Ich lerne Immobilien – Teil 1

ImmobilienSeit einiger Zeit schwirrt mir die Idee eines Immobilienkaufes im Kopf herum. Genauer gesagt, denke ich über den Kauf einer Eigentumswohnung als Geldanlage nach. Es soll keine Luxuswohnung sein. Ich will sie kaufen können, ohne einen großen Kredit dafür aufnehmen zu müssen. Sie sollte sich in meiner Nähe befinden, damit es mir leicht fällt, mich bei Bedarf darum zu kümmern. Sie sollte sich gut vermieten lassen, idealerweise hat sie bereits zufriedene Mieter, die weiterhin darin wohnen bleiben wollen und zuverlässig die Miete zahlen. Das Haus sollte in einem ordentlichen Zustand sein, möglichst ohne ständige Reparaturkosten. Die Verwaltung sollte korrekt arbeiten und abrechnen. Kurz und gut, es sollte möglichst alles in allem stimmen, so dass eine recht gute regelmäßige Rendite für mich bleibt.

Nachdem ich beim Immobilienscout nachgeschaut habe, wie es mit passenden Angeboten aussieht, bin ich zu dem Schluss gekommen, dass meine Idee realisierbar ist. Nun habe ich von Immobilien noch recht wenig Ahnung. Es gibt zwar unabhängige Berater, die man beauftragen kann, einem beim Kauf zu helfen, z.B. einzuschätzen, ob der Preis angemessen ist, welche Kosten noch auf einen zukommen können usw. Jedoch möchte ich selbst ein Grundwissen mitbringen, da ich gern so viel Kontrolle wie möglich behalte. Da ich nicht unter Termindruck stehe, kann ich mir nun zunächst möglichst viel hilfreiches Wissen aneignen, bevor ich konkrete Schritte unternehme.

Habe durch Internetrecherche begonnen, mir die ersten Grundlagen dazu anzueignen. Nach und nach werde ich das alles hier in meinem Blog systematisch ausarbeiten. Das hat einerseits den Vorteil, das ich mir beondere Mühe gebe, weil das hier öffentlich ist. Andererseits gibt es hier sicher einige Leser, die bereits praktische Erfahrungen mit Immobilien gesammelt haben und vielleicht so nett sind, meine Darstellungen hilfreich zu kommentieren, so dass ich am Ende daraus einen schönen logischen Leitfaden mit Checklisten zusammenstellen kann.

DIE KAUFKOSTEN – KAUFPREIS UND NEBENKOSTEN

Die Kaufkosten für eine Immobilie setzen sich zusammen aus dem Kaufpreis und den (Kauf-)Nebenkosten. Diese wiederum lassen sich grob unterteilen in kalkulierbare und nicht kalkulierbare Nebenkosten.

Kaufkosten bei Immobilien

Der Kaufpreis

Das ist der Preis, der in den Angeboten direkt angegeben wird. Ob der Preis gerechtfertigt, übertrieben oder besonders günstig ist, ist ein eigenes Thema. Damit werde ich mich später gesondert beschäftigen.

Kalkulierbare Nebenkosten

Hierunter fallen folgende Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis entstehen:

Übersicht

Bezeichnung Berechnung/Höhe
Notar-/Gerichtskosten etwa 1,2% bis 1,5% vom Kaufpreis
Grunderwerbsteuer von 3,5% bis 6,5% vom Kaufpreis, jedes Bundesland hat seinen festgelegten Prozentsatz
Maklerkosten (Provision) rund 5% bis 6% vom Kaufpreis zzgl. Mehrwertsteuer, jedes Bundesland hat seine „üblichen“ Provisionen
Finanzierungsgebühren 0,5% bis 0,8% der Finanzierungssumme, oft zusätzlich 2% für Finanzierungsvermittler, neuer Bausparvertrag: oftmals nochmal 1,2%
Vorkaufsrecht Verzichtserklärungen Gebühr von 10 bis 20 Euro an Stadt bzw. Kommune, meist nicht für Eigentumswohnung
Verwalterzustimmung Gebühr von 10 bis 30 Euro, üblich bei Eigentumswohnungen oder rechtsähnlichen Gemeinschaftsanlagen

Details/Erläuterungen

Notar-/Gerichtskosten

Die Notarkosten setzen sich aus vielen Einzelbeträgen zusammen. Sie betragen etwa 0,8% vom Kaufpreis. Die Gerichts-/Grundbuchkosten betragen etwa 0,4% vom Kaufpreis.
Der Notar stellt Anträge an das Grundbuchamt, damit alles im entsprechenden Grundbuch festgehalten wird. Zunächst wird eine sogenannte Eigentumsvormerkung (auch Auflassungsvormerkung) veranlasst. Diese wird später, nach Bezahlung des Kaufpreises, gelöscht und statt dessen die richtige Eigentumsumschreibung vorgenommen. Durch diese Vorgehensweise sind sowohl Käufer als auch Verkäufer abgesichert, die Immobilie bzw. das Geld wirklich zu bekommen.

