Ich lerne Immobilien – Teil 4

Inspiriert durch Eure zahlreichen Kommentare zu meinen bisherigen Beiträgen dieser Reihe, durch die Ausführungen von Robert T. Kiyosaki zum Hebeln der Rendite durch Fremdfinanzierung (siehe auch Finanzieller IQ – Teil 5), sowie durch ein Video mit Gerald Hörhan, möchte ich das Thema Immobilien im Hinblick auf Fremdfinanzierung noch einmal aufgreifen.

Zunächst habe ich versucht, Immobilien zu finden, die eine bessere Mietrendite aufweisen als die beiden Beispiele, die ich im dritten Teil dieser Reihe betrachtet habe. Danach habe ich mit Hilfe eines Zinsrechners für Immobiliendarlehen im Internet untersucht, ob es möglich ist, die Rendite durch den Einsatz von Fremdkapital zu hebeln. Abschließend folgen noch ein paar steuerliche Betrachtungen.

Immobiliensuche – Feststellung der erzielbaren Rendite

Ganz grobe Auswahlkriterien bleiben für mich natürlich vermietete und weiterhin gut vermietbare Wohnungen in meiner näheren Umgebung, also im Berliner Raum. Am begehrtesten sind 2 bis 2,5-Zimmer-Wohnungen. Mindestens 50 Quadratmeter sollten es schon sein. Für den Kaufpreis möchte ich einen Maximalbetrag von 75.000 Euro festlegen. Für diesen Preis bekommt man hier ganz vernünftige Eigentumswohnungen, die leicht zu vermieten sind. Weiterhin sollten sie eine Zentralheizung haben und ab der 2. Etage liegen. Ins Erdgeschoss will hier meistens niemand.

Vor etwa drei Wochen habe ich eine Suche beim Immobilienscout durchgeführt. Das waren die Suchkriterien:

  • Eigentumswohnung
  • Berlin
  • Kaufpreis bis 75.000 Euro
  • ab 2 Zimmer
  • ab 50 qm
  • ab 2. Etage
  • Zentralheizung

Als Ergebnis erhielt ich 50 Treffer. Die Zwangsversteigerungen und die unvermieteten habe ich zunächst aussortiert und mir jeweils zu jeder übrigen eine grobe Kennzahl durch den Quotienten aus Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete ausgerechnet. Beispiel: Ein Kaufpreis von 67.000 Euro und eine Jahresnettokaltmiete von 3.400 Euro ergeben eine Kennzahl von 67.000 : 3.400 = 19,7. Als Faustregel gilt hier: Unter 15 wird es interessant. Es war nur ein Objekt dabei, das eine Kennzahl von genau 15 hatte, ein paar lagen zwischen 15 und 16, etliche sogar über 20. Ich habe die Liste zunächst auf diejenigen Angebote mit einer Kennzahl von unter 18 reduziert, weil die eine oder andere Wohnung dabei direkt vom Eigentümer verkauft werden sollte, also ohne Maklerprovision, was sich wieder positiv auf das Endergebnis auswirken würde.

So blieben 10 Angebote übrig. Für diese 10 „Kandidaten“ habe ich dann genauere Renditeberechnungen, wie schon im vorigen Teil dieser Reihe beschrieben, angestellt. Ich habe also Kaufnebenkosten und laufende Kosten berücksichtigt. Nur fünf Objekte erzielten eine Mietrendite von über 4%, nur ein einziges davon eine Rendite von über 5%.

Diese Listen und Berechnungen ließ ich nun drei Wochen lang liegen. Vorgestern habe ich die gleiche Suche noch einmal durchgeführt und bekam 40 Treffer. Nach dem groben ersten Aussortieren, also Weglassen von Zwangsversteigerungen und unvermieteten Wohnungen, und anschließender Betrachtung der Kennzahl, habe ich festgestellt, dass sich acht Objekte meiner ersten reduzierten Liste von vor drei Wochen noch immer darunter befanden. Genau die beiden rentabelsten waren nicht mehr verfügbar. Hinzu kamen zwei neue, von denen eine Wohnung nach genauer Berechnung entfiel und die andere eine Kennzahl von immerhin nur 13,8, jedoch aufgrund hoher laufender Kosten, eine Mietrendite von nur 4,7% aufwies.

Nun habe ich also eine Vorstellung, was momentan ohne Einsatz von Fremdkapital hier in Berlin realisierbar ist. Ich verwende nun die Zahlen aus dem besten Beispiel. Der Einfachheit halber runde ich etwas.

Kaufpreis: 69.500 Euro
Kaufpreis inkl. Nebenkosten: 74.800 Euro (provisionsfrei angeboten)
Einnahmen minus Ausgaben pro Jahr: 3.950 Euro

Das ergibt eine Mietrendite von

3.950 : 74.800 = 5,3%

Einsatz von Fremdkapital zum Hebeln der Rendite

Nun habe ich ein wenig mit dem Zinsrechner für Immobiliendarlehen der comdirect Bank herumgespielt, um einen ersten Eindruck zu erhalten.

Ich wähle hier also aus, dass ich den Kauf einer bestehenden Immoblile, und zwar einer Eigentumswohnung zum Zwecke der Vermietung finanzieren möchte. Nach Eingabe meines Beschäftigungsverhältnisses und meines Geburtsjahres komme ich auf eine zweite Eingabeseite, auf der nun konkrete Zahlen abgefragt werden.

Übrigens habe ich durch Variieren der ersten Eingaben festgestellt, dass das Ergebnis offenbar nichts mit meinem Beschäftigungsverhältnis und meinem Geburtsjahr zu tun hat. Also wird das Ergebnis nur ein „Best-Case“ sein, also die Zahlen sollten nicht zu ernst genommen werden, es handelt sich schließlich noch nicht um ein konkretes Angebot.

Als Kaufpreis ist hier der reine Kaufpreis, also für mein Beispiel 69.500 Euro einzugeben. Ich werde mit einem Eigenkapitalanteil von 20% kalkulieren, also 80% des Kaufpreises möchte ich als Darlehen. Das sind 69.500 Euro x 0,8 = 55.600 Euro. Als Zinsbindung nehme ich 10 Jahre. Ich setze 2% anfängliche Tilgung ein. Weiterhin werden noch einige Angaben zur Wohnung abgefragt, wie Baujahr, Wohnfläche usw. Ich gebe die Werte ein und starte die Berechnung.

