Ich lerne Immobilien – Teil 3

Heute will ich mich mit laufenden Kosten speziell von Eigentumswohnungen befassen und mich endlich dem wichtigsten Punkt widmen, der Renditeberechnung. Denn nur anhand der Rendite lässt sich feststellen, ob sich der ganze Aufwand überhaupt lohnt.

Das Hausgeld

Dieses ist monatlich zu zahlen und umfasst im Wesentlichen die folgenden drei Bestandteile:

  • Betriebskosten
  • Instandhaltungsrücklage/Instandhaltungskosten
  • Verwaltungskosten

Die Betriebskosten sind das, was auch jedem Mieter geläufig sein sollte, also Kosten für Hausmeister, Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Grundsteuer, Kabelanschluss, Gemeinschaftsstrom (Treppenlicht), Aufzugswartung usw. Diese Kosten werden direkt an den Mieter weitergeleitet, sofern die Wohnung vermietet ist. Ist sie das nicht, muss man diese Kosten selbst tragen.

Die Instandhaltungsrücklage hatte ich im Teil 2 im Zusammenhang mit möglichen bzw. wahrscheinlichen Mängeln an Häusern bestimmter Baujahre bereits erklärt. Weiterhin können Kosten für kleine Instandhaltungen (kleine Reparaturen am Gemeinschaftseigentum) anfallen.

Kosten für die Verwaltung werden üblicherweise pro Wohnung berechnet. Dazu gehören auch Verwaltungsnebenkosten. das sind zum Beispiel Aufwand bei der Organisation der Eigentümerversammlungen; Kosten für Wirtschaftsprüfung usw.

Die Höhe der Instandhaltungsrücklage

Zur Ermittlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage gibt es verschiedene mehr oder weniger komplizierte Möglichkeiten. Logischerweise benötigen ältere Häuser eine höhere Instandhaltungsrücklage, da daran mit der Zeit mehr Reparaturbedarf besteht. Es gibt eine Berechnungsverordnung, die die Höhe der Zahlungen für die Instandhaltungsrücklage begrenzt. Nach dieser darf die jährliche Instandhaltungsrücklage pro Quadratmeter Wohnfläche je nach Bezugsfertigkeit des Hauses nicht höher sein als

Bezugsfertigkeit vor max. jährl. Instandhaltungsrücklage pro qm
weniger als 22 Jahren 7,10 Euro
mindestens 22 Jahren 9,00 Euro
mindestens 32 Jahren 11,50 Euro

Die Höhe der Verwaltungskosten

Die Verwaltungskosten werden nicht nach Quadratmetern, sondern pro Wohnung abgerechnet. Hier gibt es Unterschiede zwischen den Bundesländern. Die Kosten können sich pro Monat pro Wohnung von 20,00 € bis fast 40,00 € bewegen. In der folgenden Tabelle wird das in etwa dargestellt.

Bundesland Verwaltungskosten pro Monat pro Wohnung
Baden-Württemberg 26,43 – 29,07 Euro
Bayern 31,89 – 33,89 Euro
Berlin 23,61 – 23,95 Euro
Brandenburg 30,23 – 31,12 Euro
Bremen 22,74 – 26,29 Euro
Hamburg 29,29 – 38,55 Euro
Hessen 26,07 – 31,03 Euro
Mecklenburg-Vorpommern 18,02 – 20,12 Euro
Niedersachsen 23,00 – 25,33 Euro
Nordrhein-Westfalen 26,28 – 26,60 Euro
Rheinland-Pfalz 30,71 – 33,30 Euro
Saarland 35,46 – 35,99 Euro
Sachsen 17,85 – 21,65 Euro
Sachsen-Anhalt 20,94 – 22,35 Euro
Schleswig-Holstein 24,02 – 27,31 Euro
Thüringen 21,27 – 33,78 Euro

Renditeberechnung

Jetzt haben wir in etwa alles zusammen, um zu einem konkreten Angebot eine Renditeberechnung, oder besser gesagt, eine Renditeschätzung, vornehmen zu können.

In Teil 1 meiner Ausführungen hatte ich mich mit Kaufkosten und Kaufnebenkosten beschäftigt, Ob ein Kaufpreis angemessen ist, hatte ich dabei zunächst außen vor gelassen. Es gibt komplizierte Berechnungsformeln für Verkehrswert bzw. alle möglichen Hinweise, die man bei der Ermittlung des Marktwertes beachten sollte. Ich finde, wenn man die Immobilie durchgehend oder fast durchgehend so vermieten kann, dass insgesamt eine gute Rendite herauskommt, dann ist der Kaufpreis in Ordnung. Deshalb verzichte ich auch weiterhin auf komplizierte Preiseinschätzungen über Verkehrswert bzw. Marktwert.

