Finanzieller IQ – Teil 5

Innerhalb meiner Reihe zu „Increase Your Financial IQ“ von Robert T. Kiyosaki habe ich mich bisher mit den ersten drei finanziellen IQs befasst. Es ging bisher darum, mehr Geld zu verdienen, sein Geld zu schützen bzw. zu budgetieren.

Das heutige Thema ist:

Financial IQ #4: Leverage Your Money – Dein Geld hebeln

Was erklärt der Autor Robert Kiyosaki dazu?

Wenn man den Inhalt in nur einem Satz zusammenfassen müsste, so würde der lauten:

Setze in Investments, über die Du die Kontrolle hast, fremdes Kapital ein, um Deine Rendite zu hebeln, also zu vervielfachen.

Kurz gesagt: Doing more with less. (Mehr tun mit weniger.)

Das klingt riskant, ist es aber nicht, wenn die zwei grundlegenden Faktoren Kontrolle und Hebelwirkung zusammen auftreten.

Besonders riskant ist es nur dann, wenn man nicht die Kontrolle hat, z.B. indem man durch Optionen versucht, Hebel auf die Entwicklung von Aktienkursen oder Rohstoffpreisen anzusetzen.

Als Investment mit Kontrolle, bei dem man Hebel ansetzen kann, führt der Autor Immobilien an, aber auch nur unter passenden Bedingungen. Er schaut hier bei seinen eigenen Engagements vor allem auf die Rendite, die er damit erwirtschaften kann. Diese hängt vom Umfeld ab, also von Jobs, Bezahlung, demografischer Entwicklung, lokaler Wirtschaft, Angebot und Nachfrage bezahlbarer Wohnungen. Weiterhin kann man selbst die möglichen Mieteinnahmen, also die Rendite beeinflussen. Das erklärt Kiyosaki am Beispiel einer seiner Wohnanlagen. Er lässt Waschmaschinen und Trockner installieren, die Landschaft gestalten usw., so dass er die Miete erhöhen kann. Das finanziert er durch Bankkredit. Wenn er es schafft, dass die Zusatzeinnahmen die Kredite bedienen und darüber hinaus noch etwas übrig bleibt, hat er sein Kapital gehebelt. Er hat die Rendite erhöht ohne zusätzliches Kapital einzusetzen. Weiterhin können bei mehr zusammenhängendem Eigentum Kosten gespart werden. Kosten können vom zu versteuerndem Einkommen abgezogen werden. Nach Kündigung eines Mieters kann man durch entsprechende Maßnahmen Einfluss darauf nehmen, dass möglichst schnell wieder vermietet werden kann. Kontrolle hat man also hier sowohl auf Einnahmen, Ausgaben und Management, alle drei sollte man nicht vernachlässigen. Insgesamt kommt es bei Immobilieninvestments darauf an, gute Partner, gute Finanzierung und gutes Management zu haben.

Beim Investment in Aktien, Anleihen und Fonds hat man kaum die Kontrolle, deshalb investiert Kiyosaki nicht so gerne darin. Er sagt, dass die meisten Menschen in solche Anlagen investieren, weil sie keine Kontrolle wollen.

Drei Schlüsselbegriffe zu diesem finanziellen IQ Nummer 4 sind:

  • OPM = other people’s money
  • ROI = return on investment
  • IRR = internal rate of return

Wie hängen diese drei zusammen bzw. wie sind sie zu verstehen?
Durch Einsatz von OPM und durch Erhöhung der IRR erhöht man sein ROI.
Oder: Indem man Fremdkapital für sich nutzt und auch „interne Renditen“ schafft bzw. erhöht, erhöht man die Rendite auf das eigene Investment. Das ist das, was die Hebelwirkung ausmacht.

Was ist denn nun mit IRR gemeint?
Internal rate of return misst andere Renditen und Hebel, die ein gutes Investment liefern kann: Steuereinsparung durch Abschreibung = Phantomeinkommen, gibt es nicht für Investitionen in Aktien usw., Amortisation – wenn z.B. durch Mieten die Schulden getilgt werden, ist das auch eine Art Einkommen. Währenddessen habe ich aber die Steuervorteile, die mit dem Investment verbunden sind, sowie Aufwertung, also Wertsteigerung, durch die mehr Miete erzielt wird.