Noch einmal die wichtigsten Kriterien:

Darlehenshöhe: 55.600 Euro
Sollzinsbindung: 10 Jahre
anfängliche Tilgung: 2%

Als Ergebnis erhalte ich:

gebundener Sollzinssatz pro Jahr: 2,21%
jährliche Gesamtleistung (Annuität): 4,21%
monatliche Rate: 195,06 Euro
getilgter Betrag bis zum Ende der Sollzinsbindung: 12.432,18 Euro
Restschuld am Ende der Sollzinsbindung: 43.167,82 Euro

Gebühren kostet das Ganze nicht.

Rechnen wir nun mit diesen Zahlen weiter:

Mit diesem Kredit verringern sich die Kaufkosten also zunächst um den Darlehensbetrag von 55.600 Euro. Die gesamten Kaufkosten sind damit also zunächst 74.800 Euro – 55.600 Euro = 19.200 Ruro. Durch den Kredit entstehen 10 Jahre lang Kosten von monatlich 195,06 Euro, das ergibt jährlich 12 x 195,06 Euro = 2.340,72 Euro, also rund 2.341 Euro. Also bleiben im Jahr unterm Strich Einnahmen minus Ausgaben von 3.950 Euro – 2.341 Euro = 1.609 Euro übrig.

Hier noch einmal übersichtlich:

mein Anteil am Kaufpreis: 13.900 Euro
mein Kaufpreis inkl. Nebenkosten: 19.200 Euro
Einnahmen minus Ausgaben pro Jahr: 1.609 Euro

Damit ergibt sich eine jährliche Mietrendite bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital von

1.609 : 19.200 = 8,4%

Nun ist aber noch die Restschuld von rund 43.168 Euro zu erbringen!
Ja, das stimmt. Aber gehen wir davon aus, das man die Wahl hatte, entweder die Wohnung ohne Kredit gleich ganz zu bezahlen oder wie beschrieben zu finanzieren. Bei der ersten Variante ist die Rendite auf das gesamte Kapital bezogen 5,3%. Bei der zweiten Variante hat man nun 55.600 Euro, mit denen man 10 Jahre lang anderweitig arbeiten kann. Von diesen darf man danach auf jeden Fall sogar rund 12.432 Euro, also den getilgten Betrag behalten.

Nach den 10 Jahren gibt es folgende Möglichkeiten:

Möglichkeit 1:

Man findet eine günstige Anschlussfinanzierung, die weiterhin eine gute Rendite bezogen auf das dann schon bereits vor 10 jahren „eingezahlte“ Eigenkapital von 19.200 Euro ergibt.

Möglichkeit 2:

Man findet keine günstige Anschlussfinanzierung und zahlt die Restschuld von 43.168 Euro. Damit erhöht man ab jetzt also das eingezahlte Eigenkapital auf 19.200 Euro + 43.168 Euro = 62.368 Euro, womit die Wohnung nun vollständig bezahlt ist. Nehmen wir weiterhin an, dass die Einnahmen pro Jahr nicht gesteigert werden konnten, was nicht gerade dem besten Fall entspricht. Da die Kreditraten nun entfallen, ergibt das nun unter dem Strich etwa die 3.950 Euro. Bezogen auf die neue Gesamtsumme von 62.368 Euro ist das eine Rendite von
3.950 : 62.368 = 6,3%.

Möglichkeit 3

Man schuldet so um, dass man einen Teil der Restschuld finanziert und den anderen Teil abbezahlt, also eine Zwischenlösung.

Steueraspekte

Zur Komplettierung meines heutigen Artikels noch ein paar Bemerkungen zur Besteuerung des Ganzen. Vom Prinzip beruht jede Steuerberechnung darauf zu ermitteln, wie hoch die Einnahmen waren und wie hoch die Abzüge sind, um die die Einnahmen reduziert werden können. Das können Ausgaben, Abschreibungen oder Pauschbeträge sein. Was übrig bleibt, ist dann das zu versteuernde Einkommen. Das wird für nahezu jede Einkommensart so ermittelt. Am Ende wird alles zusammengerechnet. Das so ermittelte gesamte zu versteuernde Einkommen wird dann in der Steuertabelle nachgeschlagen, um den Steuerbetrag direkt abzulesen. Auf Grundlage dieses Steuerbetrages wiederum werden dann Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer berechnet.

Also die ganze „Steuerwissenschaft“ besteht hier darin, möglichst alles was geht, zur richtigen Zeit als Abzüge geltend zu machen. Wie sieht das nun speziell bei Vermietung aus?

Die Miete, die man regelmäßig erhält, sind die Einnahmen.

Davon können abgezogen werden:

  • Kaufpreis für das Haus (2% im Jahr – insgesamt 50 Jahre lang – für Baujahr nach 1924, davor 2,5%)
  • Hausnebenkosten/Betriebskosten
  • Grundsteuer (meist in den Betriebskosten enthalten)
  • Reparaturen, Instandhaltung, Renovierung
  • Kreditzinsen
  • Kontoführung
  • Fahrtkosten, Maklergebühren bei der Vermietung

Ich will hier keinen Ansruch auf Vollständigkeit erheben, sondern hier nur den Teil davon betrachten, der für mein Beispiel interessant ist. Der Einfachheit halber lasse ich Mietausfall, aber auch Mieterhöhungen, sowie außerplanmäßige Extra-Kosten weg.

Beginnen wir mit der Variante ohne Kredit:

Kaufpreis: 69.500 Euro
Kaufpreis inkl. Nebenkosten: 74.800 Euro (provisionsfrei angeboten)
Einnahmen minus Ausgaben pro Jahr: 3.950 Euro

Die hier ermittelten Einnahmen minus Ausgaben berücksichtigen schon die meisten Kosten. Was noch pro Jahr abgezogen werden kann, sind 2% des Kaufpreises, also 0,02 x 69.500 Euro = 1.390 Euro.