Die Formel für die Renditeberechnung ist recht einfach:

Rendite = (Einnahmen – Ausgaben) : (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Das ist die einzig interessante Rendite, anstelle einfach die Jahresmiete zum Kaufpreis ins Verhältnis zu setzen, werden auch die laufenden Kosten und die Kaufnebenkosten einbezogen.

Beispielberechnungen

Nachdem ich nun zusammengetragen habe, welche Informationen ich zur Einschätzung eines Angebotes benötige, schaue ich mir konkrete Beispiele an.
Habe beim Immobilienscout zwei Angebote von bereits vermieteten Wohnungen herausgepickt.

Beispiel 1

2-Zimmer-Wohnung im Berliner Süden
Wohnfläche: 44,42 qm
Kaufpreis: 60.000 Euro
Maklerprovision: 7,14% inkl. MwSt.
Mieteinnahmen pro Monat: 275,40 Euro
Hausgeld: 188,27 Euro
Baujahr: 1930
Modernisierung: 2002 grundsaniert – Wärmeschutz, neue Dächer, Holzfenster mit Isolierverglasung, neue Versorgungsleitungen, Bäder und Küchen saniert und modernisiert, Hauseingänge und Hausaufgänge auch,
Wohnung hat Dielenfußboden, parkähnlichen Innenhof,
gefliestes Duschbad mit WC – mit Fenster,
Zentralheizung

Kaufkosten gesamt:

Kaufpreis: 60.000
Grunderwerbsteuer (6% in Berlin): 60.000 x 0,06 = 3.600
Maklerprovision: 60.000 x 0,0714 = 4.284
Notar- und Gerichtskosten (rund 1,5%): 60.000 x 0,015 = 900
Finanzierungsgebühren lasse ich weg, da ich Kauf ohne Kredit betrachte.
Vorkaufsrecht Verzichtserklärungen sowie Verwalterzustimmung lasse ich weg, habe die Notar- und Gerichtskosten schon entsprechend großzügig angesetzt.

Haben damit also für Kaufpreis plus Kaufnebenkosten insgesamt 68.784 Euro

Nun zu den jährlichen Einnahmen und Ausgaben:

Die angegebenen Mieteinnahmen sind höchstwahrscheinlich nur die Kaltmiete.
Im Jahr sind das also 275,40 x 12 = 3.304,80, also rund 3.305 Euro.

Das gesamte Hausgeld braucht bei der Betrachtung nicht davon abgezogen zu werden, das die Betriebskosten an den Mieter weitergereicht werden. Also nur den Teil für Instandhaltung und Verwaltung. Auch wenn das Haus saniert wurde, ist es sehr alt. Ich gehe deshalb von jährlichen 11,50 Euro Instandhaltungsrücklage pro Quadratmeter Wohnfläche aus. Bei 44,42 qm sind das jährlich also
11,50 x 44,42 = 510,83, also etwa 511 Euro.
Einen Extra-Betrag für Instandhaltung am eigenen Eigentum lasse ich weg, da ich bei der Instandhaltungsrücklage schon recht großzügog war.

Als Kosten für die Verwaltung setze ich rund 24 Euro pro Monat an, siehe obige Tabelle – Zeile Berlin. Damit sind das 288 Euro im Jahr.

Damit sind die jährlichen Kosten also insgesamt 799 Euro.

Ziehen wir das von den jährlichen Einnahmen ab, bleiben pro Jahr 2.506 Euro übrig.
Das ist bezogen auf die gesamten Kaufkosten eine Rendite von:

2.506 : 68.784 = 3,64%

Das kommt aber nur dann in etwa heraus, wenn die Wohnung durchgehend vermietet ist und keine unvorhergesehenen Kosten entstehen. Diese Wohnung würde ich nicht als Geldanlage in Betracht ziehen.

