Wie ich Immobilien-Crowdinvesting-Angebote analysiere

Heute denke ich mal öffentlich über etwas nach, von dem ich eigentlich keine Ahnung habe. Trotzdem glaube ich, dass meine Gedankengänge zum obigen Thema auch für andere Ahnungslose interessant sein könnten. Vor ein paar Wochen hatte ich über Crowdinvesting in Immobilienprojekte geschrieben. Ich hatte eine Plattform dazu vorgestellt und das Für und Wider aus Sicht des Investors betrachtet. Ich hatte mir dann vorgenommen, demnächst ein paar Projekte Im Detail zu analysieren, um möglicherweise geeignete Investments für mich zu finden.

Mein Artikel von vor ein paar Wochen ist: Immobilien-Investment etwas anders. Darin hatte ich ZINSLAND vorgestellt und erklärt, wie das Ganze funktioniert. Andere Immobilien-Crowdinvesting-Plattformen funktionieren bis auf wenige Abweichungen genauso. Der Vollständigkeit halber erwähne ich noch, dass mein damaliger Artikel von ZINSLAND vergütet wurde. Für meinen heutigen ist das nicht der Fall.

Wie analysieren?

Meine Analyse hatte ich mir unterteilt in diese Punkte vorgestellt.

Punkt 1: Ich schaue mir an, was für ein Unternehmen hinter dem Projekt steckt. Ist das ein seit Generationen tätiger erfahrener Bauträger? Das ist der Optimalfall. Ist die Firma noch ganz neu? Das ist der ungünstigste Fall.

Punkt 2: Wie sieht die Finanzierungsstruktur aus? Im Idealfall steckt der Projektentwickler genauso viel eigenes Geld da hinein, wie durch Crowdinvesting an Mezzaninekapital aufgenommen werden soll, und der größte Teil kommt als Fremdkapital von der Bank. Der ungünstigste Fall wäre, es wird kein oder kaum Kredit bei der Bank aufgenommen und im Vergleich zum Eigenkapital soll recht viel über das Crowdinvesting her.

Punkt 3: Ist die Finanzplanung des Projektentwicklers realistisch? Sind die angestrebten Verkaufspreise wirklich erzielbar? Das sollte durch Recherche im Internet herauszufinden sein. Werden Zinsen und Rückzahlung meines Darlehens geleistet werden können, wenn es doch nicht ganz so gut läuft?

Punkt 4: (Optional, sofern erreichbar.) Wie ist mein persönlicher Eindruck vor Ort? Gibt es irgendetwas in der Umgebung, das nicht auf den schönen Projektbildern zu sehen ist, das man wissen sollte? Was für ein Gefühl habe ich dabei? OK, das spielt wahrscheinlich keine Rolle, aber ich bestehe auf mein Placebo 😉 Naja, und es ist immer ein Vorwand für einen Ausflug.

Meine erste „Analyse“

Unter diesen Aspekten habe ich mit der Betrachtung eines Projektes begonnen. Ich werde hier nicht sagen, welches genau es ist, denn ich möchte weder Werbung dafür machen, noch es in Misskredit bringen. Nur soviel: Es geht um Wohnungen, teilweise Bestand, teilweise Neubau.

Ich gebe zu, ich habe mit Punkt 4 angefangen, weil so schönes Wetter war. An der Lage und Umgebung hatte ich im Großen und Ganzen nichts auszusetzen.

Ob die Finanzplanung (Punkt 3) realistisch ist, ist für einen Laien wie mich schwer zu sagen. Ich habe mal nach den üblichen Quadratmeterpreisen beim Verkauf von Wohnungen in jener Gegend gegoogelt und fand niedrigere Werte als die in der Finanzplanung des Projektes angegebenen. Die Kalkulation ist also ganz schön optimistisch, möglicherweise etwas übertrieben.

Die Finanzierungsstruktur (Punkt 2) sieht bezüglich des Verhältnisses von Eigen- zu Mezzanine- zu Fremdkapital recht gut aus. Bei der Finanzierung sind jedoch fast die Hälfte der erwarteten Kaufpreise der Wohnungen schon mit verplant. Ich weiß nicht so recht, ob ich das als besonders genial oder besonders riskant ansehen soll. Ich wähle wohl lieber Worst-Case, also Letzteres.

Zu der Firma, die hinter dem Ganzen steckt, gibt es verschiedene Angaben, wie lange sie schon existiert. Auf der Seite der Crowdinvesting-Plattform steht eine viel kürzere Zeit als auf der Seite der Firma selbst. Wenn ich das richtig verstanden habe, kaufen die sich alle benötigten Leistungen wie Bau usw. zu den Projekten ein. Ich vermute mal, sehr viel mehr Mitarbeiter als die beiden auf der Website wird es kaum geben. Die Referenzliste enthält lauter Projekte, die in etwa mit dem aktuellen vergleichbar sind. Sie haben auch eine klare Idee, welche Art von Projekten sie umsetzen. Das wird auch verständlich kommuniziert.