Damit wäre das zu versteuernde Einkommen aus der Vermietung in diesem Fall

3.950 Euro – 1.390 Euro = 2.560 Euro

Nun zur Kredit-Variante. Hier noch einmal die Zahlen:

mein Anteil am Kaufpreis: 13.900 Euro
mein Kaufpreis inkl. Nebenkosten: 19.200 Euro
Einnahmen minus Ausgaben pro Jahr: 1.609 Euro

Bei der Kredit-Variante müssen wir beachten, dass zur Ermittlung des zu versteuernden Einkommens zwar die Kreditzinsen, nicht aber der Betrag zur Tilgung abgezogen werden dürfen. Der Anteil der Zinsen an der monatlichen Rate verringert sich dabei allmählich. Ich setze der Einfachheit halber hier einen Durchschnittsbetrag für die jährliche Tilgung an. Nach 10 Jahren sind etwa 12.432 Euro getilgt, also rund 1.243 Euro pro Jahr.

Diesen Betrag addieren wir zur Ermittlung des zu versteuernden Einkommens zunächst wieder hinzu, da er bei der Ermittlung des zu versteuernden Einkommens nicht abgezogen werden kann.

Dafür können wir jedoch die jährlichen 2% vom Kaufpreis der Immobilie abziehen, also 0,02 x 69.500 Euro = 1.390 Euro.

So erhalten wir in dieser Variante also in etwa ein jährliches zu versteuerndes Einkommen von
1.609 Euro + 1.243 Euro – 1.390 Euro = 1.462 Euro

Wieviel nun an Steuern und Solizuschlag abgezogen wird, richtet sich nach dem gesamten zu versteuernden Einkommen aus allen Einkommensarten.

Nehmen wir an, der persönliche Steuersatz liegt bei 25%. Dann müssten bei der ersten Variante (ohne Kredit) für Steuern und Solidaritätszuschlag gezahlt werden:

2.560 Euro x 0,25 x 1,055 = 675,20 Euro, also rund 675 Euro

Bei der Variante mit Kredit wären das

1.462 Euro x 0,25 x 1,055 = 385,60 Euro, also rund 386 Euro.

(Solidaritätszuschlag sind 5,5% des Steuerbetrages, deshalb der Faktor 1,055 in der Berechnung. Kirchensteuer lasse ich weg, weil die nicht jeder zahlt.)

Damit kämen wir auf folgende auf das eingesetzte Kapital bezogene Nettorenditen:

Variante ohne Kredit:

(3.950 Euro – 675 Euro) : 74.800 Euro = 4,4%

Variante mit Kredit:

(1.609 Euro – 386 Euro) : 19.200 Euro = 6,4%

Fazit

Man kann mit Immobilien doch vergleichsweise gute Renditen erzielen, wenn auch die Ergebnisse meines Beispiels nicht überragend ausfallen. Fremdfinanzierung ist bei diesen niedrigen Zinsen keine so schlechte Idee. Allerdings sind in diesen Berechnungen folgende Sachverhalte nicht enthalten: Mietsteigerungen, aber auch Mietausfall, sowie Kostenänderungen.

Ich habe mir nun einen Eindruck verschafft, worauf man zur Einschätzung der Rentabilität achten sollte.

Nachtrag

Bei den Betrachtungen zur Steuer habe ich 2% vom gesamten Kaufpreis als Abschreibung abgezogen. Das ist nicht korrekt, denn ein Teil des Kaufpreises bezahlt den Grund und Boden, auf dem das Haus steht bzw. meinen Anteil daran. Für diesen darf nichts abgeschrieben werden, also habe ich da etwas zu viel abgezogen. Ich ändere das jetzt in meinen Zahlen trotzdem nicht, denn das Prinzip bleibt ja so, das zu versteuernde Einkommen läge nur etwas höher.

Titelbild zum Artikel: Thorben Wengert / pixelio.de

24 Kommentare

  • Hallo

    ich bin immer wieder begeistert, wie viel Arbeit und Fleiss du in deine Berechnungen investierst.
    Weiter so 🙂

    Ein Frage, was machst du mit dem sogenannten Erneuerungsfonds? Bei Immobilien hat man doch immer irgendwie einen Betrag für Dach, Fassage, Lift etc.

    Gruss
    Matthias

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    • Danke für das Lob.
      Erneuerungsfonds? Ich bin davon ausgegangen, dass die Zahlungen in die Investitionsrücklage für solche Dinge wie Dach usw. verwendet werden, und die habe ich in meinen Berechnungen berücksichtigt.
      Wahrscheinlich muss man dafür noch etwas extra ansetzen. Kann ja sein, dass mal größere Kosten auflaufen, für die die Rücklage eben nicht reicht. Bin eben kein Profi, sondern habe mir das alles zunächst mal zusammengesucht und durchgerechnet.
      Alle Eventualitäten kann man, so denke ich, auch gar nicht vorab durchrechnen.
      Oder ist Erneuerungsfonds nur einfach der schweizerische Begriff für Investitionsrücklage? Wenn ich danach google, kommen vor allem Treffer auf CH-Seiten, wo in etwa das beschrieben wird.

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  • In der Theorie o.k. jetzt mein ABER
    Eine preiswertere Wohnung hat in der Regel einen „Haken“ und dieser Haken ist normal. Es handelt sich um Alter der Küche, Bad, Fenster etc.
    Was einem die Makler und diverse Bücher (schreiben die eigentlich alle voneinander ab ?) verschweigen ist, dass spätestens 10, 20 nach Erstbezug/Neubau Zusatkosten auf einen zukommen.
    Dach, Wärmedämmung etc, da gibts dann schon mal Sonderumlagen, die nicht oder nur teiweise durch die Instandhaltungsrücklage abgedeckt sind. In Folge geht das Wohngeld hoch.
    Ohne die Zusatzinvestitionen ist die Miete nicht zu halten.
    Es kann sein, dass die Wohnung mit dem günstigen Verhältnis von 12 oder 15, in den Folgejahren erst mal 2 bis drei Jahresmieten verschlingt. dann kann man auf natürlichen Mieterwechsel und Mietanpassung setzen.
    Langfristig ist der Immobilienbesitz in Ballungegebieten immer ein Gewinn.