Beispiel 2

ebenfalls 2-Zimmer-Wohnung im Berliner Süden
Wohnfläche: 40,70 qm
Kaufpreis: 55.000 Euro
Maklerprovision: 3,57% inkl. MwSt.
Mieteinnahmen pro Monat: 223,58 Euro
Hausgeld: nicht angegeben
Baujahr: 1930
saniert – ohne weitere Angaben
Wohnung hat Dielenfußboden mit PVC-Belag darüber, Südbalkon, gefliestes Duschbad mit WC – mit Fenster, Zentralheizung

Kaufkosten gesamt:

Kaufpreis: 55.000
Grunderwerbsteuer (6% in Berlin): 55.000 x 0,06 = 3.300
Maklerprovision: 55.000 x 0,0357 = 1.963,50, rd. 1.964
Notar- und Gerichtskosten (rund 1,5%): 55.000 x 0,015 = 825
Finanzierungsgebühren lasse ich weg, da ich Kauf ohne Kredit betrachte.
Vorkaufsrecht Verzichtserklärungen sowie Verwalterzustimmung lasse ich ebenfalls wieder weg, habe die Notar- und Gerichtskosten schon entsprechend großzügig angesetzt.

Damit kostet die Wohnung also insgesamt 61.089

Die jährlichen Mieteinnahmen: 223,58 x 12 = 2.682,96, rd. 2.683

Wie schon in Beispiel 1 ist das die Kaltmiete, also ohne die Betriebskosten. Ziehe also nur noch Instandhaltungs- und Verwaltungskosten ab.

Setze auch hier die maximal zulässige Instandhaltungsrücklage von 11,50 Euro pro Jahr pro Quadratmeter an. Das sind also insgesmat
11,50 x 40,70 = 468,05, rd. 468 Euro

Als Kosten für die Verwaltung setze ich wie im vorigen Beispiel auch 24 Euro pro Monat an. Damit sind das auch hier. 288 Euro.

Damit sind die jährlichen Kosten also etwa 756 Euro. Also bleiben nach Abzug dieser Kosten von den jährlichen Einnahmen noch 2.683 – 756 = 1.927 Euro übrig.

Das ist bezogen auf die gesamten Kaufkosten eine Rendite von

1.927 : 61.089 = 3,15%

Auch wieder nur dann, wenn durchgehend vermietet ist. Das Ergebnis ist also noch schlechter als beim vorigen Beispiel, auch wenn das Angebot zunächst günstger aussieht.

Fazit

Eine Rendite von mehr als 3% ist in der aktuellen Zinssituation zwar schon ganz gut. Allerdings stehen hier für mich Aufwand und Nutzen in keinem akzeptablen Verhältnis.

Immerhin habe ich einiges zum Thema gelernt, und es ist durchaus möglich, dass ich irgendwann, wenn die Situation günstiger ist, doch einen Immobilienkauf in Betracht ziehen werde.

Bisher schaue ich mich jedoch lieber weiterhin am Aktienmarkt um, wenn auch sehr vorsichtig. Durch die gestrige erneute Senkung des Leitzinses werden die Marktteilnehmer immer euphorischer. So ist es inzwischen nicht mehr so einfach, günstige Value-Aktien zu finden. Aber das ist ein anderes Thema.

zu Teil 4

17 Kommentare

  • Ohne es jemals so detailliert durchgerechnet zu haben, würde ich trotzdem dem Fazit jederzeit zustimmen: Aufwand und Nutzen stehen in keinem akzeptablen Verhältnis!

    Was mich ganz besonders von einer Investition in Immobilien abhält, ist das Theater, das ich mit den eigenen Mietern, mit den Mit-Mietern, Verwaltern und Handwerkern veranstalten müsste.
    Dagegen ist der Handel mit Wertpapieren sehr viel stressfreier: Keine Abstimmungen, keine Verhandlungen, keine Diskussionen, ein Klick und Kauf oder Verkauf sind erledigt. Und wenn ich es mir anders überlege, mache ich alles nach 5 Minuten wieder rückgängig.

    Was ich hier aber bei der sonst sehr sorgfältigen Rendite-Berechnung vermisse. ist aber eine alternative Betrachtung mit einer (teilweisen) Fremdfinanzierung!

    Wer nämlich die von mir mich als negativ empfundenen Begleitumstände einer Immobilieninvestition nicht scheut, der müsste bei den heutigen Zinskonditionen eigentlich eine recht ordentliche Rendite auf sein eingesetztes Eigenkapital erzielen können.

    Eine solche Rechnung würde mich einmal interessieren. Vielleicht auch zwei alternativen EK-Anteilen, um den Unterschied zu verdeutlichen.

    Gruß, Der Privatier

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  • Rechnen wir mal ganz grob für Beispiel 2:

    Nehmen wir an, 40.000 wären auf Kredit. Also würden wir einen Eigenanteil von 21.089 selbst aufbringen.