Grunderwerbsteuer

Ab 2014 gelten für die einzelnen Bundesländer folgende Prozentsätze bezogen auf den Kaufpreis:

Bundesland Prozentsatz
Baden-Württemberg 5,0%
Bayern 3,5%
Berlin 6,0%
Brandenburg 5,0%
Bremen 5,0%
Hamburg 4,5%
Hessen 5,0% – ab 2015 voraussichtlich 6,0%
Mecklenburg-Vorpommern 5,0%
Niedersachsen 5,0%
Nordrhein-Westfalen 5,0%
Rheinland-Pfalz 5,0%
Saarland 5,5%
Sachsen 3,5%
Sachsen-Anhalt 5,0%
Schleswig-Holstein 6,5%
Thüringen 5,0%

Zur Reduzierung kann man Inventar und Einbauten gesondert ausweisen, da darauf keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden muss. Das kann zum Beispiel eine wertvolle Einbauküche sein. Man sollte dabei auf keinen Fall übertreiben, d.h. der Betrag für die Einbauten sollte im Verhältnis zum Kaufpreis passen.

Maklerkosten (Provision)

Sofern ein Makler beteiligt ist, wird dessen Provision, auch Courtage genannt, bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages fällig. Oftmals zahlt auch der Verkäufer einen Teil der Provision. Es kommt auch vor, dass allein der Verkäufer die Provision bezahlt, es sich also für den Käufer um ein provisionsfreies Angebot handelt. Nur lässt sich dabei jedoch schwer nachvollziehen, ob nicht bereits ein entsprechender Betrag vorher schon auf den Kaufpreis aufgeschlagen wurde.
Für die Maklerprovision bei der Abwicklung eines Immobilienverkaufes gibt es keine gesetzlichen Regelungen, der Markt bestimmt den Preis. Allerdings gibt es jedoch von Bundesland zu Bundesland verschiedene übliche Prozentsätze.

Bundesland Prozentsatz
Baden-Württemberg bis zu 3,57%
Bayern bis zu 3,57%
Berlin bis zu 7,14%
Brandenburg bis zu 7,14%
Bremen bis zu 5,95%
Hamburg bis zu 6,25%
Hessen bis zu 5,95%
Mecklenburg-Vorpommern bis zu 5,95%
Niedersachsen bis zu 5,95%
Nordrhein-Westfalen bis zu 4,76%
Rheinland-Pfalz bis zu 4,76%
Saarland bis zu 3,57%
Sachsen bis zu 3,57%
Sachsen-Anhalt bis zu 3,57%
Schleswig-Holstein bis zu 3,57%
Thüringen bis zu 3,57%

Die Maklerprovision steht in der Regel in den Angaben des Angebotes. Dort steht auch, ob noch die Mehrwertsteuer von 19% aufgeschlagen werden muss, oder ob sie inklusive Mehrwertsteuer angegeben ist.

Finanzierungsgebühren

Sollte man vorhaben, den Immobilienkauf ganz oder nur zum Teil über einen Kredit zu finanzieren, kommen Gebühren in Abhängigkeit der Finanzierungssumme hinzu. Das sind in der Regel 0,5% bis 0,8% der Finanzierungssumme. Weiterhin stellt die Bank oftmals die Kosten für die Wertermittlung, d.h. die Kalkulation der Sicherheit, die durch die Immobilie gebildet wird, in Rechnung. Wenn ein externer, nicht bei der Bank angestellter Kreditvermittler beteiligt ist, werden für diesen zusätzlich etwa 2% der Darlehenssumme in Rechnung gestellt. Wird ein neu abgeschlossener Bausparvertrag zur Finanzierung verwendet, sind es zusätzlich etwa 1,2% der Vertragssumme. Daraus wird die Provision der Bausparvermittler bezahlt. Hier sollte man sich besonders gründlich vorher informieren, selbstverständlich über die Finenzierungsgebühren hinaus über sämtliche Bedingungen des Kredites.

Vorkaufsrecht Verzichtserklärungen

In der Regel hat die Stadt bzw. Gemeinde ein Vorkaufsrecht für Immobilien. Allerdings darf dieses nur genutzt werden, wenn ein öffentliches Interesse besteht. Die Erklärung des Verzichts durch die Kommunen ist eine reine Formsache, die jedoch oftmals eine Gebühr von 10 bis 20 Euro kostet. Beim Kauf von Eigentumswohnungen wird diese normalerweise nicht erhoben.