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    • Dein Einwand ist berechtigt. Ich habe mich auch schon gefragt, was passiert, wenn die Investitionsrücklage nicht reicht, um mal größere Kosten, wie z.B. Dachreparatur, zu decken. Dann wird’s teuer. Sicher kann und sollte man beim Kauf einer Wohnung darauf achten, wann zum letzten mal was saniert wurde, ob das Dach z.B. in der jüngeren Vergangenheit schon repariert oder neu gedeckt wurde, wie es mit der Wärmedämmung aussieht usw.
      Apropos Bücher: Kansst Du mir ein gutes Buch zum Thema empfehlen? (Bisher habe ich mir nur alles von Ratgeberseiten aus dem Internet zusammengesucht und systematisiert bzw. anhand von Beispielen veranschaulicht, oder Leute gefragt, die Wohneigentum haben.)

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  • Hallo Petra!
    Großer Respekt für die geleistete Rechenkunst. Ohne die geht es aber nicht. Zwischen der berechneten Theorie und der dann eintretenden Praxis besteht immer eine Diskrepanz. Ich habe ja bekanntlich auch auf Immobilien gesetzt und mit Mietern, deren Verständnis von Wohnkultur, dem Umgang mit meinem Eigentum und ihrer Vorstellung von Zahlungsmoral auch leidvolle und verlustreiche Erlebnisse hinter mir.
    Diese Faktoren lassen sich aber nicht berechnen, so wie das auch bei der Führung von kleinen Unternehmen, die von ebensolchen Faktoren abhängen, der Fall ist. Das unternehmerische Risiko ist allgegenwärtig.
    Der Vorteil ist die Verfügungsgewalt über größere finanzielle Mittel und deren Kontrolle. Dass am Ende dabei die Eigentumswohnung als realer Wert steht, ist das Zubrot, das dir unter normalen stabilen Verhältnissen keiner mehr wegnehmen wird.
    Als Vermieter bist du in erster Linie Unternehmer mit allen Risiken und Vorteilen. Das muss man wollen. Ein bequemes Geldanlage- oder Geldverdienkonzept ist das nicht. Ansonsten wären nicht Tausende auf die Machenschaften der Immobilienverkäufer mit ihren tollen Rechen- und Steuersparmodellen herein gefallen und weil randgenäht, damit pleite gegangen.
    Die Leute waren dann froh, dass sie die Eigentumswohnungen mit herben Verlusten wieder verkaufen durften. Nichts für „Greenhörner“.
    Wenn du Vermieter und somit Immobilienbewirtschafter werden willst, dann tue es. Tue es aber mit aller Konsequenz und mit Herzblut. Der in den Medien verteufelte, blutsaugende, knallharte Vermieter, der gnadenlos die Mieten erhöht und vom Staat und Mieterbund gebremst und reglementiert werden muss, den gibt es vielleicht auch. Der verdient vielleicht auch ein paar Euro mehr mit Schrottimmobilien und halb leerstehenden Abrissgebäuden. Das ist aber nicht der normale Vermieter, der eher mit Verhandlungsgeschick sich Problemen stellt und diese im Sinne seines Engagements vermeidet oder Vorschläge zur Lösung durchsetzt.
    Kurz: Theorie und Praxis liegen oft weit voneinander entfernt.
    Der Malachit.

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    • Vielen Dank, Malachit, für Deinen ausführlichen Kommentar. Der Aufwand beim Vermieten ist mir durchaus bewusst. Deswegen warte ich mit weiteren konkreten Schritten auch noch ab. Ich beobachte weiter die Immobilienangebote, ob das von der Rendite her nicht noch besser geht, damit Aufwand und Nutzen in einem vernünftigen Verhältnis stehen. Ich habe so den Eindruck, dass die Verkaufspreise wegen der günstigen Zinssituation erhöht sind. Ich kann das jedoch nicht beweisen, ist nur so ein Gefühl. Vielleicht sollte ich mich auch mal bei den Angeboten anderer Städte umsehen. Allerdings würde ich schon mit einem Objekt in meiner Nähe anfangen wollen.
      Für die Leute mit den Schrottimmobilien habe ich kein Verständnis. So etwas ist immer sehr reißerisch in den Medien dargestellt. So in etwa: Die armen Opfer, die hereingelegt wurden. Dann stellt sich jedoch heraus, dass sie die Immobilien, die sie gekauft haben, nie gesehen haben, und sich sonst auch nicht darum gekümmert haben, ob und wie man so etwas vermieten kann. Das kommt davon, wenn die Gier den Verstand ausschaltet. Bei den Worten „Steuern sparen“ schaltet sich bei manchen Leuten automatisch das Gehirn ab, anders kann ich mir das nicht erklären.
      Ich finde, überhaupt sollte man bei allen Geldanlagen, ob das nun Immobilien, Aktien, Anleihen oder sonstwas ist, immer erst in Ruhe überlegen und sich nicht unter zeitlichen Druck setzen oder setzen lassen. Wenn man dadurch mal eine Gelegenheit verpassen sollte, ist das nicht so schlimm, denn es kommt die nächste. Schlimmer sind große Verluste, die zu vermeiden gewesen wären.

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  • Durch den Hebel müsstest du dann gleich 2-3 Wohneinheiten kaufen. Zusammen hast du dann erstens dein gesamtes Kapital eingesetzt wie ursprünglich auch angedacht war wenn du es ohne Finanzierung gemacht hättest und zweitens würdest du gleichzeitig dein Risiko minimieren.

    Wenn du alle 3 Wohnungen im gleichen Objekt kaufst, kannst du durchaus weiteres Geld sparen und hättest bei Eigentümerversammlungen auch 3 Stimmen.

    Denn was ich schon öfters gehört habe: Auf den Eigentümerversammlungen werden oft auch Modernisierungen, Umbauten und was weiß ich nicht alles noch vereinbart, bei denen man selbst der Meinung ist dass dies noch Zeit hätte oder nicht nötig wäre.

    Alteingesessene und Besitzer die selbst drin wohnen sehen dann solche Kosten als notwendig an weil sie damit auch ihr alltägliches wohnen verschönern und denen ist zudem auch die Rendite egal.