    Setzen wir mal die jährlichen Zinsen mit 2% an. Das ist ziemlich nett von der Bank. Zinsen ohne Tilgung wären dann 800 im Jahr, Die müssten wir noch von den Einnahmen abziehen.

    Wir hätten also jährliche Einnahmen von 1.927 – 800 = 1.127.

    Das wäre also eine Rendite bezogen aufs Eigenkapital von
    1.127 : 21.089 = 5,39%.

    Das hört sich zwar gut an, funktioniert so aber nicht. Denn es sollte noch ein wenig von dem Kredit getilgt werden. Es wird nicht ewig diese günstigen Zinsen geben, und dann kann das schnell ins Gegenteil umschlagen.

    Wie lange wollen wir tilgen?. Nehmen wir 20 Jahre an. Das wären dann im Jahr im Schnitt 2.000. Autsch! Das übersteigt die jährlichen Einnahmen. Zwar sinken die Zinsen, je mehr getilgt wurde. Trotzdem, das kann man hin und herrechnen wie man will und auch exaktere Betrachtungen anstellen. Es lohnt nicht!

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  • 3% bis 5% sind realistisch, alles andere schön gerechnet, Also hat Petra richtig gerechent.

    Zur Instandhaltungsrücklage ist zu sagen, dass die deutlich niedriger sein kann und oft auch ist.
    Das kann entweder fahlässig sein oder – die Immobilie ist beim Neubau so hochwertig gebaut worden, das sie z.B 20 Jahre ohne Sanierungsbedarf übersteht, kein seltener Fall.
    Erst dann ist eine Erhöhung von niedrigem Niveau aus fällig, denn die in 20 Jahren verzinsten angesparten beträge fangen dann erste größere Reparaturen auf.

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  • Hallo Petra!
    Respekt! Ganz sorgfältig recherchierter Blogbeitrag. Dir wird garantiert kein Makler eine Steuersparimmobilie andrehen, wie es zu tausenden passiert ist. Wie du schon richtig erkannt hast, zahlt man bei einer Finanzierung durch Zins und Tilgung zunächst drauf. Die mit Vermieterrisiko einher gehende Mieteinnahme deckt die monatlichen Verbindlichkeiten kaum ab. Ziel ist das Eigentum nach 20 Jahren. (dein Beispiel) Bei deinem Finanzierungsbeispiel hast du aber 40.000 Euro cash übrig. Wenn du eine Geldanlage findest, die dir über den längeren Zeitraum gute Zinsen einbringt, dann könntest du das als weitere Einnahme gegenrechnen. Nach 20 Jahren hast du dann die 40.000 wieder frei und die Wohnung auch noch. Diese Einnahme wäre dann auch vom Vermieterrisiko ausgenommen. Wenn du mit den Zinseinnahmen unter der Freigrenze bleibst, sind sie steuerfrei. Die Schuldzinsen für den Wohnungskaufkredit kannst du aber voll steuerlich absetzen. Abschreibungen auf die Immobilie übrigens auch. Insgesamt kommen da auch ein paar Hunderter zusammen. Müsstest du dir ausrechnen.
    Allerdings bist du dann mit deinen Anlagen fest gebunden und kannst nicht auf eventuelle globale Veränderungen reagieren. Große Geldsummen langfristig auf Konten zu parken, um damit Geld zu verdienen, ist allerdings in diesen, finanzmarktmäßig betrachtet unsicheren Zeiten, nicht ganz ungefährlich. Andererseits hast du durch eine solche Variante eine Streuung deiner Anlagen vorgenommen. Das ist günstig! In anderen Börsenprodukten steckt ebenfalls ein Risiko, aber man ist flexibler.
    Die Entscheidung musst du selber treffen.
    Der Malachit.

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  • Hört sich jetzt wirklich nicht nach dem Schnapper schlechthin an. Es sind aber auch ein paar Ungenauigkeiten in der Berechnung. Es wäre bei der Betrachtung des Kaufpreises interessant, wieviel Instandhaltungsrücklage denn zu der Wohnung gehört. Die kauft man nämlich mit und gehört zum Kaufpreis dazu. Dann wäre noch interessant, wie hoch die jährliche Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage tatsächlich ist. Die 11,50 EUR sind das Maximum. Wird das auch so erhoben? Dann fehlt noch die Betrachtung der Mietpreissteigerung. Ich habe z. B. jetzt die Situation, dass ich Häuser habe, bei denen die Zinsbindungsfrist jetzt ausläuft. Ich zahle zukünftig 2 Punkte weniger, habe aber in den Jahren bei Mieterwechseln deutlich höhere Mieteinnahmen erzielen können. Inflation halt. Da geht jetzt von der Tilgung her richtig die Luzie ab. Bei Dir wäre es aber angesichts der Zinssituation nur die mögliche Mietsteigerung. Übrigens: Einkommensteuer hast Du auch noch nicht drin.