Verwalterzustimmung

Diese muss beim Kauf einer Eigentumswohnung als Teil einer Gemeinschaftsanlage vorliegen und kostet etwa 10 bis 30 Euro. In der Teilungserklärung ist die Grundlage des Zustimmungsrechtes geregelt. Die Zustimmung darf also nicht willkürlich verweigert werden.

Nicht kalkulierbare Nebenkosten

Das sind Kosten für

  • Mängelbeseitigung
  • Instandsetzung

Mit diesen muss ich mich erst beschäftigen. Wenn ich dazu genügend Informaitonen zusammengetragen habe, schreibe ich darüber ausführlicher.

Für den ersten Teil soll es zunächst reichen. Damit kann ich mir nun schon ein paar Beispielangebote ansehen und die kalkulierbaren Kaufnebenkosten in etwa berechnen.

Fortsetzung folgt …
zu Teil 2

Titelbild: Tim Reckmann / pixelio.de

13 Gedanken zu “Ich lerne Immobilien – Teil 1

  1. Jannes L 23. Mai 2014 / 20:31

    Hallo Petra,

    abseits der Börse habe ich noch keinerlei Erfahrungen, ich finde die Investition in Immobilien aber sehr interessant. Daher finde ich es klasse, dass du hier deinen Wissensfortschritt mit deinen Lesern teilst. Vor allem, da ich bei einem ähnlichen Niveau wie du starte.
    Ich werde definitiv bei der Fortsetzung wieder reinschauen. Vielen Dank für deinen Artikel! 🙂

    Schöne Grüße

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  2. smartinnet 25. Mai 2014 / 9:29

    Hallo Petra,

    Immobiliendarlehen würde ich bei den niedrigen Zinsen nicht scheuen. Es lohnt sich, wenn die Mieteinnahmen höher sind, als die Zinskosten. Die Zinsen können aber auch wieder steigen, deshalb längere Laufzeiten vereinbaren. Sondertilgungsrecht nicht vergessen. Zusätzlich brauchst Du eine Sicherheitsrücklage für Reparaturen und Mietausfälle.

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  3. egghead 26. Mai 2014 / 13:40

    Petra, google mal nach „Mietrendite“. Berechne das für Deine Wunschimmobilie. Liegt sie unterhalb von ca. 5% Finger weg. Netto bleiben dann bei Immobilien ca. 3% übrig. Früher hat man gesagt : in Sparbuchhöhe.
    Alles andere ist Augenwischerei, weil bloß die Jahresmiete etc. genommen wird und vergessen wird, dass durch nicht vermeidbare Reparaturen, Bad/Küchenersatz, Fensteraustausch ewtc. die Rendite massiv sinkt und eben nicht durch die Instandhaltungskosten abgedeckt sind sondern aus der Miete bedient werden müssen.
    Sobald der Spruch kommt „Kredit zu 100% aufnehmen, trägt sich durch die Miete praktisch von selbst“ dem Makler eine Ohrfiege geben oder zu erkennen geben, dasss man nicht naiv ist. Der will bloß verkaufen. niemand wird dich „beraten“, das musst Du selber erarbeiten. Diese Branche ist hart und alle wollen nur Dein liebes Geld.
    Bei Neubau hat man diese Reparaturen übringes für 10 bis 30 Jahre noch nicht, aber der Kauf lohnt trotz höherer Abschreibung meist nicht. Die Mietrendite ist sogar anfangs nidriger als bei gembrauchten Immos, da der Kaufpreis ähnlich wie beim Neuwagen einfach zu hoch ist.
    Ich habe seit Jahren keine kaufbare Immobilie mehr gesehen, meist wollen da welche zu überhöhten Preisen verkaufen, bei uns ist akute Wohnungsnot in Hamburg, aus die Maus zum Vermieten – wenn man nicht schon was hat 😉 Altbau, zwei Zimmer ohne Balkon in „verkehrsgünstiger Lage“, nur 100.000€, ich glaube die spinnen. (verkehrsgünstig = direkt an stark befahrener Straße, Fenster nicht zu öffnen, mach Dich über die Fachausdrücke im Internet schlau, beliebt auch : „für Individualist“ „individueller Zuschnitt“ oder „für Heimwerker“, „einfache Ausstattung“ bedeutet alles dasselbe : nicht oder nur mit großen Abschlägen oder zusätzlichen Investitioen vermietbar.).