    Wer allerdings die Wohnung als Kapitalanlage nutzt, dem reicht das nötigste und du müsstest dann Dinge bezahlen die nur deine Rendite auffressen.

    Also wäre für mich auch wichtig, ob das Objekt von Eigentümern bewohnt wird und wie die Anteilsverteilung aussieht. Besser wäre ein Objekt bei dem die Wohnungen zu einem sehr hohen Prozentsatz vermietet sind und die Eigentümer nicht selbts drin wohnen.

    Dann sollte noch kein Überhang von wenigen Eigentümern da sein. Also Eigentümer mit mehreren Wohneinheiten.
    Gruß
    Alex

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  • Hallo Petra,

    tolle Berechnungen die du hier vorstellst! Ich befasse mich selbst auch schon lange mit der Theorie hinter Immobilien, bin aber darüber noch nicht hinaus gekommen. Derzeit empfinde ich, dass ich noch nicht die notwendige „Kapitaldecke“ habe, um gerade dieser Sonderausgaben abdecken zu können.

    Vor einer Weile habe ich mal selbst eine Rechnung dazu veröffentlicht, vielleicht hast du ja Lust dir das auch mal anzuschauen 🙂

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  • Moin,

    ich habe die Berechnungen nicht im Einzelnen nachgerechnet und prüfen können, weil die einzelnen Ein- und Ausgabepositionen nicht offen ausgewiesen sind, sondern saldiert („Einnahmen minus Ausgaben“) und damit nicht beurteilt werden kann ob sie steuerlich relevant sind oder unter Umständen umgelegt werden können. Auch wenn es steuerlich in diesem Fall keine erhebliche Auswirkung hat: Die Abschreibung erstreckt sich nur auf den Anteil des Gebäudes, nicht auf Grund und Boden. Es ist in diesem Fall hilfreich, schon im Kaufvertrag den Kaufpreis aufzuteilen in die beiden Segmente. Ansonsten Bodenrichtwert zugrunde legen. Wenn nicht vorhanden, Anteil Grund und Boden einigermaßen seriös schätzen. Die Zahlungen in die Investitionsrücklage dürfte nur Reparaturen betreffen, welche an Eigentum nach dem WEG vorgenommen werden – also das Gemeinschaftseigentum wie z. B. das Dach. Auch ein Blick in die Teilungserklärung ist dringendst zu empfehlen. Die sind nicht alle gleich. Zum Beispiel ist es nicht unüblich, dass Erneuerungen von Fenstern in den Wohnungen (!) der Eigentümergemeinschaft (!) aufgedrückt werden und dies aus der Erneuerungsrücklage gezahlt wird. Das kann dazu führen, dass in Deiner Wohnung die Fenster zwar energetisch voll daneben sind, aber technisch noch einwandfrei. Bei einem anderen Eigentümer sind die Fenster kaputt und Du zahlst sie mittelbar mit – bekommst selber aber (noch) keine neuen Fenster – weil die sind technisch ja noch in Ordnung. Überhaupt solltest Du wissen, ob ein Investitionsstau besteht und größere Reparaturen bevorstehen (Heizungsanlage, Dach, größere energetische Maßnahmen, Treppenhaus, Aufzug – auch teure Sache), für die die Erneuerungsrücklage nicht reicht und Du evtl. nachschießen musst. Dazu musst Du dann auch wissen, wie hoch die angesparte Erneuerungsrücklage insgesamt ist und wie hoch der auf die Wohnung Deines Interesses entfallende Anteil hieran ist. Ach übrigens: Ist der Anteil an der Erneuerungsrücklage vollständig eingezahlt? Wie sieht es aus mit den Protokollen der Eigentümerversammlungen der letzten zwei bis drei Jahre? Irgendwelche Stinkstiefel als Miteigentümer dabei? Wie sieht die Wohnung selbst aus? Gibt es hier vielleicht einen Investitionsstau? Topmoderne Grün-gelbe Fliesen im Bad (Eighties-Style)? Da ist dann nix mit Erneuerungsrücklage, dass musst Du dann selbst berappen. Wie ist Deine Erwartungshaltung hinsichtlich der Wertentwicklung des Objektes? Bei positiver Entwicklung ist das eine coole Sache. Nach zehn Jahren kannst Du steuerfrei einen Veräußerungsgewinn mitnehmen. Du darfst allerdings die Drei-Objekte-Grenze nicht überschreiten. Sonst wird’s gewerblich und damit richtig teuer.

    Alles nicht so einfach aber durchaus machbar. Ich hoffe Dir ein paar nützliche Hinweise gegeben zu haben.

    Gruß
    JustDoIt

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    • Vielen, vielen Dank, dass Du so eine ausführliche Antwort zu meinem Artikel geschrieben hast. Ich habe zwar eine Menge beim Recherchieren der Fakten und beim Durchführen meiner Beispielrechnungen über die Materie gelernt, aber ebenso viel aus solchen Kommentaren wie von Dir. Deine Hinweise sind überaus nützlich. 🙂

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  • Hallo Petra,
    bin durch Zufall auf Deine Immobilienrecherche gekommen. Für einen Laien hast Du eine fantastische Recherche und Betrachtung gemacht. Alles richtig. Da ich beruflich mit Immobilien zu tun habe, erlaube ich mir noch eigene Erfahrungen dazu zu geben.

    Statistisch betrachtet zahlen 50% der Immobilienbesitzer drauf, weil sie keine Ahnung haben.

    Nun zur Praxis. Ich hatte selber 4 Wohnungen, inzwischen aber wieder 3 verkauft, die vierte steht aus, kommt bald weg.
    Immobilien machen immobil. Du musst Dich immer kümmern. Der Mieter ruft grundsätzlich am Wochenende an, wenn etwas kaputt ist. Er nervt einfach. Bei der Rendite sind die kleinen Reparaturen zu berücksichtigen. Ein kaputter Rollo, Tür schleift, Waschbecken tropft usw.
    Und irgendeine Reparatur kommt immer. Ich hatte praktisch kein Jahr ohne Reparaturen.

    Mieterhöhungen: Wenn Du einen Mieter hast, der pünktlich zahlt und keinen Ärger macht, dem erhöhst Du 5, 6 oder 7 Jahre lang die Miete nicht. Der soll bitte in der Wohnung bleiben.