    Es geht mir nicht darum, die Sachen schön zu reden und zu rechnen. Bei mir rechnen sich Immobilien super. Das sind aber auch individuelle Umstände die so nicht für jeden gelten, weil ich quasi die Wertschöpfungskette noch verlängere…

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    • Hallo,
      vielen Dank für Deinen Kommentar. Ich habe einfach keine genaueren Werte für meine Rechenbeispiele. Habe nur Beispiele aus dem Immobilienscout herausgesucht und dann eben mit dem gerechnet, oder besser geschätzt, was ich hatte.
      Ich würde die Immobilie auch nicht finanzieren wollen, also würden Kredit, Tilgung usw. entfallen.
      Kannst Du mir vielleicht realistische Zahlen für die Instandhaltungsrücklage sagen, sofern es Dir für vergleichbare Objekte möglich ist. Wenn Du sie nicht hier öffentlich posten willst, vielleicht per PN?
      Ich habe mich gerade in die Materie eingearbeitet und keinerlei praktische Erfahrungen damit. Wollte zunächst einschätzen können, ob Aufwand und Nutzen in einem vernünftigen Verhältnis stehen. Bin für jeden Hinweis bzw. praktischen Tipp dankbar.
      Mit den Auswirkungen eines Immobilienkaufes auf die Einkommensteuer habe ich mich bisher überhaupt nicht befasst.

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  • Hi,
    kein Ding: Ich zahle sage und schreibe 2,10 EUR je qm Wohnfläche in die Erneuerungsrücklage. Es handelt sich dabei jedoch um eine Wohnung in einer Anlage Baujahr 2003. Ist also ein Vergleich Äpfel mit Birnen. Die anderen Objekte gehören mir allein. Da ist nix mit Wohnungseigentumsgesetz, Teilungserklärung, Rücklagen. Und vor allem auch nicht mit irgendwelchen profilierungsgeilen Erklärbären bei den Eigentümerversammlungen. Ich gebe mittlerweile meine Stimme schon dem Hausverwalter. Die Wohnung läuft ertragsmäßig ganz gut, aber ich habe halt auch gelernt, dass ich besser mit „ganz eigenen“ Immobilien klarkomme und lieber mein eigener Herr bin.

    Steuer ist nicht schwer. Vereinfacht gesagt: Mieteinnahmen ./. Abschreibung ./. Zinsen ./. Aufwendungen für Instandhaltung ./. evtl. Hausverwaltungskosten = Einkünfte aus Vermietung.
    Dann gehst Du auf

    https://www.bmf-steuerrechner.de/ekst/?

    Und berechnest die Steuerlast mit Deinem aktuellen Jahreseinkommen. Dann rechnest Du zu Deinem Jahreseinkommen die Einkünfte aus Vermietung (können sogar negativ sein!) hinzu und führst die Berechnung erneut aus. Dann siehst Du die steuerliche Auswirkung.
    Alles gar nicht so schwer. Vor über zehn Jahren war es eine dolle Sache. Da konnte ich bei Neubauten noch 5% AfA in Anspruch nehmen. Das führte zusammen mit den damals recht hohen Zinsen zu negativen Einkünften und bescherte mir jährlich je Immobilie einige hundert Euro Steuerersparnis. Und dann hätte man die Dinger nach 10 Jahren sogar noch steuerfrei verkaufen können. Hab ich aber nicht gemacht. Und AfA ist auch nur noch 2% im Normalfall.

    Ist alles gar nicht so schwer. Ich habe eine Menge Erfolg damit. Aber ich sag es nochmal: Ich mach mein eigenes Ding. Keine Hausgemeinschaften mehr und auch keine Bauten mehr mit anderen zusammen. Gibt nur Ärger.