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  4. Petra-Wolff 26. Mai 2014 / 18:08

    Vielen Dank schon mal für Eure Tipps und Kommentare. Noch bin ich von einem Immobilienkauf weit entfernt. Muss noch eine Menge lernen. Dass man nichts geschenkt bekommt und aufpassen muss, ist mir klar. Aber immer einen Schritt nach dem anderen …

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  5. Echt-Immo 7. Juli 2014 / 8:56

    Ich habe mir ein schwierigeres Thema ausgesucht.
    Passives Einkommen mit Immobilien. Vielleicht biete Ich dir in Zukunft ein paar Informationen, da ich schon 15 Jahre Erfahrungen habe.

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  6. Alex von Reich-mit-Plan 4. September 2014 / 12:07

    Hallo Petra,
    ich lese dich nun auch regelmäßig!
    Interessante Thematik die da da beackerst.
    Diesen Aufwand betreiben viele Immo-Käufer nicht und haben dann auch keine Ahnung warum das Ganze am Ende nicht funktioniert.
    Gruß
    Alex

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  7. Immo_Investor55 4. November 2014 / 9:28

    Anmerkung zur Verwalterzustimmung:

    Ein leidiges Thema und als Nebenkosten unterschätzt.
    Letztlich hat die Hausverwaltung kaum Aufwand- sie muss in der EDV nur die Daten (Adresse und Einzug für die Hausgelder) ändern- Aufwand ca. 15 Minuten und 0,60 € fürs Porto.

    In einer von mir gekauften Immobilien forderte die freche Hausverwaltung für die Zustimmung ca. 500,-€ wegen notarieller Beglaubigung der Zustimmung (wozu? bringt mir überhaupt nichts…) und vorallem aufgrund einer Uralt-Vereinbarung in der Teilungserklärung (Verwalterprämie für Zustimmung 50 DM ab dem Jahr 1978 + 20 DM pro weiterem Jahr).
    Ich habe daraufhin einen Anwalt eingeschaltet (kostenlos, da Rechtsschutzversicherung die Kosten übernahm), der die Forderung der HV wegen Sittenwidrigkeit auf 90,-€ verringerte.

    Die hier propagierten 20-30,-€ für die Zustimmung halte ich für deutlich zu niedrig!

    Anschließend wollte die HV auch noch ca. 2 T€ aus vorangegangenen rückständigen Hausgeldzahlungen des Voreigentümers von mir. Auch hier wieder zum Anwalt mit der Folge, dass ich als neuer Eigentümer keine Rückstände des Voreigentümers zu zahlen habe.

    Fazit: Bzgl. Verwalterzustimmung stets nachlesen und Gebührenbescheide der Hausverwaltung kritisch prüfen.

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    • Petra-Wolff 4. November 2014 / 20:35

      500 Euro wie in Deinem Beispiel sind ja wirklich heftig. Auch 90 Euro für nichts sind noch ziemlich viel, finde ich. Meine im Beitrag aufgeführten Angaben stammen aus Recherchen, nicht aus eigenen Erfahrungen, deshalb bin ich für solche Beispiele wie Deines hier sehr dankbar.
      Deinem Fazit kann ich nur voll zustimmen. Überhaupt sollte man alles vorher prüfen und nachlesen und wenn dann noch Unklarheit besteht, fragen. Werden die Fragen nicht geklärt, dann lieber auf den Deal verzichten. Eine Rechtsschutzversicherung ist sicherlich von Vorteil, besonders als Vermieter. Ich versuche zwar immer alles mit Appell an den gesunden Menschenverstand bzw. Höflichkeit zu regeln, aber es gibt Menschen, mit denen das leider nicht möglich ist. Ich hoffe, dass Dein Immobilienkauf ansonsten vorteilhafter verlief.

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  8. Hund-Katze-Haus 29. Dezember 2014 / 16:29

    Hallo Petra,
    auch ich habe bereits 2 Immobilien erworben und die Verwalterzustimmung belief sich jeweils auf knapp über 100 € aufgrund notarieller Beglaubigung.
    Desweiteren hat genau diese Zustimmung das ganze Konstrukt um 3 Wochen nach hinten geschoben, weil der Verwalter sich nicht wirklich beeilen wollte

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    • Petra-Wolff 29. Dezember 2014 / 18:08

      Ja, im wahren Leben weichen die Gegebenheiten oftmals vom „Üblichen“ ab. Das mit der Verwalterzustimmung hatte ich so recherchiert. Ich finde es Klasse, wenn meine Beiträge, die zum Teil theoretisch sind, durch praktische Details ergänzt werden. Vielen Dank.

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  9. Hund-Katze-Haus 30. Dezember 2014 / 7:17

    Leider ist das so.
    Der Käufer wird geschröpft, wo es nur möglich ist.

    Einige werden sich kommendes Jahr auch sicher über die steigende Grunderwerbsteuer freuen

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