    Worst Case: Du erwischt einen Mietnomaden. Dann ist die Rendite auf Jahre futsch. Oder Du musst die Wohnung renovieren, 20.000 € sind da schnell weg.

    Sollte aus welchem Grund auch immer einmal finanzielle Not herrschen, dann ist die Wohnung nicht einfach verkauft. Also ist man gezwungen einen Kredit aufzunehmen. Nicht gut.

    Lieber das Geld in 10 Aktien investiert, NULL Arbeit und in 10 Jahren ist die Dividendenrendite ein vielfaches der Mieteinnahmen.

    Ich will niemanden Immobilien ausreden, aber dann das ganze professionell und mit Herzblut. Ich persönlich nehme durch die Erfahrungen der letzten Jahre davon Abstand.

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    • Hallo Alex,
      vielen Dank für Deinen ausführlichen Kommentar.
      Weil ich eben nicht zu den 50% gehören wollte, die draufzahlen, habe ich mich vorher umfassend informiert, wie man hier sehen kann.
      Ich bin auch für mich zunächst zu dem Schluss gekommen, vorerst nicht in Immobilien zu investieren, denn es ist ziemlich schwer, wirklich rentable Objekte zu finden. Außerdem stehen m. E. Aufwand und Nutzen derzeit in keinem vernünftigen Verhältnis.
      Außerdem fühle ich mich auch nicht dazu berufen, mich mit Mietern herumzustreiten. Ich glaube, ich wäre viel zu gutmütig, was dann wieder zu Lasten meiner Rendite gehen würde.
      Deshalb bleibe ich zunächst auch bei relativ konservativen, und dadurch stressfreieren Aktieninvestments.

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  • Hallo Alex,

    Danke auch von mir für Deine Erfahrungen. Sie entsprechen 100%ig meinen Befürchtungen. Ich habe das Vermieten nie ausprobiert und bin aber auch nicht scharf darauf.
    Mir reicht schon das Theater mit dem eigenen Haus, denn da treffen die Aussagen genau so zu: „Immobilien machen immobil. Du musst Dich immer kümmern.“ Allerdings geht es mir beim eigenen Haus auch nicht um Rendite, sondern um Lebensqualität. In die genieße ich trotz der Probleme.

    Aber als Anlageobjekt? – Nein, danke!

    Gruß, Der Privatier

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  • Der letzte Eintrag ist schon ein bisschen her. Dennoch möchte ich gerne noch meine Sicht weitergeben: In Diskussionen um Immobilien dreht es sich wie auch in diesem Strang hier meistens um die drei Themen „Liquidierung“, „Ärger mit Mietern/Mietnomaden“ und „Rendite“. Im Grunde genommen kann man diese Probleme auf jede andere Anlageform adaptieren. Das ginge aber jetzt etwas zu weit und so möchte ich mich darauf beschränken, ein positives Beispiel in Sachen Immobilien anzuführen. Durch die eigene Organisation eines Neubauprojektes habe ich quasi die Wertschöpfungskette verlängert, da ich keine Makler, Architekten u. ä. bezahlen musste, welche bei Immoprojekten immer dankend die Hände weit aufhalten. Das führte seinerzeit dazu, dass sofort ein gegenüber der Darlehensverbindlichkeit (100% Finanzierung) erheblicher Mehrwert (Marktwert) entstanden ist. Nach zehn Jahren Vermietung sah es so aus: Die Darlehensverbindlichkeiten waren durch die Mietzahlungen nicht unerheblich geschrumpft, der Marktwert sogar noch erheblich gestiegen. Nach (nach 10 Jahren auch noch steuerfrei!) Verkauf und Darlehensablösung blieb unter dem Strich ein knapp 6stelliger Betrag über, den ich letztendlich aus NICHTS generiert habe. Zugegeben, es ist sicherlich kein typischer Fall, welcher sich von jedermann ohne weiteres umsetzen lässt. Aber eine derartige Ertrags- und Steuerkonstellation bekommt man m. E. mit keiner anderen Anlage-/Geschäftsform hin. Deshalb kann ich pauschales Immo-Bashing nicht verstehen. Zum Thema „Ärger mit Mietern“ möchte ich noch folgendes zum Besten geben: Natürlich kann man den Leuten nicht in den Kopf sehen. Aber man ist ja selbst bei der Auswahl dabei und hat im Übrigen auch die Möglichkeit, Informationen über die Kandidaten einzuholen. Mit meinen Mietern hatte/habe ich ein ausnahmslos entspanntes und partnerschaftliches Verhältnis. Und ohne jetzt hier einigen Leuten vor den Kopf stoßen zu wollen: Wenn man es nicht aushält, eine Meinungsverschiedenheit auszufechten – gleich ob mit einem Mieter oder einer anderen Person – und statt dessen nur „Anlagen“ ferngelenkt per „Klickiklack“-Mausklick tätigen kann, weil man dann ja keine persönliche Konfrontation hat, sollte man mal etwas an sich arbeiten. Ein bisschen Mut gehört zum Erfolg nämlich schon dazu.

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    • Glückwunsch zu dem guten Deal. Da hast Du wohl alles richtig gemacht. Ich betreibe kein Immo-Bashing, wie Du es nennst. Ich will es auch für mich nicht völlig ausschließen, jemals in Immobilien zu investieren, nur momentan ist es nicht das Richtige. Bei der Sache mit dem Informationen einholen über die Mieter kann ich Dir nur zustimmen. Die Informationen kann man überprüfen. Sicher ist die Nachlässigkeit einiger Vermieter in dieser Beziehung darauf zurückzuführen, dass sie froh sind, überhaupt jemanden gefunden zu haben, der schnell mieten will, dass sie dann eben nicht mehr so genau überprüfen und so auch mal auf Mietnomaden hereinfallen.
      Naja, und zu den anderen Anlagen: So einfach Klick-Klack ist es auch nicht, wenn man erfolgreich sein will. Auch da gehört etwas Mut, aber auch Überlegung dazu.

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  • Interessant. Ich habe mir uberlegt eine Wohnung in Deutschland zu kaufen da der Euro im Moment so niedrig ist.