Mein Urteil dazu ist also: Ganz OK. Es gibt sicher schlechtere Projekte, aber sicher gibt es auch bessere. Es könnte klappen, selbst wenn nicht die gewünschten Verkaufspreise erzielt werden können. In dem Fall macht der Projektentwickler eben keinen oder nur kaum Gewinn, aber die Verbindlichkeiten wird er bedienen können.

Mein Aha-Erlebnis

Dann bin ich allerdings über einen Sachverhalt gestolpert, der mir ein: „Oh nein!“ entlockte. Ich habe mir ganz in Ruhe die Bedingungen angesehen und festgestellt, dass der eigentliche Projektentwickler eine andere Firma ist. OK, es ist eine Tochterfirma, aber eben genau für dieses Projekt gegründet. Das ist offenbar so üblich in der Branche und sicher juristisch völlig korrekt. Ich habe mir daraufhin weitere z.T. abgeschlossene Projekte angesehen. Bei den meisten liegt dieses Konstrukt vor. In meinem betrachteten Beispiel ist es immerhin noch so, dass eine GmbH mit üblicher Einlage von 25.000 € gegründet wurde. Andere Projektentwickler schaffen es, selbst das noch zu umgehen.

Nun ist meine Sicht auf die Dinge im betrachteten Fall: Angenommen ich würde mein Geld dieser Extra-Firma leihen. Wenn das Projekt scheitert, geht diese Firma insolvent. Mein Geld ist verloren, denn es ist bedauerlicherweise ein Nachrangdarlehen. Was verliert nun aber der eigentliche Projektentwickler im Fall des Falles? Sein Eigenkapital und höchstwahrscheinlich die Zinsen an die Bank für das Fremdkapital, denn ich denke, die wird sich nicht auf ein Nachrangdarlehen an die spezifische Projektfirma eingelassen haben. Auf diese Art und Weise können Projektentwickler auch mal ab und zu ein Projekt, das schiefgeht, aushalten.

Fazit

Nun lautet meine Frage: Sind 6 % Zinsen genug unter diesen Bedingungen? Klare Antwort: So sympathisch mir dieses spezielle Projekt auch ist, auf gar keinen Fall!

Was habe ich daraus gelernt? Ich kann meine Analysen zu Immo-Crowdinvesting von jetzt an stark abkürzen. Ich schaue als erstes in den Bedingungen nach, ob eine Firma extra für dieses Projekt gegründet wurde. Wenn ja, spare ich mir alle weiteren Betrachtungen.

Das ist nur meine persönliche Sichtweise aufgrund eigener Überlegungen. Vielleicht habe ich auch irgendwo einen Denkfehler, dann korrigiert mich bitte. Es geht mir hier auch nicht darum, Projektentwickler zu beschimpfen. Ich kann verstehen, warum die das so machen.

Titelbild: Thorben Wengert / pixelio.de

2 Gedanken zu “Wie ich Immobilien-Crowdinvesting-Angebote analysiere

  1. Betonrendite.de - Yanneck-Morten Bliesmer 3. August 2017 / 18:19

    Hallo Petra,
    danke für die ausführlichen Artikel.
    Deinen Punkt 2 bei der Analyse kann ich nicht ganz nachvollziehen. Warum ist es für Dich ungünstig, wenn die Finanzierungsstruktur ohne Bankfinanzierung auskommt?
    Grundsätzlich finde ich den Ansatz zur Risikoeinschätzung sehr erfreulich, weil sich die meisten Anleger wohl nicht annähern so intensiv mit den Risiken der SPV-Konstruktion (Projekt-GmbH) und der Nachrangdarlehen auseinandersetzen werden.
    Ich selbst suche auch schon sehr lange nach einem passenden Projekt, in das ich investieren werde, stolpere bisher aber auch immer wieder bei meiner Risikoeinschätzung (die ich übrigens hier beschreibe: https://www.betonrendite.de/immobilien-crowdinvesting-projektauswahl-risiken/).

    Die Versuchung der 5-7% Rendite pro Jahr bei recht kurzen Laufzeiten lässt das Crowdinvesting nach wie vor sehr attraktiv erscheinen, aber wie risikoadäquat diese Rendite ist, das steht wohl noch in den Sternen.

    Viel Erfolg weiterhin bei der Suche nach einem passenden Projekt.

    BG
    Yanneck

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    • Petra Wolff 3. August 2017 / 18:33

      Hallo Yanneck,

      vielen Dank für Deinen ausführlichen Kommentar.

      Zu Deiner Frage bzgl. Punkt 2. Ich finde es bedenklich, wenn der Projektentwickler nur aus seiner Sicht hoch verzinstes Mezzanine-Kapital über Crowdinvesting aufnehmen will und kein Fremdkapital von der Bank dabei ist. Ich frage mich dann: Warum ist das so? Ist seine Bonität so schlecht, dass die Bank das Risiko nicht zu vernünftigen Konditionen eingehen will? Warum soll ich dann mein Geld riskieren? Das Mezzanine-Kapital, das über das Crowdinvesting eingesammelt wird, soll doch vor allem dazu dienen, Bankkredite zu günstigen Konditionen zu bekommen.

      Viele Grüße
      Petra

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