungsgemäß sind Projekte mit einem kleinen Finanzierungsvolumen innerhalb weniger Stunden vergriffen!

Jaja, den Gag kenn ich, typische Marktscheierei. Beim vorigen Projekt war das Volumen etwas mehr als doppelt so groß und da hatte es mehrere Tage gedauert, bis es voll investiert war. So würde ich wohl noch in aller Seelenruhe am nächsten Tag investieren können.

Das Projekt: Santa Maria Mallorca

Zunächst überflog ich das Exposé, schaute auf die Zahlen und Fakten hinter den Super-Super-Schlagzeilen und stieß auf etwas, das bei mir den Eindruck erweckte, den Jungs steht das Wasser bis zum Hals und sie wollen das schiefe Ding mit dem Geld aus der Crowd nur mehr schlecht als recht geraderücken.

Folgende zwei Punkte ließen mich stutzig werden:

1. Die geplante Finanzierungsstruktur

Eigenmittel (inkl. stiller Reserven): EUR 3.500.000
Emissionsvolumen (über Bergfürst): EUR 1.400.000
Das sind zusammen EUR 4.900.000. Darunter stand als geplanter Verkaufserlös genau die gleiche Summe: EUR 4.900.000.

Hhm, verdienen die überhaupt etwas daran? Wozu das Ganze? Vielleicht um die laut Exposé bereits fertigen 32 % nicht komplett in den Sand zu setzen?

2. Die Mittelverwendung

Die hier eingeworbenen Finanzierungsmittel in Höhe von EUR 1.400.000,- werden im Wesentlichen zur anteiligen Finanzierung sowie für die verbleibenden Baukosten zur Fertigstellung des Neubaus verwendet. Darüber hinaus wird ein weiterer Teilbetrag zur teilweisen Abdeckung der laufenden Zinsen und Gebühren herangezogen.

Erstmal die alten Löcher stopfen?

Frage und Antwort

Zum Punkt 1 habe ich dann gleich im Abschnitt „Fragen und Antworten“ eine Frage gestellt, ob ich das richtig verstanden habe, dass nur genauso viel herauskommen wird wie hineingesteckt wurde, also kein Gewinn. Daraufhin erschien eine Meldung, dass die Frage dann zusammen mit der Antwort für alle veröffentlicht werden würde.

Trotzdem wollte ich am nächsten Tag nach dem Start des Fundings im Rahmen meines Experimentes den üblichen kleinen Betrag in das Projekt investieren. Immerhin hatte ich ja den Startbonus von 10 EUR noch, den würde ich dabei dann auch endlich einlösen.

So schaute ich also am Mittwoch völlig entspannt bei Bergfürst rein, zunächst wollte ich nachsehen, ob meine Frage nebst Antwort veröffentlicht worden war, obwohl ich nicht wirklich damit rechnete. Dann wollte ich meinen kleinen Spielbetrag investieren. Aber huch, das ging nicht mehr! Tatsächlich hatte es nur wenige Stunden gedauert und das Projekt war vollständig finanziert.

Also wurde es nichts mit Santa Maria Mallorca. Ich fragte mich allerdings, ob meine Überlegungen zur Projektsituation völliger Unsinn seien oder ob alle anderen, die ihr Geld da hinterhergeschmissen hatten, einfach nur auf den Trick „Greifen Sie zu, sonst ist es weg“ hereingefallen waren.

Dann erhielt ich tatsächlich noch eine Antwort von einem der Projektverantwortlichen per E-Mail:

Die Eigenmittelposition stellen wir bewusst inklusive stiller Reserven dar, da bei einer einzigen Verkaufseinheit andernfalls Kaufinteressenten den Gewinn heraus rechnen können, was die Verhandlungsposition des Projektentwicklers beim Verkauf schwächt.
Hier sind die Interessen der Anleger und des Projektentwicklers gleich und nicht etwa konträr – nämlich den geplanten Verkaufspreis zu erzielen.

Daraufhin habe ich erst einmal nachgegoogelt, was denn genau unter „stillen Reserven“ zu verstehen ist. Vereinfacht ausgedrückt ist das, wenn Wert zu gering oder Kosten zu hoch angegeben werden. Die Differenz sind dann stille Reserven. Also hat das ganze Ding in diesem Fall nicht wirklich EUR 4.900.000 gekostet, sondern weniger. Als Gewinn wird wohl die Höhe der stillen Reserven herauskommen. Wie viel das ist, wird nicht veröffentlicht, damit potenzielle Käufer dann nicht zu den Projektentwicklern sagen: „Ich bezahle EUR 200.000 oder so weniger, da habt ihr auch noch genug Gewinn.“

Also waren meine Überlegungen zum Teil falsch, weil ich die Sache mit den stillen Reserven nicht richtig gedeutet hatte. Andererseits können die stillen Reserven auch nicht sehr hoch sein, sonst wäre es nicht nötig gewesen, sich von der Crowd EUR 1.400.000 zu 7 % Zinsen zu leihen.

Letzten Endes habe ich dabei wieder etwas gelernt, sogar ohne Lehrgeld dafür zu zahlen, und werde versuchen zu beobachten, wie es mit dem besagten Projekt weitergeht. Eigentlich schade, dass ich es verpasst habe, aber das nächste kommt bestimmt.

Der aktuelle Spielstand

Der Sparplan auf der anderen „Duellseite“ ist wie immer ausgeführt worden. So liegen inzwischen auf jeder Seite insgesamt um die EUR 120 in der Waagschale, wovon auf der Crowdinvesting-Seite bisher nur 30 EUR investiert sind.