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    • Viel Erfolg damit! Ich habe allerdings den Eindruck, dass die Kaufpreise für Immobilien momentan vergleichsweise hoch sind. Da nützt dann der niedrige Euro für einen ausländigschen Investor eher nicht so sehr, da sich das mit den hohen Preisen wieder aufheben könnte.

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  • Hi Petra, ich bin gerade über Google auf dein Posting gestoßen. Für einen ersten Überblick sind deine Berechnungen echt gut recherchiert. Ich bin Anfang 30, komme aus NRW und kaufe seit nun 5 Jahren selbst Immobilien als Kapitalanlage. Gerne würde ich euch meine Erfahrungen mitteilen. Oft wird der Vergleich mit Aktien herangezogen. Hier baut man sich ein Portfolio aus vielen Aktien auf und setzt nicht alles auf eine Karte. So muss man das auch mit Immobilien sehen. Wenn man nur eine große Wohnung kauft, erleidet man auch schneller Schiffbruch bei Nichtzahlung, Mietnomaden usw.. Ähnlich wie bei Aktien muss man lieber viele kleine Wohnungen kaufen. Je mehr man hat um so geringer das Risiko. So kann immer mal eine leer stehen oder auch der Ärger mit einem Mieter kann leicht abgefedert werden. Darüber hinaus minimiere ich das Risiko indem ich die Mieter genau screene. Nach Möglichkeit nehme ich Studenten und lasse die Eltern zusätzlich bürgen. Bei Nicht-Studenten lasse ich die Mieter durch den Haus-und-Grund-Solvenzcheck prüfen, alternativ nehme ich die Creditreform. Ich habe aber auch kein Problem mit Mietern wo das Geld direkt von der Arge auf mein Konto kommt. Angefangen hat alles mit einer Altbau-Wohnung (95qm) Anfang 2011 und Ende 2011 kam ein Altbau-MFH mit 530qm (10 Einheiten) dazu. Ab diesem Zeitpunkt war das Risiko bereits gut verteilt. Jedes Objekt betrachte ich jedoch einzeln und sehe zu, dass es optimal läuft. Wenn berechtige Mängel gemeldet werden, schicke ich direkt ohne viel zu diskutieren einen Handwerker meines Vertrauens hin um das Problem zu lösen. Somit schaffe ich ein gutes Miteinander. Mittlerweile sind es 46 Einheiten, alle in Innenstadtlagen. Die ersten Objekte gingen aufgrund guter Bonität sogar als 100% Finanzierungen durch. Ich habe nur die Nebenkosten gezahlt. Einzelne Wohnungen würde ich nur noch in Ausnahmefällen kaufen, da ich somit auch zu 100% über die Investionsrücklage bestimmen kann. Darüber hinaus kann ich die selbst verwalten und spare 20 EUR zzgl. MwSt pro Wohnung an Verwalter-Kosten. Ich achte sehr auf die Lage. Hierbei nehme ich nach Möglichkeiten nur Lagen die sehr innenstadtnah sind und stark im Kommen sind.

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    • Hallo Mahonito,
      vielen Dank für Deinen ausführlichen Kommentar in meinem Blog und entschuldige, dass ich erst jetzt, nach einer Woche, darauf antworte. Hatte in letzter Zeit sehr viel andere Dinge im Kopf.
      Deine Erfahrungen sind wirklich interessant. Alle Achtung, Du scheinst ein Händchen für Immobilien zu haben. Wie hast Du Deine Objekte gefunden? Ich habe so den Eindruck, dass es schwierig ist, lohnende zu finden.

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      • Hallo Petra,

        ich hatte schon an anderer Stelle „angedroht“, über unsere Erfahrungen mit Immobilien zu berichten. Ich selbst lerne, aktiv, Immobilien in NRW (+/-Thailand) seit genau 10 Jahren. Da wir grob so eine Immobilie, die Sie suchen (oder suchten?), mal unser Eigentum nannten, sie aber verkauften (und nicht vermieteten), kurz (wenn das geht) unsere Erfahrungen/Entscheidungen dazu:

        Meine Frau legt Wert auf Eigentum. Ich war vor unserer Ehe eher der Typ Mieter. So kam es, dass wir uns vor nunmehr genau 10 Jahren aus meiner großen, geräumigen Single-Mietwohung, in ein 3 Zimmer 80 qm Neubau-Reihen-Energiespar-Eigentum-Mittelhaus (so etwas gibt es!) *VERKLEINERTEN*.

        Um es kurz und einleitend auf den Punkt zu bringen:

        Ich scheine meine Frau zu spät kennengelernt und zu lange zur Miete gelebt zu haben 🙂 Hätte ich bei meinem Eintritt ins Berufsleben im 1989 noch geteilten West-Berlin mir ein 2-3 Zimmer-Appartment gekauft … ich hätte das rückblickend wohl nie bereut, auch wenn mich die Wiedervereinigung vor ca. 15 Jahren aus (West-) Berlin nach NRW „vertrieben“ hat 🙂

        Wahrscheinlich – ich bin deutlich älter als Mahonito – hätte ich/wir heute ein Portfolio vergleichbar zu dem von Mahonito, nur hätte ich das Vermögen wohl nicht überwiegend in vermieteten deutschen Immobilien – ich denke, dass man dazu einfach der Typ sein muss und, dass Mahonito a) dieser Typ ist und b) mich versteht.

        Unser Immobilenportfolio besteht z.Zt. aus einem doppelt so großen, 100% fremdfinanzierten aber eigengenutzen Reihenmittelhaus in NRW in fast identischer Lage (Kaum 100 m entfernt! Der Zufall wollte es so.) wie unser 3 Zimmer 80 qm Reihenmittelhäuslein, das wir vor 10 Jahren erworben hatten.
        Das Minihäuslein haben wir vor 4 Jahren (nicht trotz sondern gerade wegen der Nähe von weniger als 100 m von unserem jetzigen Wohnsitz) verkauft… (Nettorendite des fremden Kapitals hier in unserer Lage ca. 6,5% p.a. in den vergangenen 10 Jahren; der Verkaufspreis lag 2012 und nach 6 Jahren Eigennutzung um ziemlich genau 45% höher als der Nettokaufpreis in 2006 — 2012 hätte ich rückblickend dann lieber 45% von 400.000 als 45% von 100.000 als Fremdkapitalrendite eingestrichen – aber wer dachte an so was im Jahr 2006, das war vor der housing-bubble, Lehman Brothers und Draghi war noch nicht Präsident der EZB … und kurz nach den Hartz-Reformen, Arbeitslosigkeit in DE gerade auf dem Höchststand).
        Hinzu kommen ein paar Appartments, 1 Haus sowie mehrere Reisfelder in Thailand. Lediglich die Reisfelder werden gelegentlich „vermietet“, sprich verpachtet.