Der Autor erklärt dann noch, dass es drei Typen von Investoren gibt:

  • Solche, die auf Wertsteigerung aus sind. Also die wollen kaufen und teurer verkaufen.
  • Solche, die auf Cashflow aus sind, also auf laufendes passives Einkommen.
  • Solche, die sowohl auf Wertsteigerung als auch auf Cashflow aus sind.

Letztere sind am besten dran, sofern sie es schaffen. Durch Wertsteigerung bekommt man weitere Kredite, mit denen sich refinanzieren lässt, wodurch man die Rendite weiter hebeln kann.

Neuer Kapitalismus beruht auf dem Einsatz von Schulden, um reicher zu werden.

Fazit:
Je höher Deine finanzielle Intelligenz ist, insbesondere der finanzielle IQ Nummer 4, desto mehr kannst Du mit dem Einsatz von weniger verdienen.

Was fällt mir dazu ein?

Die Ausführungen zu diesem finanziellen IQ Nummer 4 haben mich besonders beeindruckt. Zugegeben, was den Einsatz von Hebeln auf mein Kapital angeht, bin ich bisher ein Neandertaler.

Allerdings investiere ich in der Hauptsache in Aktien. Mir ist bewusst, dass ich hier nicht die volle Kontrolle habe, deshalb setze ich hier nur eigenes Geld ein, das ich in den nächsten Jahren nicht brauche. Da ich jedoch bei der Auswahl nach vernünftigen Kriterien vorgehe, ist es wiederum aber auch kein Glücksspiel, wenn man mal von kurzfristigen Kursschwankungen absieht. Ich lege sowohl auf Dividenden-Cashflow als auch auf Wertsteigerung Wert. In einem stimme ich allerdings Robert Kiyosaki nicht zu. Er wirft Aktien mit Anleihen in einen Topf und bezeichnet beides als „paper assets“. Bei Anleihen mag das stimmen. Denn das sind wirklich nichts weiter als Schuldscheine. Über den Kauf von Aktien beteilige ich mich jedoch an Unternehmen und werde Miteigentümer, wenn auch nur eines klitzekleinen Teils. Ich finde also, hinter Aktien von soliden Unternehmen steckt doch etwas mehr Substanz als in einem „paper asset“.

Was die Investments in Immobilien mit voller Kontrolle angeht, kann man eine Menge vom Autor lernen. Zwar finde ich, das alles ist etwas vereinfacht dargestellt, denn man kann nicht beliebig modernisieren und dann die Miete erhöhen, das ist hier in Deutschland ziemlich streng geregelt. Vielleicht ist es in den USA lockerer. Überhaupt kann man hier aufgrund der Medien fast den Eindruck bekommen: Vermieter sind meistens böse, weil sie die armen Mieter finanziell ausquetschen. Selten wird das mal objektiv von beiden Seiten betrachtet. Na egal, auf jeden Fall fühle ich mich nun angeregt, mich doch noch einmal mit dem Thema Immobilien, insbesondere mit teilweise fremdfinanzierten Immobilien zu befassen. In meinen Artikeln „Ich lerne Immobilien – Teil 1, 2 und 3“ hatte ich bereits begonnen, mich in die Materie einzuarbeiten. Nach zwei Beispielrechnungen für die Mietrendite und nur vagen Überlegungen, wie so etwas auf Kredit laufen könnte, hatte ich das für mich zunächst als nicht lohnend abgetan.

Also werde ich mich noch ausführlicher mit dem Thema Fremdfinanzierung beschäftigen und die Reihe „Ich lerne Immobilien“ demnächst fortsetzen.
In dieser Reihe zum finanziellen IQ befasse ich mich das nächste Mal mit dem fünften IQ. Fortsetzung folgt …
zu Teil 6

Titelbild zum Artikel: C. Nöhren / pixelio.de

5 Kommentare

Kommentar verfassen

Trage deine Daten unten ein oder klicke ein Icon um dich einzuloggen:

WordPress.com-Logo

Du kommentierst mit Deinem WordPress.com-Konto. Abmelden / Ändern )

Twitter-Bild

Du kommentierst mit Deinem Twitter-Konto. Abmelden / Ändern )

Facebook-Foto

Du kommentierst mit Deinem Facebook-Konto. Abmelden / Ändern )

Google+ Foto

Du kommentierst mit Deinem Google+-Konto. Abmelden / Ändern )

Verbinde mit %s