    Wenn Du noch was wissen willst: Man raus damit.
    Gruß
    JustDoIt

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    • Vielen Dank für Deine offenen Worte. Es ist natürlich ideal, wenn man die alleinige Entscheidungsgewalt hat. Aber ich denke, ich würde auch mit Gemeinschaftseigentum klar kommen, weil ich ein recht geduldiger und toleranter Mensch bin. Da lass ich den „Erklärbären“ eben erklären, denn das liegt in seiner Natur. Hauptsache, das Ergebnis ist OK. Momentan habe ich zwar kein geeignetes Immobilieninvestment im Fokus, aber vielleicht sieht die Situation in ein paar Jahren anders aus.

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    • Die Entscheidungshoheit bei Alleineigentümern ist sicherlich eine tolle Sache.
      Allerdings die „Anfänger“ können damit überfordert werden. Ein Hausmeisterservice sowie eine Hausverwaltung, die für alle technischen Probleme schnell die entsprechende Lösung bieten kann bzw. alle rechtlichen Vorgaben berücksichtigt, sind auch nicht zu unterschätzen.
      Wegen ihrer Bezahlung leidet zwar die Rendite, aber Immobilien-Investment an sich wird deutlich stressfreier.
      Sprich – „Alleineigentum“ ist nicht beliebig skalierbar. Früher oder später kann es zum Fulltime-Job werden. Ob man sich den Job gewünscht hat?
      Dagegen Eigentumswohnungen kann man sich beliebig viele aneignen – vorausgesetzt die Rendite stimmt noch.
      (Habe zwei Dreifamilienhäuser, für die ich keine Verwaltungskosten zahle und übrigens keine Rücklagen bilde sowie eine Eigentumswohnung mit allem Drum und Dran.)

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      • Das sehe ich auch so, wenn ich mit Immobilien anfangen sollte, dann zunächst in einer Eigentümergemeinschaft. Da kann man sicher auch aus den Erfahrungen der anderen lernen. Außerdem ist es doch normal, dass man für Dinge, die man nicht machen möchte oder kann, jemand anderen bezahlt.

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  • Der Unterschied zur Zinsanlage ist der eigen e Inflationsschutz, denn bei jeder Preissteigerung im Alltag und einer gleichzeitigen Mieterhöhung Deines Objektes, passt Du Deinen Mietertrag an die aktuelle Inflation an.

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  • Erstmal viel Lob für die ganzen Berechnungen. Für einen Theoretiker – ganz schöne viele richtige Parameter.
    Bisschen Senf meinerseits. Zitat: „Das ist die einzig interessante Rendite, anstelle einfach die Jahresmiete zum Kaufpreis ins Verhältnis zu setzen..“
    Verhältnis Jahresmiete zum Kaufpreis ist eine „PI mal Daumen“-Methode, um eine schnelle (und halt grobe) Schätzung durchzuführen.
    Beim ersten Objekt 60.000€:3.305€=18,15
    beim zweiten 55.000€:2.683€=20,5
    Also man kann ohne viel Rechnerei direkt sehen, dass die erste Wohnung ertragreicher ist.
    Auch dass beide Wohnungen nicht billig sind, denn erst ab Faktor kleiner 15 wird es interessant.

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    • Danke für Dein Lob und Deinen „Senf“. Ja, als bisher Theoretiker hat man zunächst kaum eine Vorstellung, was so gängige Größen sind. Habe mir inzwischen schon verschiedene Angebote angeschaut und durchgerechnet, um einschätzen zu können, ob so ein Objekt lohnt. Ein Mietspiegel hilft mir bei der Einschätzung der erzielbaren Miete.

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  • Dein Fazit ist sehr konsequent! Gratuliere dir.
    Es soll Leute geben die vielleicht erahnen kein gutes Geschäft zu machen und es dann doch machen, aus rein emotionalen Gründen.

    In der Renditeberechnung fehlt mir noch (wie aber auch bereits angesprochen wurde) die Versteuerung der Gewinne. Aber auch mögliche, regelmäßige Mieterhöhungen könnten das Ergebniss noch verbessern.

    Unterm Strich hat der Kauf einer Immobilie aber ein höheres Risiko als an der Börse. Wenn du eine Netto-Dividendenrendite von 4% annimmst, dann hast du hier unterm Strich deutlich mehr Geld, weniger Risiko und Probleme.

    Gruß
    Alex

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    • Die beiden Beispiele waren allerdings nicht allzu gut. Inzwischen habe ich weitere Untersuchungen zu der Thematik angestellt und bin zu weiteren Erkenntnissen gekommen. Werde meine Reihe zu den Immobilien wohl demnächst fortsetzen.

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