        Meine Meinung:

        Vermietung des (freigewordenen; eigengenutzten; sic) Minihäusleins in DE?

        Never ever!!! Mietnomaden, Klumpenrisiko (siehe auch Mahonito zu Klumpenrisiko und Aktienportfolio).

        Vermietung eines unserer Appartments in Thailand? Puh … ?! Schwierige Frage. Zwei der Appartments dort sind (teilweise) fremdfinanziert und die Zinsen sind in Thailand deutlich höher als hier. Dann noch das Währungs-/Wechselkursrisiko THB/EUR. In finanziell bedrängter Lage (z. B. der THB geht durch die Decke bzw. Euro wertet noch weiter ab) bzw. umgekehrt wirtschafltich/politisch schlechte Lage Thailands… ich denke, wir würden eher verkaufen als vermieten. Während unseres letzten Urlaubs in Thailand habe ich meiner Frau versprochen, unser allerneustes Appartment mit Blick auf den Golf von Thailand nie zu vermieten oder zu verkaufen sondern es eben mindestens bis zu ihrem Tod (mit-) zu finanzieren 🙂 Wir waren dort im Urlaub, um genau diese Entscheidung zu treffen (Vermieten, Verkaufen nach Fertigstellung bzw. 9-11 Monate im Jahr Leerstand und 1-3 Monate im Jahr den Meerblick selbst nutzen).

        Leerstand? Hätte sich fürs deutsche Minihäuslein 4 Jahre rückblickend gut gerechnet (weitere Wertsteigerung+Vorfälligkeitsentschädigung für 4 Jahre), ist in DE aber problematisch (Zweitwohungssteuer, Politik bei Flüchtlingskrise etc.).
        Leerstand In Thailand? Siehe oben: Unser Hobby bzw. ein Traum, den wir uns verwirklichen können 🙂 Bisher i.ü. finanziell sehr lohnenswert. Seit Tsunami, Fukushima und der Reissubventionierung (Taksin, die „Rothemden/Suea daeng“ etc.) sind die Preise von Reisfeldern in Thailand gerade „am (Erdbeben und Tsunami sicheren) Arsch der Welt“ raketenartig durch die Decke gegangen – weniger die Preise von Appartments mit Meerblick oder von solchen im gelegentlich hochwassergefährdeten Bangkok…

        ***Eigengenutze Immobilie?*** ***100% fremdfinanziert*** ohne Währungs-/Wechselkursrisiko/-chance?

        Ausgezeichnete Idee! Sogar in Deutschland! Ich bin meiner Frau dankbar, dass sie mich da mal vor 10 Jahren „in den Hintern getreten“ und mich/uns aus meinem schönen, großen Masionette-Single-Miet-Appartment vertrieben hat.

        (((Ein Freund sagte mir vor nunmehr mehr als 10 Jahren in diesem Zusammenhang, mein 1. Kauf einer Immobilie, ich war und bin mehr Aktien- als Immobilienfan: Ja, schon, aber in einer Aktie kannst Du nicht wohnen! Der Satz hat viel wahres an sich. Ich stimme ihm da rückblickend zu. Ich würde daher den Vermögensaufbau heute in der Reihenfolge 1. eigenes Haus/Wohnung [wenn immer möglich, zu 100% fremdfinanziert und derzeit möglichst wenig tilgen] und 2. Aktien angehen. Ich bin selbst [zunächst unverheiratet] eher den umgekehrten Weg gegangen. Vermieter möchte ich aber nicht sein. Für diese Diversifikation würde ich mir dann eher einen REIT-ETF ins Depot legen. Mahonito macht halt eine bessere Rendite als so ein ETF, weil er, wenn mal die Toilette verstopft ist, einen guten Handwerker kennt und den anruft. Für mich wäre es aber eher eine Horrorvorstellung, in Bangkok, Phuket oder Ko Samui von einem Mieter mit gleichartigem Problem mit seiner Toilette in Köln oder Düsseldorf angerufen zu werden.))).

        Vermietung vs. Verkauf der *selbstgenutzten*, *FREI-werdenden* Immobilie ist hier aber wohl eher nicht das Thema? Die Miete, selbst wenn sie in den ersten Jahren gut und ungestört fließt, gleicht erst mal länger den sofortigen Wertverlust der Immobilie nicht aus, den sich der Eigentümer im Moment der Unterschrift unter dem Mietvertrag einhandelt – wäre meine ehrliche Meinung dazu.

        Noch ein schönes WE

        aksarathai

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        • Vielen Dank für diesen ausführlichen – Kommentar kann man es ja schon nicht mehr nennen – also für diesen ausführlichen und interessanten Beitrag.
          Ich habe das Thema Immobilienkauf zum Zwecke der Geldanlage, also Vermietung, sein lassen, weil
          1. Wenn überhaupt, dann würde ich das in meiner räumlichen Nähe wollen, allerdings gibt es in Berlin momentan kein lohnendes Objekt, das für mich passt. Woanders traue ich es mir nicht zu, den Markt einzuschätzen.
          2. Ich will eigentlich kein Vermieter sein. Wenn, dann würde ich eine Verwaltung beauftragen, sich um alles zu kümmern. Dann lohnt es erst recht nicht.
          3. Ich überlasse die Immobilien Leuten, die es besser können und auch Spaß dran haben und beschränke mich auch eher in Investments in Immobilienfirmen und REITS, um diese Asset-Klasse mit abzudecken.

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  • Pingback: Ich lerne Immobilien – Teil 3 | Sparen, anlegen, frei sein

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