Die Immobilien-Crowdinvesting-Seite

DatumSparrateInvestmentAusschüttungProjekt
23.10.201930,00
23.11.201930,00
23.12.201930,00
28.12.201930,00Galerie Konze Dortmund
23.01.202030,00
30.01.20200,07Galerie Konze Dortmund
gesamt:120,0030,000,07Bargeld: 90,07

Die Immobilien-ETF-Sparplan-Seite

DatumSparrateInvestmentAusschüttungAnteile (ges. 4,626)
23.10.201930,0029,971,144
23.11.201930,0029,991,167
28.11.20190,13
23.12.201930,0029,991,174
23.01.202030,0029,981,141
gesamt:120,00119,930,13Bargeld: 0,20

Weitere Praxiserfahrung mit Bergfürst

Ein nettes Feature ist, dass die bereits aufgelaufenen Zinsen zu jeder Investition angezeigt werden. Der Centbetrag wird allmählich weiter hochgezählt bis zur Auszahlung, denn wird wieder bei 0 begonnen. Das konnte ich bei meinem ersten Investment (Galerie Konze Dortmund) schon beobachten.

Die aufgelaufenen Zinsen kletterten auf EUR 0,09. Dann bekam ich gestern eine Nachricht über die erste Auszahlung, die noch am selben Tag auf meinem Konto einging. Die Kaptalertragsteuer wird gleich abgeführt. Also bleiben von meinen EUR 0,09 noch EUR 0,07 an Nettozins übrig.

Mein Setup zu diesem Experiment

Für die Immobilien-Crowdinvesting-Seite

Bergfürst, weil einziger deutscher Anbieter, der Junior Loans (Bankkredite mit 2. Rang) anstelle hochriskanter Nachrangdarlehen verwendet und bei dem schon geringe Anlagesummen ab 10 EUR möglich sind.
zu BERGFÜRST *
Auch wenn gerade kein Projekt verfügbar ist, lohnt es sich, sich schon zu registrieren, denn dann wird man per E-Mail über Neuemissionen informiert.

Für die Immobilien-ETF-Sparplan-Seite

Ich bespare den iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF (WKN: A0LEW8) und nutze dazu die comdirect Bank. Hier lassen sich Sparpläne besonders flexibel einstellen, und zwar monatlich, zweimonatlich oder quartalsweise. Der jeweilige Ausführungstag lässt sich aus vier Terminen wählen (1., 7., 15. oder 23. des Monats).
zum comdirect Depot *

Als andere Möglichkeit bietet sich Trade Republic an, denn dort werden Wertpapiersparpläne kostenlos ausgeführt. Allerdings ist dieser Broker nur per Smartphone verfügbar.
zu Trade Republic *

Disclaimer

Das hier ist weder Anlageberatung noch Aufforderung zum Nachmachen.

Mit * gekennzeichnete Links sind Affiliate-Links. Das bedeutet, ich bekomme eine Provision für jeden Abschluss darüber, die dich jedoch nichts extra kostet.

3 Antworten auf „Experiment Immobilien-Duell: Luxus-Crowdinvesting auf Mallorca“

Hallo Petra,

Wiso sollte jemand per Immobilien-Crowdinvesting für 7% ein Kredit aufnehmen, wenn er für 1% den selben Kredit bei einer Bank bekommen würde? Da sagt doch einem der gesunde Menschenverstand, dass da was nicht stimmt. Höchstwahrscheintlich ist der Anbieter bei der Bank aufgrund des sehr hohen Kreditausfallrisikos nicht kreditwürdig.

Viele Grüße
Michi

Liken

Ja, Michi, so denke ich auch, insbesondere bei diesem Projekt.
Eigentlich sind solche Immobilien-Crowdinvesting-Plattformen dafür gedacht, Mezzanine-Kapitel zu bekommen. Das ist höher verzinst und darf dann gegenüber der Bank als höherer Eigenmittelanteil ausgewiesen werden, um dann wiederum von der Bank einen günstigen Kredit zu bekommen, so dass sich das Ganze unterm Strich rechnet.
Im Fall des obigen Projektes besteht die Finanzierung jedoch ausschließlich aus Eigenmitteln (inkl. stiller Reserven) und dem über Bergfürst zu hohen Zinen geliehenen Geld. Wahrscheinlich weil es aufgrund schlechter Bonität nicht anders ging.
Deshalb halte ich dieses Projekt auch trotz der Erklärung, woher der Gewinn kommen soll, für sehr riskant und hätte in so etwas ohnehin keine große Summe gesteckt, sondern nur den kleinen Betrag im Rahmen meines Experimentes.
Ich vermute, dass das Ganze so schnell voll investiert war, lag daran, dass die meisten aufgrund der 7% sofort Euro-Zeichen in den Augen hatten. 😉

Liken

[…] Angefangen habe ich im Oktober letzten Jahres. Jeweils am 23. des Monats wird der ETF-Sparplan über den iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF (WKN: A0LEW8) in Höhe von 30 EUR bei der comdirect Bank ausgeführt. Das sind also bisher vier ETF-Käufe. Dem gegenüber stehen jetzt zwei Investitionen in Immobilien-Crowdinvesting-Projekte, da es seitdem erst drei gab und ich bei einem davon nicht schnell genug war. Diesen Artikel hatte ich dazu geschrieben: Experiment Immobilien-Duell: Luxus-Crowdinvesting auf Mallorca […]

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